Acórdão nº 1227/19.6YIPRT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 27 de Fevereiro de 2020
| Magistrado Responsável | JOS |
| Data da Resolução | 27 de Fevereiro de 2020 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães*1 – RELATÓRIO Imobiliária ..., Mediação Imobiliária Sociedade Unipessoal Ldª, com sede em Guimarães, intentou contra A. M.
, residente em Guimarães, injunção que seguiu os seus termos como acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, destinada a obter a condenação desta no pagamento da quantia de € 11.114,50, devida por serviços de mediação imobiliária, correspondentes a € 8,750.00 (oito mil setecentos e cinquenta euros), aos quais acrescem o Iva à taxa legal de 23%, totalizando o valor final de € 10,762.50 (dez mil e setecentos e sessenta e dois euros e cinquenta cêntimos), a título de remuneração.
Alegou, em síntese, que a R. fez cessar o contrato numa altura em que existia um negócio em carteira, pelo que é devida a remuneração.
A R. deduziu oposição, concluindo pela improcedência do pedido, alegando que só estaria interessada na venda, quando a agência encontrasse uma casa para mudar, e, por a A. não mostrar interesse nesta procura, deu-lhe conhecimento verbal que já não tinha interesse na venda, em setembro de 2018 e por carta registada com aviso de receção, de 10 de outubro de 2018, denunciou também por escrito o contrato de mediação imobiliária celebrado, não tendo havido qualquer proposta ou celebração de contrato promessa, que importasse o pagamento da comissão.
Acrescenta que o contrato celebrado não foi nessas cláusulas sujeito a qualquer negociação, e que se omitiu o efeito mais relevante e gravoso para o cliente aderente, que era a sujeição à obrigação de pagamento da remuneração no caso de desistência da celebração de contrato com cliente angariado pela mediadora, pelo que é proibida e excluída ao abrigo do princípio da boa-fé.
A A. apresentou resposta por escrito e conclui pela improcedência da exceção, alegando que a R. conhecia todas as cláusulas contratuais.
Em virtude da oposição apresentada, os autos foram, como já supra referido, remetidos à distribuição como acção (1) declarativa especial para cumprimento de obrigações.
Foi designada data para a audiência de julgamento, a qual decorreu com observância do pertinente formalismo legal.
No final, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, por não provada, tendo em consequência absolvido a R.
A. M.
do pedido e condenado a A. nas custas.
*Inconformada com essa sentença, apresentou a A.
Imobiliária ..., Mediação Imobiliária Sociedade Unipessoal Ldª recurso de apelação contra a mesma, cujas alegações finalizou com a apresentação das seguintes conclusões: PRIMEIRA: O ponto 4. da matéria de facto considerada como provada na sentença recorrida deve ser alterado porque: - Quem enviou a carta em causa foi a ré e não a autora; - A carta em causa não configura uma denúncia, mas antes a resolução ou revogação unilateral do contrato de mediação; - O conceito jurídico de denúncia nunca deveria constar como facto provado.
SEGUNDA: Em consequência, do ponto 4. da matéria de facto deve constar a remessa, pela ré à autora, da carta junta a fls. 37 e do respetivo teor.
TERCEIRA: Parte dos factos considerados como provados no ponto 6. da matéria de facto estão em contradição com a fundamentação na medida em que se dá como provado que a ré pretendia, em simultâneo, vender uma casa e comprar outra e na fundamentação consta, designadamente que, «não havia qualquer hipótese de comprar antes de vender, uma vez que não tinha quantia disponível, nem sequer para sinalizar, e seria o dinheiro da venda o utilizado, sem recurso a crédito».
QUARTA: Assim, do ponto 4. da matéria de facto deve constar, apenas o seguinte: «A ré pretendia comprar outra habitação, o que foi transmitido à autora».
QUINTA: O ponto 9. da matéria de facto não deve ser considerado como provado, tendo em conta os seguintes meios de prova: • Depoimento da requerida A. M.
, prestado no dia 23.09.2019, gravado com início às 14:57:17 e termo às 15:35:29, ficheiro 20190923145715_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:38:12 – sobretudo as passagens 17:05, 17:20, 18:01 18:13 e 17:20; • Depoimento da testemunha R. A.
, prestado no dia 23.09.2019, com início às 16:13:52 e termo às 17:37:09, ficheiro 20190923161351_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:23:17 – sobretudo as passagens ao minuto 3:54, 4:02, 4:24, 4:29, 4:45, 4:58, 5:04, 5:07, 5:11, 5:13, 5:54 e 6:32; • Depoimento de J. M., prestado no dia 23.09.2019, gravado com início às 16:38:00 e termo às 16:55:07, ficheiro 20190923163758_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:17:08 – sobretudo as passagens 2:58, 3:04, 3:05, 3:06, 3:12, 3:24, 3:30, 3:34 e 3:43; SEXTA: Resulta das al.s a) e b), do n.º 2, do art.º 5.º do C.P.C. que, mesmo que não alegados diretamente pelas partes, o juiz deve considerar os factos instrumentais que resultem da instrução da causa e os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar.
SÉTIMA: Porque fundamental para a boa decisão da causa, deveria ter sido considerado como provado o seguinte facto instrumental: «Durante a execução do contrato de mediação, a autora aceitou vender o imóvel objeto de mediação por EUR 165.000,00».
OITAVA: Impõe que este facto seja considerado como provado, os seguintes meios de prova: • Depoimento da requerida A. M.
, prestado no dia 23.09.2019, gravado com início às 14:57:17 e termo às 15:35:29, ficheiro 20190923145715_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:38:12 – sobretudo as passagens 27:50, 27:58, 28:02, 28:04, 28:07, 34:15 a 37:57; • Depoimento da testemunha R. A.
, prestado no dia 23.09.2019, com início às 16:13:52 e termo às 17:37:09, ficheiro 20190923161351_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:23:17 – sobretudo as passagens ao minuto 12:57 a 13:55; NONA: Também, como facto instrumental, deverá acrescer à matéria de facto o seguinte: «O contrato de mediação referido em 1. foi lido e o respetivo conteúdo foi explicado à autora, à qual foi dada a hipótese de pedir os esclarecimentos que tivesse por conveniente».
Impõe que este facto seja considerado como provado os seguintes meios de prova: • Depoimento da requerida A. M.
, prestado no dia 23.09.2019, gravado com início às 14:57:17 e termo às 15:35:29, ficheiro 20190923145715_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:38:12 – sobretudo as passagens 17:05, 17:20, 18:01 18:13, 17:20 e 19:03 a 19:22; • Depoimento da testemunha R. A.
, prestado no dia 23.09.2019, com início às 16:13:52 e termo às 17:37:09, ficheiro 20190923161351_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:23:17 – sobretudo as passagens ao minuto 3:54, 4:02, 4:24, 4:29, 4:45, 4:58, 5:04, 5:07, 5:11, 5:13, 5:54 e 6:32; • Depoimento de J. M., prestado no dia 23.09.2019, gravado com início às 16:38:00 e termo às 16:55:07, ficheiro 20190923163758_5672120_2870583.wma – 00:00:01 a 00:17:08 – sobretudo as passagens 2:58, 3:04, 3:05, 3:06, 3:12, 3:24, 3:30, 3:34 e 3:43; DÉCIMA: A ação foi julgada improcedente com um argumento que nem a ré invocou, isto é, que o valor da proposta de compra era inferior ao valor acordado contratualmente.
DÉCIMA PRIMEIRA: Mesmo que não se considere como provado que durante a execução do contrato de mediação, a autora aceitou vender o imóvel objeto de mediação por EUR 165.000,00, o valor da proposta não foi o motivo pelo qual a ré não aceitou a proposta.
DÉCIMA SEGUNDA: A ré, quando lhe foi apresentada uma proposta que, pelo menos, pouco tempo antes, ia de encontro aos seus desejos, desistiu da venda do imóvel, por, segundo escreveu na carta de resolução do contrato, ter perdido o interesse na venda «em resultado de alterações a nível pessoal e no setor imobiliário».
DÉCIMA TERCEIRA: Acontece que, a desistência ou a revogação unilateral dos serviços de mediação apenas surgiu no momento em que foi apresentada à ré uma concreta proposta, de acordo com o que exigia.
DÉCIMA QUARTA: Assim, a ré recusou a celebração do contrato com os interessados angariados pela autora, nas condições que a própria tinha imposto, pelo que, nos termos do disposto no art.º 799.º do Código Civil presume-se a respetiva culpa.
DÉCIMA QUINTA: A sentença recorrida violou ou não fez uma correta interpretação do disposto nos art.ºs 19.º da Lei 15/2013, de 08.02 e 798.º e 799.º do Código Civil.
Nestes termos e nos melhores doutamente supridos, Deve o presente recurso ser julgado procedente e revogada a sentença recorrida, alterando a matéria de facto nos termos supra expostos. Deve, ainda, a ação ser julgada procedente em conformidade com o pedido formulado no requerimento de injunção.
Tudo como é de JUSTIÇA.
*Não consta dos autos terem sido apresentadas contra-alegações.
*A Exmª Juiz a quo proferiu despacho a admitir o interposto recurso, providenciando pela subida dos autos.
*Facultados os vistos aos Exmºs Adjuntos e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
*2 – QUESTÕES A DECIDIR Como resulta do disposto no art. 608º/2, ex. vi dos arts. 663º/2; 635º/4; 639º/1 a 3; 641º/2, b), todos do CPC, sem prejuízo do conhecimento das questões de que deva conhecer-se ex officio, este Tribunal só poderá conhecer das que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
Consideradas as conclusões formuladas pela apelante, pretende que: I - se altere a matéria de facto quanto ao decidido no ponto 4.
dos factos provados, que entende dever ter outro teor (conclusões 1ª e 2ª); II - se altere a matéria de facto quanto ao decidido no ponto 6.
dos factos provados, que entende dever ter outro teor (conclusões 3ª e 4ª); III - se altere a matéria de facto quanto ao decidido no ponto 9.
dos factos provados, que entende não se ter provado (conclusão 5ª); IV - se adite à matéria de facto provada, um novo facto cujo teor indica (conclusões 7ª e 8ª); V - se adite à matéria de facto provada, mais um novo facto cujo teor indica (conclusão 9ª); VI – reapreciação da decisão de mérito da acção (conclusões 10ª a 15ª).
*3 – OS FACTOS A - Factos Provados Resultaram...
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