Acórdão nº 1522/13.9TBGMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 02 de Fevereiro de 2017

Magistrado Responsável:PEDRO ALEXANDRE DAMIÃO E CUNHA
Data da Resolução:02 de Fevereiro de 2017
Emissor:Tribunal da Relação de Guimarães
RESUMO

“I. O artº 1381º CC estabelece duas excepções à preferência de terrenos confinantes: a) quando algum dos terrenos constitua componente de um prédio urbano, ou se destine a algum fim que não seja a cultura; b) sempre que a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar. II. Para que o facto impeditivo do direito de preferênc... (ver resumo completo)

 
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APELAÇÃO Nº 1522/13.9TBGMR.G1 * Comarca de Braga – Guimarães- Instância (Juízo) Central- 2ª Secção Cível- J2 * Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Guimarães.

  1. RELATÓRIO.

Recorrente(s):- AA; Recorrido(a)(s):- BB e mulher CC; * AA, pessoa colectiva religiosa, intentou a presente acção, à data sob a forma ordinária, contra BB e mulher CC, DD, e esposa EE, pedindo que seja:

  1. Declarado o direito de propriedade da Autora sobre o prédio rústico, situado no FF, da freguesia de São LL das Caldas de Vizela, do concelho de Vizela, desta comarca, “GG”, com a área de 2800 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o nº xxxx e inscrito na matriz rústica da freguesia de São LL das Caldas de Vizela; b) Reconhecido à Autora o direito de preferência na venda do prédio denominado “GG”, sito no Lugar do FF, da freguesia de São LL das Caldas de Vizela, do concelho de Vizela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o nº xxx e inscrito na matriz rústica sob o artigo xxx; c) Declarada a substituição dos Réus compradores na titularidade deste prédio tomando a Autora a posição que aqueles ocupam, mediante o pagamento do preço; d) Declarado o cancelamento de quaisquer registos e inscrições sobre o prédio objecto desta acção, operados após a celebração da compra e venda de 09.11.2012.

    Para tanto, alegou, em síntese, que: é proprietária e legítima possuidora, com exclusão de outrem, do prédio identificado em a.; este prédio confina com o prédio citado na precedente al. b.; ambos os prédios são rústicos e destinam-se a cultura; a área desses prédios é inferior à unidade mínima de cultura; a venda do prédio indicado em b. aos 2.ºs Réus foi realizada sem que fosse dado à Autora o conhecimento desse negócio, para eventual exercício do direito de preferência.

    Em contestação, os 1.ºs Réus, a fls. 55 a 59, impugnaram a ausência de comunicação, bem como as áreas dos prédios. Sustentaram ainda a natureza urbana do prédio e que o propósito da sua aquisição foi a de construção e exploração dum estabelecimento comercial/ de café e restaurante, tendo obtido a necessária licença camarária para o efeito.

    Os 2.ºs Réus contestaram, a fls. 87 a 88, dizendo que haviam proposto à Autora a venda do prédio, tendo aquela indicado que aceitaria uma doação ou a alienação pelo preço de € 1,00/m2, o que não era do seu interesse. Como tal, angariaram novos compradores, os 2.ºs Réus, que adquiriram o imóvel a fim de procederem à urbanização do mesmo, nele edificando uma construção de apoio turístico destinada a restaurante.

    Foi proferido o despacho pré-saneador a fls. 180, na sequência do qual foi deduzido o pedido reconvencional de fls. 187 a 195, onde os Réus, em caso de procedência da acção, pediram que seja declarada a existência de abuso de direito, por manifesta desproporção entre a vantagem pretendida pela Autora e o sacrifício por este imposto aos Réus e, subsidiariamente, a condenação da Autora no pagamento do montante de € 175.609,70, acrescido de juros de mora.

    A Autora deduziu réplica de fls. 285 a 295, dizendo que a destinação urbanística do prédio alienado, à data da venda, era o de zona de reserva ecológica nacional.

    * Realizou-se audiência prévia, na qual se elaborou despacho saneador, onde se afirmou a regularidade da instância, julgando-se inadmissível a dedução de reconvenção (cfr. fls. 341 a 343). Fixou-se o objecto do litígio e estabeleceram-se os temas da prova (cfr. fls. 344 a 345).

    * Foi realizada perícia, cujo relatório se encontra junto a fls. 363 a 367.

    * Foi realizada a audiência de julgamento com observância do formalismo legal (cfr. fls. 400 a 402).

    * Na sequência foi proferida a seguinte sentença: “VI. Dispositivo Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência: a. Reconheço a Autora como legítima proprietária do prédio rústico, situado no FF, da freguesia de São LL das Caldas de Vizela, do concelho de Vizela, desta comarca, “GG”, com a área de 2800 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela sob o nº xxxx e inscrito na matriz rústica da freguesia de São LL das Caldas de Vizela sob o artigo xxxº; b. Absolvo os Réus BB, CC, DD e EE do restante pedido.

    ” * É justamente desta decisão que a Recorrente/Autora veio interpor o presente Recurso, concluindo as suas alegações da seguinte forma: “1ª - Na nossa modesta opinião, a sentença recorrida enferma de erro, pois atendendo à prova pericial e documental junta aos autos e, bem assim, à prova testemunhal produzida, acima transcrita, o Tribunal a quo devia ter dado como não provado o facto constante na alínea “r” (“Os Réus adquiriram o terreno para aí construir e explorar um estabelecimento de café e restaurante a 09.11.2012”); 2º - Resulta dos factos assentes na sentença recorrida, dos documentos juntos aos autos e dos depoimentos das testemunhas supra transcritos, que a autora/recorrente provou todos os pressupostos para o exercício do direito de preferência em causa nos autos e que são:

  2. Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura – cfr. alínea o) dos factos provados; b) Que o preferente (autora) seja dono de prédio confinante com o prédio alienado – cfr. alíneas f); g) e h) dos factos provados; c) Que o adquirente (1ºs réus) do prédio não seja proprietário confinante – cfr. alínea q) dos factos provados; d) Ficou ainda demonstrado nos autos que a aquisição do terreno em causa pela recorrente visava o emparcelamento, para reflorestação, como forma de obter rendimento, dada a escassez de donativos.

    3ª - A sentença recorrida errou ao julgar procedente o facto impeditivo do direito da recorrente: o dos primeiros réus terem adquirido o prédio para fim que não seja o da cultura (artigo 1381º, a) do Código Civil), pois como vem sendo reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, a admissibilidade legal do novo destino a dar ao terreno (que no momento da aquisição tinha uma destinação agrícola ou florestal) tem que existir no momento da aquisição (no caso, 09-11-2012) e deve ser reconhecida pelas autoridades administrativas competentes.

    4ª - A possibilidade de afectação a finalidade diferente depende sempre de decisão da autoridade administrativa competente (leia-se Câmara Municipal) devendo o adquirente alegar e provar (e não o fez) que o diferente destino que pretende dar ao terreno é, à data da aquisição (09-11-2012) legalmente possível – aptidão juridicamente reconhecida através de licença concedida pela administração pública.

    5ª – Ora, o que ficou provado na alínea m) dos factos assentes e no relatório pericial de fls. 364-365, é que o terreno em causa estava ao tempo da sua aquisição em 09-11-2012 - de acordo com os instrumentos de gestão do território (Lei do Ordenamento do Território e Urbanismo - 48/98 dei 1/08; Regulamento dos Planos Directores Municipais - DL. 380/99 de 22/09 – classificado como solo rural (terreno florestal), inserido em Espaços Florestais, não sendo permitida a construção de qualquer edificação, muito menos dum restaurante e café, sendo que esta classificação apenas podia ser alterada com a revisão do PDM (artigo 71º do DL. 380/99 de 22/9).

    6ª - Há vária jurisprudência que assim já julgou: a intenção de afectar o prédio a fim que não seja a cultura, embora possa e deva constar de forma expressa na escritura de aquisição, só será relevante, para efeitos de excepcionar o direito de preferência, se for juridicamente admissível, à data da outorga da escritura pública (Ac. 22/11/1988, BMJ, 381/52; Ac. 18/1/94, CJ (STJ) 1994, Tomo I, pág. 46; Ac. de 19/03/98, CJ. (STJ) 1998, Tomo I, pág. 143; Ac. de 21/06/94, CJ (STJ) 1994, Tomo II, pág. 154; Ac. de 14/03/02 CJ. (STJ), 2002, Tomo I, pág. 133). E também na doutrina encontramos este entendimento: Antunes Varela, Código Civil Anotado, 2ª edição, em anotação ao artigo 1381 do referido diploma).

    7ª – Resulta inequívoco dos autos que na data da alienação do terreno que a recorrente pretende preferir (09-11-2012) – cfr. fls. 405 a 408 e alíneas h) e i) dos factos assentes) - a construção que os 1ºs réus levaram a efeito não era admissível, por se tratar de solo integrado em “Espaços Florestais” (cfr. alínea m) dos factos provados) e ainda porque o PDM vigente em Vizela, na freguesia onde se localiza o prédio, também o não permitia.

    8ª - O relatório pericial de fls. 364 a 365 (não impugnado) é claro nas respostas dadas:“ Tal prédio não tinha características urbanas e para construção na data da sua transacção em 9 de Novembro de 2012; em 9 de Novembro de 2012 tal prédio não tinha capacidade construtiva; em 9 de Novembro de 2012, o Plano Director em vigor no Município de Vizela impedia qualquer construção naquele prédio; Era considerada zona de reserva ecológica nacional; O PDM de Vizela em vigor à data indicada classificava o terreno como “Espaços Florestais”. Estas respostas foram confirmadas pelos esclarecimentos do perito em audiência de julgamento, Engº. Manuel Carlos da Silva Castro, e pelo depoimento da testemunha arrolada pelos 1ºs Réus JJ, Chefe de Divisão da Câmara Municipal de Vizela, acima transcritos; 9ª - Pelos documentos juntos aos autos e pelos depoimentos supra transcritos, se o pedido de licenciamento para construção e exploração do estabelecimento de café e restaurante fosse deferido pela Câmara Municipal em 09-11-2012 (ou até 03-01-2013, data anterior à publicação do novo PDM), seria concedido em violação de leis de ordenamento do território (PDM de Vizela), pelo que seria declarado nulo. Tal construção seria ilegal, porque baseada num acto nulo, acto esse que não produziria quaisquer efeitos jurídicos, independentemente até da declaração de nulidade (arts. 134º e 139º, nº1, al. a), do CPA). A legalidade do acto administrativo afere-se pela realidade fáctica existente no momento da sua prática e pelo quadro normativo então em vigor, segundo o princípio tempus regit actum. O acto seria ainda nulo, nos termos do art. 52º, nº 2, al. b), do DL. nº 445/91, de...

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