Acórdão nº 2269/17.2T8BRG-A.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 14 de Junho de 2018
| Magistrado Responsável | EUG |
| Data da Resolução | 14 de Junho de 2018 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães I.
RELATÓRIO Escola de Condução X, Lda propôs a presente ação, com forma de processo comum, contra Y – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado e W – Investimentos Imobiliários, S.A pedindo que: a) se declare que a Autora é arrendatária, há mais de três anos, das frações autónomas identificadas nas alíneas a), b), c) e d), do art. 13º, da petição inicial; b) se reconheça à Autora o direito de preferência na venda das frações autónomas identificadas no artigo 13º supra, ou seja, o direito de haver para si as referidas frações autónomas e, consequentemente, seja declarada compradora das mesmas, substituindo-se à segunda demandada na sua compra, nas exatas condições em que a mesma foi feita; c) se ordene a modificação subjetiva do adquirente, por efeito da preferência, com o consequente cancelamento do registo da aquisição a favor da segunda demandada das frações autónomas vendidas.
Indica como valor da causa 5.000,01 €.
*Findos os articulados, foi proferido o seguinte despacho, Tendo em vista fixar o valor da acção e consequentemente determinar o preço a depositar pelo A., impõe-se apurar o real valor dos bens objecto do direito de preferência aqui em causa.
Atente-se que tal como resulta das contestações apresentadas o valor atribuído às fracções na respectiva escritura de venda não corresponde ao seu real valor, outrossim representa um valor atribuído apenas para efeitos fiscais e da elaboração da respectiva escritura, uma vez que se tratou de uma venda conjunta de imóveis pelo valor global de 6.203.722,00€, não representando, de modo algum, o valor em causa, valor de mercado dos imóveis unitariamente e em caso de venda individual.
Aliás, compulsando os autos verificamos que o valor e causa é deveras irrisório (5001,00 € as 4 fracções), e manifestamente inferior ao respectivo valor patrimonial, somando as quatro fracções chegamos a 66.973,76€, valor esse que na esmagadora maioria das vezes, e como sabemos, se encontra abaixo do valor de mercado dos imóveis.
Isto posto, e sob pena de estarmos a dar cobertura a um exercício abusivo do direito de preferência, e antes disso, a dar seguimento a uma acção em que se mostra depositada uma quantia irrisória para aquisição de e fracções, quando na verdade, poderão estar em causa valores superiores que superem os 60.000,00€, entendemos que se mostra essencial, desde já, apurar o valor dos bens, caso se conclua pela possibilidade da venda em separado, que será no fundo o valor que a A. terá que despender para ingressar na posição de compradora.
Veja-se que a obrigação de depósito de preço pelo A. preferente tem subjacente a seriedade da vontade de adquirir o bem, pelo que só com o resultado da avaliação e posterior depósito do preço encontrado, poderemos concluir pela vontade efectiva do A. adquirir o bem pelo seu valor real e justo, isto sempre e, frisa-se, para a hipótese de se concluir pela possibilidade da venda em separado.
Mais, caso se conclua que as fracções objecto de preferência, se vendidas separadamente, têm valor superior a 50,000,00€, está inclusivamente posta em causa a competência deste juízo local cível para a tramitação da acção.
Nesta conformidade, determino a realização de arbitramento ( artº 309º do CPC) com vista a determinar o real valor das fracções em causa nos autos se vendidas separadamente, entendendo este tribunal que atento o objecto em causa não se mostra necessária a realização de avaliação colegial como requerido.
Indique a secção pessoa idónea para realizar a avaliação que fica, desde já, nomeada, devendo prestar compromisso de honra por escrito.
Objecto - determinar o real valor das fracções em causa nos autos (artº 24 da petição inicial) se vendidas separadamente, Prazo – 20 dias.
Os custos do arbitramento serão adiantados pelas RR. entrando em regras de custas a final.
O perito nomeado deverá informar os mandatários da data em que se pretende deslocar ao prédio em causa nos autos, com vista a que, se assim o entenderem, acompanhem a diligência juntamente com as partes.
*A Autora apresentou recurso de apelação, pugnando por que sejam revogadas as decisões ora impugnadas e se fixe em € 5.000,01 o valor da presente causa, ou subsidiariamente, não se admita o arbitramento, por impertinente ou dilatório. Formula as seguintes CONCLUSÕES: i.- O presente recurso tem por objeto a decisão da Sra. Juíza de Direito de ordenar «(…) a realização de arbitramento (artº 309º do CPC) com vista a determinar o real valor das fracções em causa nos autos se vendidas separadamente (…) tendo em vista fixar o valor da ação e consequentemente determinar o preço a depositar pelo Autor», e, bem assim, a decisão de determinar como objeto do aludido arbitramento “(…) o real valor das fracções (…)”.
ii.- Estas decisões têm importantes reflexos substantivos, na medida em que podem determinar (caso transitem em julgado), para a Autora, a obrigação de depositar um preço distinto do real; têm, por outro lado, importantes reflexos processuais, uma vez que podem determinar a fixação de um valor para a causa diferente do valor do ato, que é o critério a ser observado em ordem à verificação e fixação do valor da causa, podendo, no limite, determinar a incompetência do tribunal em razão do valor e um agravamento dos custos processuais.
iii.- De forma largamente maioritária, têm entendido a doutrina e jurisprudência que o preço devido é o preço real, i.e., o montante da contraprestação satisfeita ou a satisfazer ao alienante pelo adquirente da coisa sujeita a prelação, ou, no caso de venda desta conjuntamente com outras, o valor que proporcionalmente lhe tiver sido atribuído.
iv.- Em caso da alienação da coisa objeto de preferência, e sob pena de caducidade, é necessário que o preferente deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
v.- O preço devido é o preço real, i.e., o montante da contraprestação satisfeita ou a satisfazer ao alienante pelo adquirente da coisa sujeita a prelação, ou, no caso de venda desta conjuntamente com outras, o valor que proporcionalmente lhe tiver sido atribuído.
vi.- De acordo com o contrato celebrado pelas rés, “(…) os preços individuais pelos quais cada um dos imóveis é vendido, constam do documento complementar UM à presente escritura, que dela faz parte integrante para todos os efeitos legais” (cfr., documento junto sob o número 12 com a petição).
vii.- Nos termos do referido documento complementar UM, os preços individuais pelos quais foram vendidas as coisas objeto de prelação perfazem a quantia de € 5 000,01, correspondendo este, ponderados todos os elementos do contrato, ao valor proporcional a estas atribuído pelos contraentes, idêntico, aliás, àquele dado a conhecer à Autora para efeito do (eventual) exercício do direito de preferência (cfr., documentos juntos sob os números 7 a 11, idem).
viii.- O valor proporcional atribuído a cada um dos bens equivale ao seu real valor venda atenta a economia do contrato, na medida que somente assim se compreende que o preço individual atribuído a muitos dos bens vendidos, curiosamente os mais valiosos, seja superior ao valor patrimonial tributário dos mesmos, já de si muito alto.
ix.- Não é suficiente para obstar a esta conclusão o facto de no contrato ser declarado que atribuição daqueles preços individuais tem apenas por fim cumprir normas fiscais, notariais ou contabilísticas (na medida em que a declaração não colide, afasta ou se destina a restringir o âmbito da declaração precedente) ou a circunstância de as rés, na sua defesa, alegarem que a atribuição daqueles preços individuais resultará de um exercício cego, aleatório, ou de uma declinação abstrata, sem qualquer outra preocupação que não fosse o de atribuir, em ordem a cumprir normas fiscais, notariais ou contabilísticas, um qualquer valor, fosse ele qual fosse.
x.- Assinale-se, ademais, que nenhuma das rés invoca que preço individual atribuído aos bens objeto da venda são simulados, ou que o seu preço real de venda, ou valor proporcional atribuído na venda, é superior ao declarado no contrato e indicado pelo Autor. Apenas aduzem que o seu valor comercial, ou de mercado, é superior, não indicando, todavia, valor distinto daquele constante do contrato.
xi.- Cumpre anotar que a Ré Y – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado aduz o seguinte: “o critério utilizado pelas partes nesse exercício foi um “critério cego” em que apenas relevou a área dos imóveis transmitidos e nenhum outro factor (…) Detalhando, as partes limitaram-se a dividir o preço global do portefólio transmitido pelos metros quadrados totais que compunham esse conjunto de imóveis, multiplicando depois esse valor/m2 pelo número de metros quadrados de cada um dos imóveis individualmente considerado” (cfr., artigos 126.º e 127.º da contestação).
xii.- Embora não aceite a Autora que o critério tenha sido esse, o certo que a afirmação constitui o reconhecimento de que foram atribuídos, com base num critério objetivo e que é evidenciado (seja ele acertado ou não), valores proporcionais a cada um dos imóveis objeto da venda.
xiii.- Considerando o texto do contrato celebrado e as afirmações constantes dos artigos 126.º e 127.º da contestação da Ré Y – Fundo de Investimento Imobiliário Fechadodúvidas não há que o valor proporcional atribuído aos bens objeto de prelação, o seu preço real de venda, corresponde a € 5 000,01.
xiv.- Considerando que, por um lado, é indicado no contrato o preço individual de venda de cada uma dos bens objeto de prelação e que, por outro, é ausente, da parte das rés, o alegação de ser outro o preço real, ou tampouco a invocação de ser simulado o preço indicado, impunha-se ao tribunal «a quo», em observância ao que dispõe o artigo 301.º, n.º1 e 308,.º do CPC, fixar o valor da causa em € 5 000,01, na medida em que os elementos constantes do processo são bastantes para o efeito, sendo desnecessárias quaisquer diligências instrutórias destinadas averiguar...
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