Acórdão nº 791/18.2T8ABF.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 27 de Junho de 2019
| Magistrado Responsável | V |
| Data da Resolução | 27 de Junho de 2019 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Processo n.º 791/18.2T8ABF.E1 Relatório Condomínio do Prédio Sito em (…), n.º 9, 8200-568 Ferreiras, propôs acção declarativa, com processo comum, contra Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do (…), CRL, com sede na Rua (…), nº 123, (…), pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 29.861,26, acrescida de juros, à taxa legal em vigor, desde a citação até integral pagamento.
A ré contestou, invocando a excepção peremptória de caducidade do direito de acção e impugnando a generalidade dos factos constitutivos da pretensão indemnizatória do autor.
O autor pronunciou-se sobre a excepção de caducidade, concluindo no sentido da sua improcedência.
Teve lugar audiência prévia, na qual foi proferido despacho saneador, com a identificação do objecto do litígio e o enunciado dos temas de prova.
Realizou-se a audiência final, na sequência da qual foi proferida sentença julgando improcedente a excepção de caducidade e procedente a acção, condenando a ré a pagar ao autor a quantia de € 29.861,26, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, desde a citação até pagamento.
A ré interpôs recurso da sentença, tendo formulado as seguintes conclusões: 1) Ainda que numa acção se peça indemnização de prejuízos sofridos em consequência de defeitos de coisas imóveis vendidas e não a reparação ou substituição daquelas, a questão não deve ser decidida com a aplicação do regime do cumprimento defeituoso da obrigação dos artigos 798.º e 799.º, mas sim subsumindo-a na previsão dos artigos 913.º e seguintes do Código Civil.
2) No caso previsto na conclusão anterior, a acção está sujeita ao prazo de caducidade ao art.º 917.º e não ao regime geral da prescrição sem diferente prazo de propositura.
3) Se, em diversos contratos de compra e venda de fracções autónomas de prédio em regime de propriedade horizontal nas quais foram encontrados defeitos, se prova que estes não eram detectáveis a olho nu, que os compradores só deles se aperceberam após umas chuvadas, que foi uma inspecção técnica realizada cerca de ano e meio após os contratos que apurou esses defeitos e que o vendedor é uma instituição bancária na qual se não pressupõe a existência dos meios técnicos e humanos adequados para apuramento da correcção construtiva e qualidade dos imóveis, deve de tudo isso concluir-se pela inexistência de culpa do vendedor no desconhecimento dos defeitos em causa para efeitos de afastamento da sua responsabilidade, como estatuído na segunda parte do art.º 914.º do Código Civil.
4) A douta sentença que julga em desconformidade com o exarado nas conclusões anteriores, viola os artigos 798.º, 799.º. 914.º e 917.º do Código Civil.
O recorrido contra-alegou, tendo formulado as seguintes conclusões: 1 – Vem o presente recurso interposto da decisão do tribunal de 1ª instância que decidiu julgar improcedente a excepção de caducidade e julgar a acção totalmente procedente, por provada, tendo, em consequência, a ré sido condenada a pagar ao autor o montante de € 29.861,26, e respectivos juros de mora vencidos e vincendos, desde a citação até pagamento.
2 – Não se conformando com a decisão proferida pelo tribunal a quo, veio a recorrente interpor o presente recurso.
3 – Entre os condóminos do condomínio autor e a ré, foram celebrados contratos de compra venda de fracções autónomas, que fazem parte de um prédio relativamente ao qual foi a ré, enquanto proprietária, quem diligenciou e obteve pela licença de utilização, bem como pela constituição da propriedade horizontal, e foram vendidas no estado de novas.
4 – A recorrida instaurou a presente acção em virtude da ré ter declinado responsabilidade na reparação de danos provenientes de infiltrações oriundas das zonas comuns, nas quais já havia executado obras de impermeabilização e pintura, sendo que, só após as chuvas, é que os condóminos conseguiram tomar conhecimento da extensão total dos efeitos da deficiência ou da falta de impermeabilização.
5 – A ré reconheceu os defeitos que as fracções apresentavam e efectuou intervenções, alimentando nos proprietários das fracções a confiança nesse reconhecimento e consequentemente, na sua completa e definitiva eliminação.
6 – O reconhecimento, por parte da ré, da existência dos defeitos, constitui causa impeditiva da caducidade.
7 – In casu, os proprietários/condóminos, aqui representados pelo condomínio, deverão ser considerados como consumidores nos termos do art. 2.º da Lei n.º 24/96 de 31 de Julho e, nessa medida, susceptíveis de protecção.
8 – Conforme preceituado no n.º 1 do artigo 1.º-A e na alínea c) do artigo 1.º-B da Lei n.º 67/2003, de 08 de Abril, é vendedor “qualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional”.
9 – A questão da caducidade in casu cai no âmbito de aplicação do 913.º e seguintes do Código Civil.
10 – O prédio objecto dos presentes autos chegou à titularidade da ré por dação em pagamento, sendo que, para efectuar a sua venda, a ré não necessita de ser profissional na área de vendas de bens de consumo.
11 – Aliás, no âmbito dos presentes autos, a pretensão do autor não está sujeita a prazo de caducidade, uma vez que o mesmo reclama uma indemnização por danos patrimoniais resultantes dos defeitos a cuja reparação a ré não procedeu.
12 – O autor cumpriu o prazo de denúncia do vício ou da falta de qualidade de coisa imóvel, que é de 5 anos após a entrega da coisa.
13 – As fracções foram vendidas no estado de novas, sendo que, na fase das vendas e logo após, a ré fez obras de impermeabilização e pintura, não existindo apenas uma simples venda de coisa defeituosa, mas também um cumprimento defeituoso da obrigação, pelo que o facto de a ré alegar que não construiu o prédio e que desconhece os defeitos não elide a presunção de cumprimento defeituoso, prevista no n.º 1 do artº 799.º e 798.º do Código Civil.
14 – Assiste, pois, ao autor, o direito de ser indemnizado pelo dano correspondente à despesa tida com as reparações, que deveriam ter sido executadas ou concluídas pela ré, quando foi interpelada para o efeito.
15 – A douta sentença recorrida não enferma de qualquer vício nem viola qualquer preceito legal, devendo manter-se integralmente e em consequência ser a ré condenada a pagar ao autor o montante de € 29.861,26 e respectivos juros de mora vencidos e vincendos, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
O recurso foi admitido.
Objecto do recurso As questões a resolver são as seguintes: 1 – Determinação do regime jurídico aplicável; 2 – Caducidade do direito de acção; 3 – Pressupostos da obrigação de indemnizar.
Factualidade apurada Na sentença recorrida, foram julgados provados os seguintes factos: 1 – A ré Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do (…), C.R.L. procedeu à venda, através do seu departamento de património, de nove fracções autónomas identificadas sob as letras A, B, C, D, E, F, G, H e I, do prédio sito em (…), n.º 9, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial sob o artigo (…) da freguesia de Ferreiras, concelho de Albufeira, respectivamente a (…), (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), (…) e (…), e (…).
2 – Os registos da aquisição foram registados mediante as seguintes apresentações, respectivamente: (…), de 2016-06-15; (…), de 2016-04-15; (…), de 2016-04-15; (…), de 2016-08-12; (…), de 2016-06-13; (…), de 2016-07-07; (…), de 2016-04-29; (…), de 2016-06-22; e (…), de 2016-05-30 – docs. fls. 51 a 71, cujo teor, como o dos demais a referir se dá por integralmente reproduzido.
3 – O prédio adveio à titularidade da ré por dação em pagamento, no âmbito da sua actividade de recuperação de crédito, encontrando-se a respectiva aquisição registada mediante a Ap. (…) de 2011-12-27, registo convertido em definitivo mediante a Ap. (…) de 2012-02-21.
4 – Todas as negociações inerentes à outorga das respectivas escrituras de compra e venda das referidas fracções autónomas que compõem o prédio em apreço foram feitas entre os condóminos/adquirentes e a ré.
5 – As fracções autónomas foram vendidas no estado de novas pela ré.
6 – Relativamente às compras e vendas referidas em 1, a ré figura no registo predial como sujeito passivo, e as hipotecas voluntárias registadas para garantia do capital mutuado, são também a seu...
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