Acórdão nº 7256/15.2T8VIS-A.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 17 de Março de 2020
| Magistrado Responsável | FONTE RAMOS |
| Data da Resolução | 17 de Março de 2020 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra: I. Na acção declarativa comum movida por D (…) contra C (…) e mulher M (…), e outros, findos os articulados, a A. requereu a realização de prova pericial singular por perito da “lista oficial de peritos que seja Engenheiro Agrícola, dada a natureza e a exploração económica dos bens, para prova dos temas de prova 7 e 11”.
[1] Realizada a perícia e junto aos autos o correspondente Laudo, em Outubro/2017, a A. reclamou e o Sr. perito prestou esclarecimentos, seguindo-se o pedido de realização de 2ª perícia.
Inconformada com o despacho (de 15.10.2019) que indeferiu este seu pedido, a A. apelou formulando as seguintes conclusões: 1ª - ATENTO O DISPOSTO NO ART.º 487º, N.º 1, DO CPC, PARA QUE SE POSSA, FUNDADAMENTE, REQUERER OU DETERMINAR A REALIZAÇÃO DA SEGUNDA PERÍCIA, NÃO BASTA DISCORDAR DAS CONCLUSÕES DO PERITO, É NECESSÁRIO QUE ESSA DISCORDÂNCIA SEJA FUNDADA OU SE ADUZINDO ARGUMENTOS DIVERGENTES, MAS DE IGUAL VALIA ÀQUELES EM QUE SE FUNDA O PERITO OU PONDO-SE EM CAUSA A SUA RAZÃO DE CIÊNCIA.
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- DE UMA LEITURA ATENTA DO REQUERIMENTO DE SEGUNDA PERÍCIA RESULTA QUE A RECORRENTE COLOCOU EM CAUSA A RAZÃO DE CIÊNCIA DO SENHOR PERITO, TENDO INVOCADO: “O SENHOR PERITO RECONHECE NÃO SABER QUAL O REAL VALOR DE MERCADO, ATRAVÉS DE MÉTODOS COMPARATIVOS E OBJETIVOS, DOS PRÉDIOS RÚSTICOS DA REGIÃO” E QUE, POR TAL MOTIVO, “NÃO SUSTENTOU A SUA RESPOSTA EM QUALQUER MÉTODO DE AVALIAÇÃO OBJETIVO QUE PERMITA A UM AGENTE NO MERCADO DISCERNIR QUAL O VALOR DOS TERRENOS COMO OS DOS AUTOS”.
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- ANALISANDO O REQUERIMENTO DA RECORRENTE PARA A REALIZAÇÃO DA SEGUNDA PERÍCIA, É PATENTE A DISCORDÂNCIA DAQUELA EM RELAÇÃO AOS MÉTODO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS UTILIZADOS PELO SENHOR PERITO, NA MEDIDA EM QUE ESTE NÃO UTILIZOU O MÉTODO COMPARATIVO IMPRESCINDÍVEL PARA QUE SE POSSA OBJETIVAMENTE DETERMINAR O VALOR DE MERCADO DE UM BEM POR COMPARAÇÃO COM OS DE NEGOCIAÇÃO DE BENS SIMILARES NA MESMA LOCALIDADE OU REGIÃO.
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- INDICADA DISCORDÂNCIA QUANTO À RAZÃO DE CIÊNCIA DO SENHOR PERITO, ENCONTRA-SE PREENCHIDA A HIPÓTESE NORMATIVA DO ART.º 487º, N.º 1, DO CPC, NORMA QUE FOI VIOLADA PELO TRIBUNAL A QUO.
Rematou dizendo que deve ser proferida decisão que ordene a realização de 2ª perícia com o objecto da anterior.
Os Réus não responderam.
A única questão a decidir consiste em saber se deve ser admitida a realização da 2ª perícia (se o requerimento da 2ª perícia se encontra suficientemente fundamentado, devendo ser ordenada a sua realização).
* II. 1. Para a decisão do recurso relevam as ocorrências processuais aludidas no precedente relatório e ainda o seguinte:
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Na acção em apreço, instaurada a 11.12.2015, a A. pretende exercer o seu direito legal de preferência na alienação dos prédios rústicos (arrendados) inscritos na matriz sob os art.ºs 1449 e 1467/Serviço de Finanças de (...) (freguesia da (...)) - substituindo-se aos 1ºs Réus na posição de comprador/adquirente - e invoca a simulação dos preços de € 30 000 e € 25 000 declarados na escritura pública celebrada entre os Réus, em 26.9.2014, afirmando, designadamente, que o valor de mercado de cada um dos prédios não é superior a € 7 000 e € 3000, respectivamente.
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O perito, Eng.º Agrónomo, foi nomeado por despacho de 19.6.2017. A perícia teve o seguinte objeto: «1 - Qual o valor de mercado de cada um dos prédios, ambos sitos na freguesia de (...), concelho de (...), no caso os artigos matricial 1449 e descrição 1299 (prédio rústico sito em (...), composto de terreno agrícola destinado a cultura de sequeiro, com a área de 0,98 ha, confrontando do norte (…) e outros, do sul com (…), de nascente com caminho e do poente com caminho) e artigo matricial 1467 e descrição 1300 (prédio rústico sito em (...), composto de terreno agrícola destinado a cultura de sequeiro, com a área de 0,264 ha, confrontando do norte com estrada, do sul com caminho, de nascente com (..) e do poente com (…))? 2 - Qual o valor médio dos prédios rústicos transaccionados em 2014 no concelho de (...)?”» c) O Sr. perito apresentou o Laudo de Peritagem, em 25.10.2017, efectuando uma avaliação de acordo com o PDM ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 75/94, de 21.7 e publicado no DR, 1ª Série B, de 31.8.1994, encontrando os valores de € 26 457 (art.º 1449) e € 7 818,60 (art.º 1467), e, outra, baseado no PDM em vigor, Aviso n.º 487/2015, aprovado em 30.10.2014 e publicado no DR, 2ª Série, n.º 9, de 14.01.2015, fixando os valores de € 26 457 (art.º 1449) e € 42 996,60 (art.º 1467).
Atendeu, nomeadamente, aos seguintes factores: - art.º matricial 1449: configuração irregular; solo fértil e profundo e com boa aptidão agrícola; ausência de focos de poluição; boa exposição solar; acesso através de caminho público em terra batida (viaturas todo-o-terreno); consideraram-se “benfeitorias” a existência de 69 carvalhos, duas minas (de água) e uma presa; - art.º matricial 1467: configuração rectangular; solo fértil e profundo e com boa aptidão agrícola; ausência de focos de poluição; boa exposição solar; acesso através de estrada Municipal, do lado norte e por caminho público em terra batida (viaturas todo-o-terreno), do lado sul; tem ainda acesso a luz e água, e a linha telefónica não se encontra distante; consideraram-se “benfeitorias” a existência de 23 carvalhos e um poço com capacidade de fornecer água para este terreno e para o terreno do art.º 1449 e a casa de habitação da A..
- Nas referidas avaliações foi considerado o rendimento de uma rotação bianual de hortícolas e uma taxa de juro de 4 %.
- Para a fixação daquele segundo valor ao art.º 1467 “foi-lhe atribuída uma nova classificação, ou seja, a capacidade construtiva (espaços residenciais de expansão de nível II)”.
Relativamente ao “2º quesito” referiu o Sr. perito que «a resposta mais directa será aquela que se consegue através da consulta à reconhecida base de dados PORDATA. E esta indica que para o ano de 2014 no concelho de (...), o valor médio dos prédios rústicos transaccionados foi de € 2 582.» Acrescentou que «o valor apresentado, carece de informação complementar sobre os prédios rústicos transaccionados, tais como: - Área dos terrenos comercializados; - Qual a sua constituição; - Capacidade produtiva; - Situação face ao PDM; - Localização face a infraestruturas e facilidades de acessos/ Sem os quais, não é possível fazer qualquer extrapolação (método comparativo)./ Na maioria das situações, não sendo possível estimar o valor de mercado de um bem, por impossibilidade de aplicação do método comparativo, dada a inexistência de imóveis semelhantes, o único elemento conhecido é o seu rendimento anual.» d) A A./recorrente apresentou em 06.11.2017 a seguinte reclamação: «1º - Na resposta ao quesito 2., o Senhor Perito limita-se a responder indirectamente, através de fonte – PORDATA – que havia até já sido utilizada pela A. na sua petição inicial e para consulta da qual não são necessários os especiais conhecimentos técnicos que aquele detém.
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- Nada adiantou quanto a essa matéria o Senhor Perito, quando se pretende saber o real valor de mercado, através de métodos comparativos e objectivos, dos prédios rústicos da região.
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- Assim, deverá o Senhor Perito complementar o seu Relatório indicando como meio para a cabal resposta ao quesito (e porque na mesma analiticamente se integra) qual o valor médio de compra e venda por m2 de prédios rústicos na região à data da escritura de compra e venda.
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- Sendo que compete a peritos no sector imobiliário conhecer os termos em que no mercado se transacionam os...
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