Acórdão nº 242/11.3TBNZR.C1 de Tribunal da Relação de Coimbra, 17 de Dezembro de 2014

Magistrado Responsável:CATARINA GON
Data da Resolução:17 de Dezembro de 2014
Emissor:Tribunal da Relação de Coimbra
RESUMO

I – O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das excepções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que... (ver resumo completo)

 
TRECHO GRÁTIS

Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra: I.

A..., Ldª, com sede na Av. (...), Lisboa, intentou a presente acção, sob a forma de processo sumário, contra B...

e mulher, C...

, residentes na Rua (...), Nazaré, alegando, em suma, que: em 04/03/2008, foi celebrado, entre Autora e Réus, um contrato de mediação imobiliária tendo em vista a venda de um imóvel pelo preço de 480.000,00€, tendo ficado estipulado que a Autora auferiria, a título de comissão, uma percentagem de 5% sobre o preço da venda, acrescida de IVA; não obstante as diligências efectuadas, não foi possível vender o imóvel pelo preço que se encontrava estabelecido, razão pela qual esse preço veio a ser sucessivamente reduzido até ao valor de 390.000,00€; na sequência das diligências que efectuou, a Autora foi contactada – no dia 06/02/2010 – por D... e mulher que estavam interessados na aquisição de uma casa; a Autora, através do seu angariador, mostrou-lhes o imóvel aqui em causa, tendo os mesmos mostrado interesse na sua aquisição pelo valor de 335.000,00€ e tendo subscrito a respectiva proposta de compra e reserva; a Autora transmitiu aos Réus a aludida proposta, mas o Réu reiterou que apenas venderia por 390.000,00€ e por essa razão a Autora continuou a diligenciar no sentido de conseguir interessados; no dia 06/05/2010, a Ré deslocou-se à loja da Autora para proceder ao levantamento das chaves, tendo a Autora tomado conhecimento que os Réus haviam vendido o imóvel aos interessados que havia angariado (os referidos D... e mulher) pelo preço de 356.000,00€.

Com estes fundamentos e sustentando que o negócio foi concretizado com os interessados que havia angariado – o que lhe dá direito à retribuição acordada – pede que os Réus sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 17.800,00€, a título de remuneração/comissão, acrescida de IVA e de juros vencidos e vincendos desde a data da celebração do negócio (02/11/2010).

Os Réus contestaram, impugnando alguns dos factos vertidos na petição inicial e alegando, em suma, que foram contactados directamente pelos referidos D... e mulher sem qualquer intervenção da Autora e sem que a Autora alguma vez lhes tivesse comunicado a existência dos aludidos interessados.

Assim e sustentando que a Autora não cumpriu com os deveres de informação a que estava legal e contratualmente obrigada – já que omitiu o contacto, a visita e a proposta efectuada pelo Eng. D... – concluem que a mesma não tem o direito de reclamar o pagamento da retribuição, devendo a acção ser julgada improcedente.

A Autora respondeu e requereu a intervenção principal de D... e mulher, E... , pedindo que estes sejam também condenados a pagar à Autora a quantia de 17.800,00€ acrescida de IVA e de juros vencidos e vincendos.

A aludida intervenção veio a ser indeferida por despacho proferido em 04/11/2011.

Foi proferido despacho saneador e foi elaborada a selecção da matéria de facto assente e base instrutória.

Após realização da audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os Réus do pedido.

Inconformada com tal decisão, a Autora veio interpor o presente recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões: 1. Discutiu-se nestes Autos se, no âmbito do contrato celebrado entre as partes, era devida pelos Réus uma comissão à Autora, no valor de 5% do preço da compra e venda, pela prestação de serviços de mediação imobiliária, designadamente, pela angariação de comprador para o imóvel dos Réus.

  1. Ficou provado que a Autora realizou todas as diligências de promoção daquele imóvel que lhe cabiam no âmbito do contrato de mediação celebrado entre as partes.

  2. Ficou provado que os Srs. D... e E... , tiveram conhecimento e visitaram pela primeira vez, o imóvel com a Autora, ou seja, que foi esta quem angariou estes potenciais compradores.

  3. Ficou provado estes potenciais compradores subscreveram e entregaram à Autora uma proposta de compra do imóvel pelo preço de € 335.000,00 5. Ficou provado que uma colaboradora da Autora deu conhecimento do valor dessa proposta aos Réus e que estes não a aceitaram.

  4. Não ficou Provado que a Autora através dessa colaboradora tivesse também comunicado aos Réus a identificação desses potenciais compradores (artº 13º da BI), pelo contrário ficou provado que tal não aconteceu (artº 14º da BI).

  5. E ficou provado que esses potenciais compradores vieram a adquirir efetivamente esse imóvel aos Réus pelo preço de €356.000,00 e que essa aquisição teve lugar sem conhecimento da Autora.

  6. O Tribunal a quo absolveu os Recorridos do pedido por entender que estes agiram de boa-fé na venda dado que não ficou provado que soubessem que os compradores em causa tivessem sido angariados pela Recorrente, concluindo que por isso “a atividade de mediação da Recorrente não foi causa adequada do negócio concluído pelos Réus”.

  7. Entende a Recorrente, antes de mais, que o Tribunal a quo fez uma errada interpretação da prova testemunhal produzida ao considerar não provado que a Autora através da sua colaboradora tivesse comunicado aos Réus a identificação dos potenciais compradores D... e E... .

  8. Tal comunicação teria sido prestada, em chamada telefónica, pela Dª F..., colaboradora da Autora, diretamente ao Réu marido. Ou seja, apenas estas duas pessoas poderiam saber se tal aconteceu ou não.

  9. Sendo que uma dessas pessoas, o Réu marido, não foi chamado a depor, e apenas foi ouvida, como testemunha, a referida F... .

  10. O depoimento desta testemunha revelou-se seguro, consistente e credível, tendo por diversas vezes esse depoimento confirmado que a Autora, através da própria testemunha, comunicou ao Réu marido a identificação daqueles proponentes que mais tarde viriam a adquirir o imóvel.

  11. Mais, essa testemunha reiterou que tinha a certeza de o ter feito porque o faz sempre e os procedimentos internos da Autora, onde trabalha desde 2007, assim o determinam.

  12. O Tribunal a quo em parte alguma da sentença recorrida põe em causa a credibilidade ou seriedade desta testemunha.

  13. O Tribunal a quo deveria pois ter considerado provado o artº 13º e não provado o artº 14º da Base Instrutória, no sentido de que tal comunicação da identidade dos potenciais compradores aconteceu efetivamente aquando do telefonema em que a testemunha apresentou a proposta de compra no valor de €335.000,00 efetuada pelos compradores.

  14. Não faz sentido nenhum que o Tribunal, baseado apenas no depoimento dessa testemunha – cuja credibilidade nunca questionou - tenha considerado provado que a mesma tenha transmitido ao Réu marido a proposta de compra do casal D... e E... , e simultaneamente tenha considerado não provado que lhe tenha transmitido também o nome dos proponentes, quando a testemunha expressamente e por várias vezes confirmou ter feito ambas as coisas.

  15. Corrigida a apreciação da prova produzida nestes termos, e considerando-se provado que os Réus sabiam que as pessoas a quem acabaram por vender o imóvel eram as mesmas que tinham sido angariadas pela Autora e que inclusivamente já tinham concretizado uma proposta de compra através daquela, cai por terra a argumentação da sentença recorrida no sentido de que os Réus agiram de boa-fé e que a atividade da mediadora não foi a causa adequada da venda.

  16. Só restando um desfecho possível para a lide que era o da condenação dos Réus a pagar, nos termos do contrato de mediação celebrado, uma comissão à Autora equivalente a 5% do preço da venda efetivamente concretizada (€ 356.000,00), acrescida de IVA à taxa legal.

    Ainda que assim não se entenda, 19. Ficou provado que as partes celebraram os contratos de mediação imobiliária juntos aos autos.

  17. O n.º 3 da cláusula 5ª dos referidos contratos dispõe o seguinte: “Caso a venda do imóvel se venha a concretizar fora do período de vigência deste contrato e a entidade compradora tenha sido formal ou materialmente apresentada pela Mediadora durante o mesmo, ser-lhe-á, a esta, devida a remuneração.” 21. Esta cláusula não viola qualquer disposição do regime legal da mediação imobiliária, pelo que não está em causa a sua aplicabilidade – que deve ter uma aplicação objetiva.

  18. Ficou provado que os compradores do imóvel em causa, D... e E... – tiveram conhecimento da existência deste imóvel através da Recorrente.

  19. Assim, verificaram-se os factos que acionam o previsto na referida disposição contratual e, designadamente o facto de que materialmente foi através da mediadora, ou seja da Autora, que os compradores tiveram conhecimento de que o imóvel se encontrava para venda e, consequentemente, se apresentaram aos respetivos proprietários – os Réus.

  20. Nem se diga que a boa-fé dos Réus na sua conduta aconselharia a sua absolvição do pedido. Com efeito a haver boa-fé dos Réus, houve ainda com mais segurança boa-fé da Autora.

  21. A Autora, que agiu de boa-fé e obteve com sucesso, através dos seus esforços de divulgação, a angariação dos compradores do imóvel, não pode ela sim ser prejudicada por um comportamento menos correto de terceiros.

  22. Nesta ótica, quem teria agido de má-fé seriam os compradores, D... e E... , que ocultaram premeditadamente aos Réus que tiveram conhecimento e visitaram o imóvel através da Autora a quem inclusive entregaram uma proposta de compra.

  23. Ora, a ser assim, sempre assiste aos Réus o direito, no âmbito do instituto da responsabilidade pré-contratual, a ver ressarcido pelos compradores o prejuízo que para si resulte daquela omissão grosseira, designadamente o valor da comissão que têm agora de pagar à Autora.

    Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente e em consequência ser revogada a sentença recorrida e substituída por outra que condene os réus na totalidade do pedido conforme formulado na p.i.

    Os Réus apresentaram contra-alegações, formulando as seguintes conclusões:

    1. Defende a A. que em virtude do acordo celebrado com réus com vista a conseguir interessado na compra de prédio de que estes eram proprietários tem direito à remuneração estipulada no acordo por este ter sido...

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