Acórdão nº 272/17.1T8BGC.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 29 de Novembro de 2018

Magistrado ResponsávelMARIA JOÃO MATOS
Data da Resolução29 de Novembro de 2018
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam, em conferência (após corridos os vistos legais) os Juízes da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, sendo Relatora - Maria João Marques Pinto de Matos; 1º Adjunto - José Alberto Martins Moreira Dias; 2º Adjunto - António José Saúde Barroca Penha.

*I - RELATÓRIO 1.1.

Decisão impugnada 1.1.1. A. G.

e mulher, M. F.

(aqui Recorridos), residentes na Rua …, em Bragança, propuseram a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra Banco A, S.A.

(aqui Recorrente), com sede na Avenida …, em Lisboa, pedindo que · se reconhecesse que um imóvel que lhes foi vendido pela Ré tem a área real, correcta e efectiva de 4.506 m2 (e não de 9.500 m2, como foi declarado vender), condenando-se aquela a reconhecê-lo; · se declarasse a redução do preço de € 190.500,00, que eles próprios pagaram à Ré pela aquisição do imóvel, em valor não inferior a € 50.500,00, inerente à venda de coisa defeituosa, sendo a Ré condenada a devolver-lhes a aludida quantia, acrescida de juros de mora, calculados à taxa supletiva legal, contados desde a citação até integral pagamento; · fosse a Ré condenada a suportar todas as despesas necessárias à rectificação da área do dito imóvel nos respectivos registo predial e inscrição matricial; · ou (subsidiariamente) fosse a Ré condenada, com base no instituto do enriquecimento sem causa, a pagar-lhes a referida quantia de € 50.500,00, por se ter com ela ilegitimamente enriquecido à custa do património deles próprios, nessa mesma medida empobrecido, acrescida de juros de mora, calculados à taxa supletiva legal, contados desde a citação até integral pagamento.

Alegaram para o efeito, em síntese, terem adquirido à Ré um prédio urbano (que melhor identificaram), publicitado como possuindo 9.500 m2 de área total (edifício e logradouro), e por isso aceitando pagar pelo mesmo o preço de € 190.500,00.

Mais alegaram terem verificado posteriormente que o referido prédio apenas possui 4.506 m2; e, se tivessem conhecido antes essa sua área, nunca teriam aceite adquiri-lo por preço superior a € 140.000,00, já que computam em € 50.500,00 a desvalorização real e de mercado que a referida redução de área consubstancia.

1.1.2.

Regularmente citada, a Ré (Banco A, S.A.) contestou, pedindo que a acção fosse julgada improcedente Alegou para o efeito, em síntese, terem os Autores conhecido o imóvel antes de o terem adquirido, tendo sido também eles quem fez a proposta de preço, que acabaria por ser aceite por si.

Mais alegou desconhecer a divergência de área invocada pelos Autores, e a essencialidade para os mesmos (nomeadamente, para o preço proposto e pago) da correcção da área publicitada, por isso impugnando tais factos.

1.1.3.

Em sede de audiência prévia, foi proferido despacho saneador (certificando tabelarmente a validade e a regularidade da instância e fixando o valor da acção em € 50.500,00); definindo o objecto do litigio («em via principal, o direito à redução do preço e o direito ao valor das despesas com a rectificação do registo e a matriz, e, em via subsidiária, o direito à indemnização com base no instituto do enriquecimento sem causa») e enunciando os temas da prova («em via principal, os “pressupostos do direito à redução do preço e pressupostos do direito à indemnização das despesas”, e, subsidiariamente, “os pressupostos do enriquecimento sem causa”»); apreciando os requerimentos probatórios das partes e designando dia para a audiência final.

1.1.4.

Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção procedente, lendo-se nomeadamente na mesma: «(…) Pelo exposto, julgo a acção, pela forma indicada, procedente e, em consequência: a) Declaro que o imóvel vendido pelo Réu aos Autores tem a área de 4 506 m2 (quatro mil, quinhentos e seis metros quadrados); b) Condeno a Ré Banco A, S. A. a reconhecer que o imóvel tem a área de 4 506 m2 (quatro mil, quinhentos e seis metros quadrados); c) Declaro que os Autores têm direito à redução do preço correspondente ao valor da desvalorização do prédio, no montante que vier a ser liquidado; d) Condeno a Ré a devolver aos Autores a quantia referida em c), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação e até efectivo e integral pagamento; e) Condeno a Ré a suportar todas as despesas necessárias à rectificação no registo predial e na matriz da área do imóvel; e f) Absolvo a Ré do demais peticionado; e g) Condeno a Ré nas custas (artigo 527.º, números 1 e 2, do C. P. Civil), sem prejuízo do acerto devido em razão do valor que se apure no incidente de liquidação.

Registe e notifique.

(…)» *1.2. Recurso 1.2.1. Fundamentos Inconformada com esta decisão, a Ré (Banco A, S.A.) interpôs o presente recurso de apelação, pedindo que o mesmo fosse julgado provido, revogando-se a sentença recorrida.

Concluiu as suas alegações da seguinte forma (reproduzindo-se ipsis verbis as respectivas conclusões): 1.ª - Salvo o muito respeito que é devido, vem o douto aresto recorrido inquinado por um flagrante erro de julgamento quanto ao seminal facto controvertido e, bem assim, por um outro erro na selecção do legal enquadramento ao qual é subsumível o enquadramento factual sub judice; 2.ª - Os AA. intentaram a presente acção alegando que apuraram que a real dimensão do imóvel que compraram ao R. é inferior à dimensão que consta do registo predial e da matriz e que o R. havia reproduzido no anúncio colocado no seu sítio na internet; 3.ª - Tendo o R. impugnado a alegada dissidência na dimensão do imóvel, sobre os AA. passou a impender o ónus de provar tal facto controvertido; 4.ª - O Insigne Tribunal Recorrido deu como provado, mal, com base estritamente num documento particular junto pelos AA. com a petição inicial - e cujo teor foi impugnado pelo R. - e nas declarações de parte do A. que a área do imóvel era a por si alegada; 5.ª - Nos termos e para os efeitos do disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, são os pontos reduzidos aos números 9.º, 10.º, 11.º e 15.º a 18.º da douta sentença recorrida os pontos da matéria de facto cujo sentido decisório vem inquinado por erro de julgamento e que mereciam resposta em sentido diametralmente oposto; 6.ª - E, da mesma sorte - cautelarmente e sem prejuízo da repartição do ónus da prova - deveriam os factos reconduzidos aos artigos 27.º e 38.º da contestação aduzida pela ré ter sido jugados provados, ao contrário do que sucedeu no douto decisório recorrido; 7.ª - Os meios de prova que implicariam a prolação de decisão em inverso sentido, e que aqui se deixam consignados nos termos e para os efeitos do preceituado pela alínea b) do n.º 1 e pelo n.º 2 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, são: (i) quanto aos factos julgados provados, pela sua inépcia para sustentar o sentido decisório perfilhado pelo Insigne Tribunal Recorrido, o depoimento do próprio Recorrido e o impugnado documento que instruiu a douta petição inicial como “Documento D”; e, (ii) quanto aos factos julgados não provados, o depoimento testemunhal de C. T. e José; 8.ª - Controvertida a dimensão do imóvel – e pretendendo os AA. colocar em causa a área que se encontra relevada na Conservatória do Registo Predial e na matriz predial, ademais com a presunção registral que daí resulta – de modo algum se pode o Tribunal bastar com um documento particular, elaborado a mando do A. e meras declarações deste, sem a produção de prova pericial, sem um levantamento topográfico realizado no âmbito do processo ou, sequer, uma inspecção ao local; 9.ª - Por outro lado, o Recorrente alegou desconhecer da existência de um qualquer desfasamento entre as dimensões que constam do registo predial e matriz como sendo as do imóvel e a área medida; 10.ª - Mesmo não sendo seu o ónus de provar o alegado desconhecimento, este facto resultou evidente dos depoimentos das duas testemunhas que arrolou. E terá de se ter por certo que uma instituição como um banco, que recebe em dação ou adjudicação centenas, senão milhares, de imóveis por ano, aquilo que faz, quanto a estes imóveis, é levar a efeito as diligências curiais à sua venda; 11.ª - Ou seja, tratar dos registos a seu favor, da obtenção de certificado energético quanto aplicável ou, assegurar o licenciamento quando necessário. Outrossim, não se afigura - neste enquadramento - uma diligência necessária ir confirmar que estão correctas as confrontações dos prédios no registo predial e na matriz, ou a área que aí consta; 12.ª - Daí que a testemunha José tenha manifestado uma espontânea surpresa, aos 8 minutos da sua inquirição, quando lhe foi perguntado se o Banco mede os imóveis que recebe no seguimento de incumprimento de créditos; 13.ª - Da prova produzida, aquilo que se poderá considerar certo é que existe um documento particular que refere que a área do imóvel é de 4.506 m2, existe uma certidão predial que consigna que a área do imóvel é de 9.500m2 e uma certidão matricial que diz, também, que a área do prédio é de 9.500m2.

14.ª - Não podia, de modo algum, ter o Insigne Tribunal Recorrido julgado provado, como o fez, o teor dos artigos 9.º, 10.º, 11.º e 15.º a 18.º do acervo material relevado no decisório, por claríssima falta de prova sobre a matéria que versam, antes devendo tais factos serem, todos, julgados não provados; 15.ª - E, outrossim, deveria ter sido julgado provado o asseverado nos artigos 27.º e 38.º da contestação oportunamente apresentada nos autos; Por outro lado, e no que a Direito concerne, 16.ª - Ainda que houvesse ficado provado (e não ficou) que o valor da área do terreno que consta da Conservatória e Finanças é superior ao que se mede no local, a ulterior constatação de um putativo erro na área inscrita nestas entidades não confere quaisquer direitos aos AA.; 17.ª - Conforme bem o asseverou o Colendo Supremo Tribunal de Justiça, «O erro que versa sobre a área dos prédios é um erro sobre as suas qualidades, ou seja, um erro sobre o objecto do negócio»; 18.ª - Donde, erro é a subsunção, perfilhada no douto aresto recorrido...

Para continuar a ler

PEÇA SUA AVALIAÇÃO