Acórdão nº 243/11.1TBALJ.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 14 de Janeiro de 2016
| Magistrado Responsável | JO |
| Data da Resolução | 14 de Janeiro de 2016 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães: I- Relatório 1- Sociedade Agrícola, Ldª, com sede na Praça, n.º 000, 1° Esq., Bonfim, Porto, intentou a presente ação declarativa de condenação contra a Massa Insolvente de H, representada pelo seu administrador de insolvência, L, que também usa L G, com domicílio profissional na Rua D. A, n.º 0000, Águas Santas, Maia, P, S.A., com sede na Rua de S. P, n.º 0, 3° Dtº., freguesia da Portela, concelho de Loures, e a C, C.R.L., com sede na Avenida Dr. F, n.º 26, freguesia e concelho de Alijó, alegando, em breve resumo, que, não obstante ser arrendatária do prédio rústico denominado “Quinta da Manuela de Cima”, sito na freguesia de Favaios, concelho de Alijó, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alijó sob o n.º 806, prédio que pertenceu ao indicado, H, o Administrador da Insolvência deste último não lhe facultou, como devia, o exercício do direito de preferência na venda de tal prédio, a qual que foi feita à Ré, P, S.A., mediante o preço de 155.000,00€, sendo a 3ª Ré credora hipotecária.
Por isso mesmo, pede que declare que ela (A.) é arrendatária do citado prédio; que tem o direito de preferência na venda do referido prédio, a qual foi feita a favor da Ré, P, S.A.; e ainda se declare a transmissão e adjudicação do direito de propriedade do mesmo prédio a favor e em nome da A., em substituição da sociedade, P, S.A., pelo preço de 155.000,00€.
2- Contestou a Ré, Massa Insolvente de H, alegando, no essencial, que o direito de preferência que a A. se propõe exercer nesta ação já caducou, em virtude daquela ter tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio no dia 17 de Junho de 2010, data em que foi anunciada no jornal “Público” a venda do referido imóvel. Tanto assim que apresentou proposta de aquisição, em 21 de Junho de 2010.
Assim, a partir de 15 de Fevereiro de 2011, começou a correr o prazo para a A. exercer o direito de preferência, prazo esse que terminou em 15 de Agosto de 2011, data anterior à propositura da presente à ação.
Além disso, a A. também não depositou, como devia, o preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
Por estas razões, pois, pede a procedência das citadas exceções e a sua absolvição do pedido.
3- A Ré, P, S.A., também contestou rebatendo a tese da A. e arguindo a incompetência material do tribunal recorrido para esta demanda.
Nessa conformidade, pede que se ordene a apensação destes autos ao processo de insolvência e, no mais, a improcedência desta ação.
4- Por sua vez, a C, C.R.L., também refutou a tese da A., não lhe reconhecendo o direito pela mesma invocado e aludindo igualmente à circunstância da A. ter tomado conhecimento do propósito da venda, no dia 1 7 de Junho de 2010, com a publicação do anuncio já referido.
Sabendo, pois, a A., pelo menos desde essa data, quais os elementos essenciais do negócio tendo, inclusive, apresentado proposta para aquisição do prédio em causa, a sua actual pretensão não pode ser acolhida.
Mas, se o for, pretende reaver todas as importâncias por si despendidas com este negócio.
Em suma, pede a procedência das exceções invocadas ou, subsidiariamente, a improcedência desta ação.
5- Em réplica, a A. rebateu as exceções invocadas pelas Rés.
6- Em seguida, foi proferido despacho saneador, no qual, além do mais, se julgaram improcedentes as exceções de incompetência material do tribunal recorrido, da falta de depósito do preço, da falta de junção do contrato de arrendamento rural e da caducidade da ação.
No mesmo despacho, foram ainda selecionados os factos assentes e controvertidos.
7- Nesta sequência, prosseguiram os autos para a audiência final, após a qual foi proferida sentença que julgou a presente ação improcedente, por não provada, absolvendo, em consequência, os RR de todos os pedidos.
8- Inconformada com esta sentença, dela recorre a A., terminando as suas alegações recursivas com o seguinte quadro conclusivo: “1. Na venda judicial por proposta em carta fechada efectuada no processo de insolvência não foram cumpridas as obrigações que impendem para o vendedor, impostas na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.° do CC (preceito introduzido pelo artigo 3.° da Lei n.º 6/2006, de 27/2), n.º 1 do artigo 28.° da Lei n.º 358/88, de 25 de Outubro, artigos 416.° e 1410.°, do Código Civil, como resulta da factualidade provada.
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A Ré vendedora, tinha o ónus da alegação e prova do cumprimento dessas obrigações, não o tendo feito.
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Estando provado que o contrato de arrendamento teve início no dia 15 de Fevereiro de 2008, é pacífico que a sua vigência atingiu os três anos no dia 16 de Fevereiro de 2011.
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A sentença recorrida constitui uma decisão surpresa, pois nenhuma das partes invocou a adjudicação como sendo o momento da venda do imóvel, não tendo a A. tido oportunidade de se pronunciar sobre esta questão.
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Não existe nenhum facto provado pela 1ª instância, nem nenhum documento que comprove a existência de uma adjudicação na venda judicial no processo de insolvência.
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Nenhuma das partes alegou a existência dessa adjudicação, pelo que a sentença recorrida não pode decidir com base em facto (adjudicação) que não existe nem alegado nem provado, nem documentado nos autos.
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A preferência é exercida quanto ao acto da venda, que é concretizada no momento em que é transmitido o direito de propriedade da coisa – artº 414° e 874° do Cód. Civil.
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Na venda judicial, quer na acção executiva quer no processo e insolvência, a venda concretiza-se com a emissão do título de transmissão pelo Agente de Execução ou pelo Administrador de Insolvência, respectivamente.
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O momento determinante para a contagem desse prazo de três anos, é o da venda, consequentemente, o da emissão do título de transmissão pelo Administrador de Insolvência.
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In casu tendo o Administrador de Insolvência optado por outorgar escritura pública de compra e venda para permitir que o adquirente contraísse crédito hipotecário que financiasse a aquisição do imóvel objecto da venda judicial, o momento determinante para a contagem desse prazo de três anos, é o da outorga da escritura pública de compra e venda, outorgada em 9.06.2011.
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Na modalidade de venda por proposta em carta fechada os artigos 899.° e ss. do CPC, são aplicável à venda em processo de insolvência, por via do artº 17° do CIRE.
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Após o depósito do preço, o Administrador de Insolvência comunica a venda ao serviço de registo, juntando o respectivo título, e este procede ao registo do facto e, oficiosamente, ao cancelamento das inscrições relativas aos direitos que tenham caducado, nos termos do n.º 2 do artigo 824.° do Código Civil.
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O depósito do preço é um pressuposto da venda executiva, enquanto ato processual transmissivo do direito penhorado, produtor de efeitos materiais: um dos vários actos sequenciais que concorre para que possa proceder à transmissão do direito.
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O momento da conclusão da venda, i.e., de produção dos efeitos materiais, só pode ser a data da emissão do título de adjudicação do direito.
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Tanto assim é que o direito de remição pode ser exercido na venda mediante propostas em carta fechada, mesmo depois do despacho de adjudicação, até à emissão do título de transmissão dos bens do proponente (art. 843.°, n.º 1, al. a), CPC) 16. Os efeitos da venda executiva dão-se com a passagem do título de transmissão e não com o despacho de adjudicação, anterior a este, tratando-se de coisa vendida em proposta em carta fechada.
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Na verdade, este opera para os imóveis como a escritura opera para nas transmissões imobiliárias (cfr. artº 913° n° 1 - a) do Cod Proc Civil na redacção vigente à data da venda judicial em apreço).
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Só com o mesmo é que o adquirente pode, uma vez concretizadas as diligências aludidas no n.º 1 do artigo 900.° do CPC, por parte do agente de execução, ver, finalmente, gozar da presunção do registo prevista no artigo 7.° do CRP, cancelados os direitos entretanto caducados.
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Na venda judicial, os bens só são adjudicados ao proponente após se mostrar integralmente pago o preço...
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