Acórdão nº 47571-15.3YIPRT.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 28 de Setembro de 2017
| Magistrado Responsável | IL |
| Data da Resolução | 28 de Setembro de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa.
I–RELATÓRIO.
M... Lda, veio propor injunção contra J... e M..., pedindo que os réus sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 13.991,21, acrescida de juros à taxa legal até integral pagamento e taxa de justiça paga.
Invoca, em síntese, que celebrou com a ré contrato de mediação imobiliária, mediante o qual existe obrigação de pagamento de 5% do valor do preço de venda do imóvel na data do contrato promessa, o qual teve lugar a 23/7/2013, tendo sido celebrado pelos réus e pessoa angariada pela autora. A escritura não se realizou por causa imputável aos réus.
Em contestação, disseram os réus, que o réu é parte ilegítima, que o contrato de mediação é nulo por não ter sido assinado pelo réu, que a escritura não se realizou por causas que lhes são alheias, designadamente por a promitente compradora ter faltado à escritura, que a autora aceitou diferir o pagamento da sua remuneração para a data da escritura, e que a autora não chegou a emitir factura sobre o valor da remuneração.
A autora respondeu pugnando pela improcedência das excepções.
Foi proferida SENTENÇA, que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência condenou a ré M... a pagar à autora a quantia de € 13.991,25, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos contados à taxa prevista para os créditos comerciais, desde 24.07.2013 e até integral pagamento.
Mais decidiu absolver o réu J... do pedido.
Não se conformando com a sentença, dela recorreram os réus, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES: 1ª–O presente recurso tem por objecto a douta sentença do tribunal a quo, proferida no dia 06 de Março de 2017, que julgou "a presente acção procedente por provada e, em consequência, condeno a R. M... a pagar à A. a quantia de € 73.997,25, acrescidas de juros de mora vencidos e vincendos contados à taxa prevista para os créditos comerciais, desde 24.07.2073 e até integral pagamento. Mais decido absolver o R. J... do pedido" que, no entendimento da ré-apelante enferma de gritantes e manifestos lapsos e erros na aplicação do direito que não podem deixar de ser reparados em conformidade por esse Venerando Tribunal.
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–Da mera análise e correcta interpretação dos factos dados como provados naquela decisão resultariam logo, alguns corolários essenciais que, salvo melhor opinião, sempre devem estar presentes numa qualquer apreciação jurídica de um denominado "Contrato de Mediação Imobiliária", corolários estes que (no entendimento da ora recorrente) imporiam que a sentença a proferir tivesse sido totalmente contrária aquilo que acabou por decidir.
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–Um qualquer "Contrato de Mediação Imobiliária" assenta numa mera prestação de serviços de mediação imobiliária, uma chamada "obrigação de resultado" e onde a putativa "remuneração" do prestador dos mesmos estará sempre obrigatoriamente sujeita aquilo que é designado como "conclusão" e "perfeição" do negócio jurídico, ou seja, não apenas numa mera angariação de um potencial interessado, mas sim, muito mais do que isso, nomeadamente, e primordialmente que esse interessado acabe por concretizar o negócio visado. Ou seja, só uma "compra e venda", concluída (efectivamente realizada por escritura publica) e perfeita (pelos montantes acordados e previamente definidos), ou seja, "concretizada" é condição sine qua non para que a mediadora tenha direito à remuneração contratualmente prevista e não apenas com a respectiva promessa desse mesmo contrato prometido.
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–O tribunal a quo pura e simplesmente furtou-se a esse corolário e a essa boa e correcta aplicação do Direito e, aproveitando sem mais a letra da lei e sobretudo, sem atender ao escopo da mesma, decidiu aplicar indevida e apressadamente uma das "excepções" previstas no n° 2 do art° 18° do Decreto-Lei n° 211/2004 de 20 Agosto, daí que a recorrente tenha que pugnar neste recurso por um gritante e mais que óbvio erro na aplicação do Direito.
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–O "tema decidendum" do segmento decisório constante na douta sentença, restringe-se à consideração da (in)existência de uma obrigação de remuneração pelos "pretensos" serviços prestados pela autora à ré, com base no contrato de mediação imobiliária oportunamente celebrado sendo que o Mmo Juiz "a quo" considerou-a efectivamente demonstrada e, para tal, fundamentou a douta sentença naquilo que considerou ser a análise da prova documental junta aos autos, nomeadamente o "contrato de mediação imobiliária de fls 32/33" e na consideração do depoimento prestado pela testemunha M... e declarações de parte do legal representante da autora, sendo que "desvalorizou" totalmente as declarações de parte dos réus - cfr. sentença recorrida.
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–A ré apelante não aceita esse entendimento que se fundamenta numa interpretação errónea de prova documental junto aos autos bem como, em violação de regras de direito probatório material, quando considera os depoimentos da testemunha, quer da legal representante da autora, concretizadores das declarações negociais e do conteúdo do contrato de mediação imobiliária em apreço.
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–É que, segundo o contrato de mediação imobiliária celebrado – junto aos autos fls 32/33 - é possível constatar na Cláusula Segunda (2ª) que o negócio pretendido por ambas partes foi, tão só e exclusivamente, a compra e venda definitiva do imóvel identificado na Cláusula Primeira (1ª) do mesmo contrato, pelo preço total de € 265.000,00. Ou seja, a autora constituiu-se na obrigação principal de "diligenciar no sentido de conseguir interessado" na "Compra" do imóvel e nunca na mera celebração de um qualquer contrato promessa de compra e venda.
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–Quer-se com isto insistir que, nunca a ré ora apelante pretendeu celebrar - ou celebrou - um qualquer contrato de mediação imobiliária em que a autora considerasse cumprida a sua obrigação principal de mediação através de uma mera celebração de um contrato promessa de compra e venda tal como, afinal o Mmo Juiz "a quo" fez constar da douta sentença pois nunca poderá ser este um entendimento fundamentadamente extraível, via interpretativa, do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a autora e a ré ora apelante.
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–O negócio visado pelas partes, tal como consta expressamente da Cláusula Segunda (2ª) do contrato de mediação imobiliária, sob a epígrafe "( identificação do imóvel)", foi sempre o da celebração do contrato de compra e venda e não o contrato promessa de compra e venda, esse sim que acabou por ser efectivamente celebrado e com base no qual terá sido, embora mal, condenada a ré no pagamento da retribuição. Na verdade, 10ª–Retirar do número 3 da Cláusula Quinta (5ª ) - sob a epígrafe "(Remuneração)" - que o negócio pretendido pela ré como contrato de mediação imobiliária celebrado sempre foi o da celebração do contrato-promessa de compra e venda, e não o contrato de compra e venda definitiva (escritura pública) é uma interpretação que faz tábua rasa do que consta expressamente na Cláusula Segunda (2ª) do mesmo contrato de mediação, i.e. do negócio efectivamente pretendido enquanto objecto da obrigação principal de mediação da autora, sendo que tal interpretação coloca em causa a boa fé na interpretação do tipo contratual, terá necessariamente que tomar em consideração, sistematicamente, todas as suas cláusulas do contrato de mediação imobiliária...
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