Acórdão nº 10.633/18.T8LSB.L1-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 07 de Maio de 2020
| Magistrado Responsável | MANUEL RODRIGUES |
| Data da Resolução | 07 de Maio de 2020 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: I - Relatório[[1]]: 1.
M…, residente na (…), em Lisboa, intentou a presente acção declarativa de processo comum contra MM… com morada na (…) e S… – SUCURSAL EM PORTUGAL, com sede na (..), em Lisboa, pedindo que o Tribunal: a) condene as Rés ao reconhecimento do direito legal de preferência à Autora pela aquisição da fracção de que é arrendatária, pelo preço que proporcionalmente lhe corresponde, isto é, € 89.600,00; b) declare nulo o registo de aquisição lavrado sob o número 3076 de 31 de Outubro de 2017 convertido em definitivo por averbamento com apresentação n.º 1973 de 29/11/2017; Em alternativa: c) declare nulo o contrato de compra e venda, com a forma de escritura público, por ser negócio simulado.
Em alternativa aos anteriores: d) declare ineficaz a declaração para o exercício do direito de preferência, por preterição de formalidades essenciais da declaração, nomeadamente por omissão de elementos obrigatórios da notificação.
Cumulativamente: e) condene a 1.ª Ré em responsabilidade civil por acto ilícito e por danos patrimoniais e morais, incluindo rendas pagas desde o exercício do direito de preferência em Novembro de 2017.
Para tanto, alega, em resumo, o que se segue: - É arrendatária da fracção referente ao primeiro andar direito do prédio sito na Calçada do Galvão., n.º 43; - A 13 de Novembro de 2017 foi recebida pela Autora notificação, expedida pela 1.ª Ré, para os efeitos do artigo 416.º do Código Civil; - Na comunicação, faltam elementos essenciais, nomeadamente a existência de contratos de arrendamento, a indicação da data, hora e local exacto do contrato definitivo; - Aquando da primeira comunicação, o contrato-promessa de compra e venda já tinha sido celebrado há 26 dias; - A Autora exerceu o seu direito de preferência e as Rés omitiram tal facto, intencionalmente e com o intitulo de enganar a Autora, na escritura de compra e venda celebrada, pelo que o negócio é nulo, por simulado.
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Apesar de regularmente citadas, apenas a 2.ª Ré, (..)apresentou contestação, aceitando a maior parte do acervo alegado pela Autora, não aceitando as consequências jurídicas que a mesma retira desses factos, porquanto a mesma não exerceu efectivamente o direito de preferência e referindo que a Autora não alega quanto ao negócio simulado nem a divergência entre a vontade real e a declaração negocial, nem sequer o acordo simulatório.
Conclui pela improcedência da acção.
* 3. Realizou-se audiência prévia, na qual se facultou às partes a discussão de facto e de direito, conforme acta com a ref.ª 387738685, de 5 de Junho de 2019. .
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Na sequência, com data de 10-07-2019, veio a ser proferido saneador-sentença, com a ref.ª Citius 387762531 que julgou a acção improcedente e absolveu as Rés dos pedidos.
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Inconformada, apelou a Autora para esta Relação, rematando as alegações de recurso com as seguintes conclusões: «
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O presente recurso tem por objecto a decisão proferida em despacho saneador que julgou improcedente: i. o pedido do reconhecimento do direito de preferência à Autora, pela aquisição da fracção que é arrendatária; ii. o pedido de declaração de nulidade do registo de aquisição lavrado sob o número 3076 de 31/10/2017 convertido em definitivo por averbamento com apresentação n.º 1973 de 29/11/2017; iii. o pedido de declaração de nulidade do contrato de compra e venda, por simulação e o pedido de declaração de ineficácia da declaração para o exercício do direito de preferência, por preterição de formalidades essenciais da declaração, e iv. igualmente improcedeu o pedido de condenação da 1ª Ré em responsabilidade civil, por acto ilícito.
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A decisão recorrida errou na apreciação da matéria de facto, bem como na aplicação do direito. Pois senão vejamos.
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O Tribunal a quo deu como provado, no ponto 6, a celebração de contrato promessa de compra e venda entre a 1ª e 2ª ré, mas não retirou qualquer consequência quer de facto, quer de direito do seu conteúdo, nomeadamente quanto à fixação do preço da fracção C.
ii. Desconsiderou, também, o Tribunal a quo que, aquando da celebração do contrato prometido, por escritura pública, uma vez mais, 1ª e 2º ré vieram estabelecer o preço atribuído à fracção C e que, mesmo assim, tenha chegado à conclusão que deveria ter a Autora, aqui recorrente, requerido judicialmente, pela via do arbitramento judicial, a determinação do preço da sua fracção, quando este foi expressamente, em mais do que um momento estabelecido pelas duas rés.
iii. Com efeito, a Autora depois de ter tomado conhecimento do preço estabelecido pelas rés, nunca contestou o valor estabelecido. Veja-se que o valor da acção, corresponde ao valor fixado pelas recorridas, o depósito feito junto do Tribunal a quo, corresponde exactamente ao valor fixado pelas recorridas contratualmente e nos articulados juntos aos presentes autos nunca foi suscitada tal matéria, pois como se disse não é controvertida.
iv. Exigir uma acção judicial para fixar um valor que foi fixado livremente pelas partes – como faz o Tribunal a quo, é exigir a uma das Partes a prática de um acto judicial absolutamente inútil, colocando em causa o princípio da economia processual.
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Enferma, também, em erro de raciocino a decisão recorrida pois, se por um lado, entende como relevante a fixação do preço relativo à fracção que se prometeu vender. Por outro lado, imputa por irrelevante a circunstância de, no momento em que foi feita a comunicação para o exercício do direito de preferência, já existir acordo entre as rés o preço da fracção, e este ter sido omitido de tal comunicação.
A incongruência é evidente.
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Mais, apesar da 1ª ré não ter vindo aos autos exercer o contraditório, entendeu o Tribunal a quo como eficaz, para efeitos de aplicação do art.º 416 e 417º do código civil a alegação da vendedora, 1ª ré, de prejuízo apreciável, que impunha a venda por preço global.
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Por não se conhecer a posição da vendedora, aqui recorrida, 1ª ré, importa atender a comunicação que foi junta aos autos.
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Alega a 1ª ré que o prejuízo apreciável para a vendedora – o que releva para efeitos de aplicação do citado art. 417º - que “não tem condições para assegurar a conservação do mesmo.” g) Entendeu o Tribunal a quo apenas com esta referência genérica, não fundamentada ou sequer circunstanciada, suficiente para aplicação do regime jurídico do art416º e 417º do código civil.
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Não ficou demonstrado, através da prova documental apresentada nos autos, a existência de um prejuízo apreciável.
Termos em que, com o douto suprimento de Vossas Excelências a quanto alegado, deve ser dado provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogada a decisão recorrida, com as legais consequências, isto é, que seja reconhecido o direito legal de preferência à Autora, aqui recorrente, para aquisição da fracção de que é arrendatária, pelo preço que proporcionalmente lhe corresponde, que a recorrente aceita, isto é, € 89.600,00 (oitenta e nove mil e seiscentos euros); e declare nulo o registo lavrado sob o número 3076 de 31 de Outubro de 2017 convertido em definitivo por averbamento com a apresentação n.º 1973 de 29.11.2017.
Caso assim não se entenda deverá este Digníssimo Tribunal ordenar a realização de audiência de discussão e julgamento, para boa decisão da causa, sendo facultada às partes a realização de diligências de prova.» 6. A Ré S…, SL., respondeu ao recurso pugnando pela sua improcedência e consequente confirmação da sentença recorrida, nos seguintes termos conclusivos: «I. O Tribunal a quo julgou a acção proposta pela Autora Recorrente improcedente, não reconhecendo que lhe assiste o direito de preferência na venda do prédio adquirido pela Ré/Recorrida.
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Resulta da matéria de facto provada que foi remetida notificação à Autora Recorrente para, querendo, exercer o seu direito de preferência sobre a totalidade das fracções, pelo preço global de €700.000,00.
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Na sua comunicação de 17 de Novembro de 2017, a Autora Recorrente apenas solicitou (e não requereu) que lhe fosse “informado o valor atribuído à fracção autónoma com a letra “C”, correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano sito na Calçada do Galvão, n.º 43, bem como das condições de venda da referida fracção para poder materializar o exercício de direito de preferência.” (sublinhado nosso) – ponto 3 da matéria de facto assente.
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O Tribunal a quo reconheceu – de acordo com a jurisprudência maioritária - que não tendo a Autora Recorrente aceite a aquisição conjunta de bens comunicada pela obrigada à preferência (a 1.ª Ré ), esta não estava vinculada a discriminar o preço de cada coisa integrante do conjunto.
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Querendo a Autora Recorrente exercer o alegado direito de preferência parcial, deveria ter requerido arbitramento judicial para determinar o valor proporcional, nos termos do n.º 2 do artigo 1029.º e 1004.º do CPC – v. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11.07.2014, relator Fonseca Ramos, processo n.º 599/11.6TVPRT.P2.S1, disponível para consulta em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/6263f15a60ac757b80257d0900351139?OpenDocument.
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As expressões escolhidas pela Autora Recorrente, na sua comunicação de 17 de Novembro de 2017, parecem indicar que, uma vez informada do preço parcial e das condições de venda, ainda iria ponderar se exerceria ou não o direito de preferência.
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Não obstante, dúvidas não existem de que a Autora Recorrente querendo optar pela preferência parcial, sempre teria de requerer a determinação judicial do preço da fracção C.
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De acordo com as regras notariais e fiscais, os imóveis que sejam objecto de escritura pública serão sempre identificados, pelos respectivos números matriciais com indicação dos valores patrimoniais constantes da matriz, nada impedindo que as partes lhes atribuam valores superiores aos matriciais, como é comum, sendo certo que tais valores determinam, por sua vez, o valor dos emolumentos a pagar pelo acto notarial.
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Não...
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