Acórdão nº 3812/12.9TBBRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 24 de Outubro de 2013
| Magistrado Responsável | MANUEL BARGADO |
| Data da Resolução | 24 de Outubro de 2013 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam nesta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães I – RELATÓRIO A… propôs a presente acção ordinária contra B… – Administração de Condomínios, Lda., pedindo que se declarem nulas as deliberações tomadas na assembleia geral anual de condóminos do Centro Comercial … realizada no dia 4 de Abril de 2012 e constantes da Acta nº 22, por serem contrárias ao Regulamento e à lei civil.
Para tanto, alegou, em síntese, ser proprietário de algumas fracções que integram o condomínio do Centro Comercial … e que a dita assembleia geral anual de condóminos fez recair apenas sobre os proprietários das fracções o pagamento das despesas e encargos do condomínio, o que contraria o regulamento interno do mesmo, o qual impõe que esses montantes sejam suportados pelos lojistas, de acordo com as permilagens das lojas que ocupam. Acrescenta, ainda, que também a lei civil impõe que o pagamento das prestações de condomínio é da responsabilidade de quem frui directa e efectivamente os espaços comuns e não do proprietário que tenha as suas fracções arrendadas ou exploradas por terceiros.
A ré contestou, contrapondo que a deliberação impugnada pelo autor não viola qualquer disposição legal ou do Regulamento do Condomínio e é válida e vinculativa para todos os condóminos, sendo que os encargos do condomínio do Centro Comercial …, nomeadamente com as partes e serviços comuns, encontram-se cometidos pela lei e pelo referido Regulamento aos proprietários e locatários financeiros, não aos lojistas, entendidos estes como inquilinos ou arrendatários, o que ressalta desde logo do disposto nos arts. 32º nº 6 e 33º nº 7 do mesmo Regulamento, nos quais se prevê que o proprietário é o responsável último pelo pagamento.
Mais alega que, na assembleia de condóminos que delibera o pagamento das despesas e encargos não tomam parte quaisquer arrendatários, mas apenas o conjunto dos proprietários das fracções, o que significa que nunca as respectivas deliberações poderiam vincular aqueles arrendatários.
Concluiu pela improcedência da acção.
Depois de realizada a audiência preliminar, veio a ser proferido despacho saneador que, conhecendo do mérito da causa, julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
Inconformado veio o autor recorrer, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões: « i) Veio o Recorrente pedir a declaração de nulidade das deliberações tomadas pela Assembleia Geral do Centro Comercial … relativa à distribuição das despesas do ano de 2012, datada de 04/04/2012.
ii) Tais deliberações consubstanciam uma verdadeira alteração do Regulamento Interno.
iii) Apesar do Recorrente ter abordado esta questão na parte II, sub-parte B2, da Petição inicial, o Tribunal recorrido não se pronunciou acerca da mesma, em manifesta violação do Princípio da Obrigação de Pronúncia.
iv) Assim, o Tribunal a quo violou a norma do artigo 668.º, n.º 1, alínea d) do Código de Processo Civil, porquanto “É nula a sentença quando: d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…)”.
v) A este respeito Ana Prata ensina que a obrigação de pronúncia “Verifica-se quando o tribunal não conhece de questão de que devia conhecer, por ela ser relevante para a decisão da causa.” vi) O alegado pelo Recorrente não se trata de simples argumentos, opiniões ou doutrinas expendidos na defesa das teses em presença, sendo, pelo contrário, verdadeiros “pontos de facto”.
vii) Deveria, por conseguinte, o Tribunal Recorrido pronunciar-se sobre todos os factos trazidos à colação, o que efectivamente não fez, in casu.
viii) Estamos perante um vício de nulidade, pela clara violação do supra citado artigo 668.º, n.º 1, alínea d) do CPC.
ix) Acresce que, refere, o n.º 6 do artigo 32.º e o n.º 7 do artigo 33.º do Regulamento que “Os pagamentos (...) deverão ser efectuados pelos lojistas antes do vencimento das obrigações a que se referirem, de modo a evitar que a proprietária e/ou Administradora sejam compelidas a pagá-las com os seus próprios recursos, de acordo com o orçamento.” x) O Regulamento estabelece dois tipos de responsabilidade com efeitos práticos incontornáveis: a responsabilidade principal (ou originária) e a responsabilidade subsidiária (ou secundária).
xi) Colocando a responsabilidade principal (ou originária), do lado dos lojistas. E a responsabilidade subsidiária do lado dos proprietários, pois serão estes que responderão, perante o condomínio, caso haja incumprimento da parte dos lojistas.
xii) É entendido como lojista “… o condómino que ocupa a sua própria unidade ou fracção autónoma, ou a pessoa singular ou colectiva que seja locatária de uma unidade ou fracção autónoma, ou que dela, por qualquer título, tenha uso e fruição” (artigo 2.º do Regulamento).
xiii) O programa da prestação da relação obrigacional traduz-se na obrigação de pagar o condomínio que por estipulação do Regulamento, situa-se, em primeiro lugar, ao lado do lojista. Por outro lado, e apenas se este não cumprir com esse programa de prestação, será chamado o proprietário, com deveres secundários, para responder ao programa de reparação dos danos e prejuízos causados por aquele incumprimento.
xiv) A formulação feita pelo Tribunal Recorrido traduzir-se-á numa errada interpretação da lei, xv) Pelo facto de na Assembleia Geral de Condóminos se ter decidido colocar a responsabilidade originalmente do lado dos proprietários, contrariando-se uma disposição legal (entendida em sentido estrito – Regulamento).
xvi) Dado que o Regulamento consta do título constitutivo da propriedade horizontal tal deliberação deveria constar da ordem de trabalhos e ser aprovada por unanimidade.
xvii) Em respeito pelo princípio da Liberdade Contratual, através do Regulamento os proprietários colocaram a responsabilidade principal do pagamento das prestações do condomínio ao lado dos lojistas.
xviii) Não se percebe, por isso, a posição adoptada pelo Tribunal Recorrido quando refere que a responsabilidade pelas despesas do condomínio é dos condóminos, sendo que estes poderiam afastar essa responsabilidade, o que na verdade aconteceu e foi absolutamente ignorado pelo Tribunal a quo.
xix) O princípio da Liberdade Contratual sobrepõe-se ao Código Civil desde que não seja contrário a este, pelo que deve ser respeitada a vontade das partes. Inclusivamente, se uma das partes se arrepender da sua opção, não poderá deixar de a respeitar contra a vontade das demais, muito menos sob a alçada dos tribunais...
xx) O artigo 16.º do Regulamento estipula no seu n.º 1 que “Os lojistas estão obrigados a liquidar todas as despesas, encargos ou remunerações que sejam da sua responsabilidade” perante a Administração.
xxi) Sendo as despesas de conservação e manutenção dos espaços comuns, as despesas do condomínio! xxii) O Tribunal Recorrido violou, desta forma,
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O disposto na alínea d) do nº 1 do artigo 668º, não se pronunciando sobre questão levantada na Petição inicial, B) O princípio da liberdade contratual e por via disso desvalorizou a posição assumida pelas partes na elaboração do Regulamento de condomínio, permitindo a deliberação de uma disposição contrária à lei civil e ao Regulamento, e C) O Regulamento do condomínio do Centro Comercial….» Termina pedindo que a decisão recorrida seja substituída...
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