Acórdão nº 1948-12.5YXLSB.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 05 de Março de 2015
| Magistrado Responsável | MARIA JOS |
| Data da Resolução | 05 de Março de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa: * I – MV, LM, JM, JC, AJ, AC, JG, TM, VJ, MC, FR, CM, AL e AA intentaram a presente acção declarativa contra «A, S & S, Limitada».
Alegaram os AA., em resumo: A 1ª e o 2º AA. são os únicos herdeiros da herança aberta por óbito de JAR, constando este e os demais autores como os proprietários inscritos do prédio sito na Travessa de X, nºs 5, 7 e 9, freguesia de ..., em Lisboa e de um outro prédio urbano, sito na mesma rua, com o nº 11.
O primeiro daqueles prédios destina-se a fábrica e armazém e o segundo é constituído por barracões e uma vila para habitação.
Por contratos de 28 de Junho de 1927 e 28 de Setembro de 1931, os então proprietários desses imóveis deram estes de arrendamento à R., sendo o primeiro com destino à torrefacção e moagem de cafés, cereais e especiarias e o segundo com a finalidade de servir de armazém dos produtos daquela indústria. As rendas actuais são, respectivamente, de 256,00 € e 172,00 €.
A R. está inactiva há mais de três anos, não existindo qualquer movimento nos imóveis locados, nem qualquer indício de moagem ou torrefacção de cafés e armazenamento deste produto; abandonou os dois imóveis em Novembro de 2011 e a sua contabilidade demonstra que não fez qualquer utilização dos locados em 2010.
A R. procedeu à remoção de toda a maquinaria destinada à referida indústria, o que provocou danos nos telhados e paredes.
Concluíram que está verificado o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na alínea d) do nº 2 do artº 1083 do CC.
Pediram que seja decretada a cessação do arrendamento daqueles dois imóveis, sitos nos nºs 5 a 9 e 11, da Travessa de X, em Lisboa, sendo a R. condenada a despejar imediatamente esses locais e a deixá-los livres e devolutos de pessoas e bens.
A R. contestou. Impugnou alguns factos alegados pelos AA., alegou que por várias vezes lhes pediu a realização de obras nos imóveis e que é a falta dessas obras, com a inerente deterioração dos locados, a causa da redução da actividade a que se dedica no locado.
Afirmou que estando impossibilitada de atingir o nível de produção para o qual estava vocacionada, vem utilizando os dois imóveis para comercialização de produtos excedentes, recepção de clientes e de correspondência relacionada com a sua actividade.
Concluiu, que os autores não lhe asseguram o gozo da coisa para o fim dos arrendamentos, negando o encerramento do estabelecimento.
Formulou pedido reconvencional peticionando a condenação dos AA. na realização das obras necessárias a repor os imóveis no estado de conservação necessário ao uso para o qual foram arrendados e no pagamento de uma indemnização pelas despesas e perturbações sofridas, a liquidar em execução de sentença.
Os AA. replicaram e o processo prosseguiu vindo, a final, a ser proferida sentença que decidiu nos seguintes termos: Julgar os pedidos formulados pelos AA. totalmente procedentes, e em consequência: «a) declarar cessados os contratos de arrendamento celebrados em 28 de Junho de 1927 e 28 de Setembro de 1931, relativos aos prédio urbanos sitos na Travessa de X, nºs 5 a 9 e Travessa de X nº 11, em Lisboa, respectivamente, descritos na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob os nºs 1711 e 3623 da freguesia de .....
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condenar a ré A S & S, LDA a despejar esses imóveis, deixando-os livres e devolutos de pessoas e bens» Julgar totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado pela R. contra os AA., dele absolvendo estes.
Da sentença apelou a R., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso: 1. Entende a Apelante que não resulta provado o não uso do locado, mormente, a matéria constante do artigo 43.° da petição inicial e que serviu de fundamentação da sentença, não devia ser dada como provada, atenta a prova produzida em audiência de julgamento, em particular pelo depoimento da testemunha João ...: Depoimento 20140311100804_1662192 2175832 (a partir do minuto 15:38), (a partir do minuto 17:03), (a partir do minuto 38:13) e (a partir do minuto 39:57).
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Entendeu o tribunal a quo que é facto provado que os anteriores proprietários foram acedendo aos pedidos de obras efetuados pela Apelante (n.° 10 dos factos provados).
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Prova de que não foram feitas obras é exatamente o estado em que se encontra o imóvel, atestado como "mau" pelo relatório da Comissão Arbitral Municipal de Lisboa que se encontra junto aos autos, sendo elementar que um imóvel só alcança a classificação de "mau" se, efetivamente não forem realizadas obras de conservação há muito tempo! 4. O estado dos prédios como degradados foi na verdade também reconhecido pelo Autor JC no seu Depoimento 20140310104702 1662192 2175832 (a partir do minuto 05:30).
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Pelo exposto, considera a Apelante, atenta a prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento, que a factualidade constante do n.° 10 dos factos provados deverá passar a ter a seguinte redação, cuja alteração desde lá, muito respeitosamente, se sugere: 10. Há mais de seis anos antes da propositura da ação, em datas concretas não apuradas, foram dirigidos pela ré aos então proprietários dos prédios, antecessores dos autores, pedidos de realização de obras.
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Entendeu o tribunal a quo que é facto não provado que as obras nunca tenham sido feitas (alínea g) dos factos não provados).
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Também aqui, e exatamente com base em todo o supra exposto, considera a Apelante que a alínea g) dos factos não provados deverá passar a constar dos factos provados.
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Entendeu o tribunal a quo que são factos não provados: - que a ré tenha removido alguma maquinaria da fábrica com intenção de a preservar da deterioração do imóvel, de substituir algumas das máquinas e de reparar outras (alínea j) dos factos não provados), - que essa remoção tenha tido também como objetivo facilitar a vistoria da CAM (alínea k) dos factos não provados).
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Não pode a ora Apelante conformar-se com tal interpretação, pelo menos não na sua totalidade, nomeadamente pelo que resulta precisamente do depoimento da testemunha João ...: Depoimento 20140311100804_1662192 2175832 (a partir do minuto 13:40) e (a partir do minuto 14:50).
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Ora, atenta a prova produzida em audiência de julgamento, considera a Apelante que: - a alínea i) dos factos não provados deverá passar a integrar os factos provados com a seguinte redação, que desde já, muito respeitosamente, se sugere: Que a ré tenha removido alguma da maquinaria da fábrica com a intenção de substituir algumas das máquinas.
- a alínea k) dos factos não provados deverá passar a integrar os factos provados.
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Entendeu o tribunal a quo que é facto não provado que em 2011 a ré tenha contratado um funcionário para o armazém e uma funcionária para a parte administrativa do escritório da fábrica (alínea m) dos factos não provados).
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Entende a Apelante que da prova produzida em audiência de julgamento resulta exatamente que a Apelante em 2012 permanecia com dois funcionários, pelo que recorda o declarado pela testemunha João ...: Depoimento 20140311100804_1662192 2175832 (a partir do minuto 39:57).
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Pelo exposto, considera a Apelante que a alínea m) dos factos não provados, deverá passar a consta da matéria de factos provados com a seguinte redação, o que desde já, muito respeitosamente, se supere: Que em 2012 a ré mantinha ao seu serviço um funcionário para o armazém e uma funcionária para a parte administrativa do escritório da fábrica.
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Para além de impugnar a matéria de facto provada, entende a Apelante que esteve mal o tribunal a quo na aplicação do direito aos factos considerados como provados, razão porque deve ser revogada a decisão recorrida.
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No que diz respeito ao alegado não uso do locado, o tribunal a quo entendeu que o mesmo resulta provado.
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Todavia, não pode a Apelante conformar-se com tal entendimento, desde logo porque conforme explanado no capítulo 1 das presentes Alegações, e corroborado pelo depoimento da testemunha João ..., o qual auxilia informalmente a gerência da empresa, tendo, por esse motivo, conhecimento efetivo e direto do facto em causa, a Apelante continua ainda, hoje a utilizar o locado! 17. Por outro lado, e ainda que os Autores tenham tentado desvirtuar o teor das prestações de contas anuais que juntaram com a Petição inicial, a verdade é que resulta inequívoco dos referidos documentos legais que, ainda que tímidos, a Apelante continua a ter rendimentos do exercício da sua atividade que leva a cabo nos referidos imóveis.
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Sendo certo que, ainda que se mantenha a decisão sobre a matéria de fato, o que não se aceita, mas se admite por dever de patrocínio, sempre resultaria apenas indiciada uma subutilização dos Locados e não o seu não uso, que há de ser efetivo nos termos da lei e da jurisprudência.
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Sendo verdade que mesmo que exista uma subutilização dos locados, é também verdade que, tal como resulta da apreciação feita pelo Tribunal da Relação de Lisboa, num Acórdão de 09.06.2011, “subutilização” não é exatamente o mesmo que não uso. Subutilização ou subaproveitamento pressupõe que há alguma utilização, em termos que poderão até obstar à degradação ou à desvalorização do arrendado, o qual poderá até beneficiar com um menor desgaste decorrente de uma menor actividade.
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Em conformidade, entendeu o mesmo Tribunal num Acórdão datado de 05.06.2007 que: "a circunstância de a empregada da sociedade continuar a comparecer no local praticando actos que importavam ao objecto da sociedade (receber clientes, manter o arquivo contabilístico organizado, providenciar pelo arranjo e manutenção dos expositores, assegurar a correspondência) obstam a que se considere que houve encerramento do prédio arrendado e, consequentemente, a que se decrete a resolução do contrato de arrendamento (artigo 64.°/1, alínea h) do R.A:U.), não afastando tal entendimento a circunstância de não ter sido efectuada qualquer compra ou encomenda, nem negociadas ou efectuadas vendas a clientes, nem movimentadas contas bancárias.".
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