Acórdão nº 3199/08-4TBCLD.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 20 de Março de 2014
| Magistrado Responsável | EZAGUY MARTINS |
| Data da Resolução | 20 de Março de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação I - A, intentou, no Tribunal Judicial de Caldas da Rainha, a presente ação declarativa com processo comum sob a forma sumária, contra B e mulher C, pedindo a condenação dos RR a pagar à A. € 10.000,00, acrescido de IVA à taxa legal, e ainda acrescido de juros moratórios e vincendos, à taxa legal aplicável, computando os “vencidos desde a data da celebração da escritura (23-06-2008), (n)o montante de € 201, 64.”.
Alegando, para tanto e em suma, que no exercício da atividade de mediação imobiliária, a que se dedica, a A. celebrou com o 1º R. um Contrato de Mediação Imobiliária, nos termos do qual, a A. obrigava-se a diligenciar, no regime de exclusividade, no sentido de encontrar interessado na venda do imóvel que identifica, e pelo preço de 1.000.000$00.
E, assim mediante a contrapartida do pagamento, pelo 1º R., de 5% sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente realizado, acrescido de IVA, sendo 50% dessa remuneração a pagar após a celebração do contrato promessa e 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.
Promovendo desde então a A. a realização de tal venda, veio o 1º R., por carta de 06-01-2007, a solicitar a rescisão do contrato de mediação, bem sabendo então que parte do prédio em causa – que para o efeito iam constituir em propriedade horizontal – iria ser vendida à pessoa entretanto angariada pela A., D.
Como veio a suceder, por escritura pública de 23-06-2008.
Sem que aquele, apesar de interpelado, tenha pago a comissão respetiva.
Citados, contestaram os RR., alegando nunca lhes haver a A. dado conhecimento de qualquer interesse manifestado pelo referido D, nem, enquanto vigorou o contrato de mediação, terem os RR equacionado a hipótese de “transformar” o prédio em propriedade horizontal e posteriormente proceder á sua venda.
Não tendo sido o negócio em causa efetuado em resultado de qualquer atividade da A., nem esta havendo promovido a aproximação entre os RR. e os compradores.
Concluem com a improcedência da ação, requerendo ainda a condenação da A. como litigante de má-fé em multa e indemnização das despesas em que fez incorrer os RR., que computam em € 5.000,00.
Respondeu a A. no tocante à questão da má-fé, que imputa aos RR., requerendo a condenação destes em multa e indemnização a pagar à A., a fixar segundo o arbítrio do tribunal.
Por despacho de folhas 88-90, foi julgado incompetente em razão do território o tribunal e determinada a remessa dos autos, após trânsito, aos Juízos Cíveis do Tribunal Judicial da Comarca de …, “por serem os competentes.”.
Ali prosseguindo o processo seus termos, com saneamento e condensação, vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença que, julgando a ação procedente, condenou “os réus a pagarem á autora a quantia de €10.000,00 [dez mil euros], correspondente à comissão de 5% acrescido de IVA à taxa legal, acrescida de juros vencidos e vincendos.”.
Inconformados recorreram os RR., formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões (que, pouco faltando para igualarem em extensão o próprio corpo daquelas, denunciam um quase inexistente esforço de síntese): Contra-alegou a A., pugnando pela manutenção do julgado.
II- Corridos que foram os determinados vistos, cumpre decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Código de Processo Civil de 1961, aqui imperante, em matéria de admissibilidade e âmbito do recurso, atenta a data da prolação da sentença recorrida e visto a propósito o disposto no art.º 7º da Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho – são questões propostas à resolução deste Tribunal: - se é de alterar a decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, nos termos pretendidos pelos Recorrentes; - se, em qualquer caso, não assiste à A. direito a qualquer remuneração, por atividade desenvolvida no âmbito do contrato celebrado com o R.
*** Considerou-se assente, na 1ª instância, a matéria de facto seguinte: A. A autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária, estando para tal habilitada por licença AMI, do Instituto de Mercados de Obras Públicas e Particulares e Imobiliário – alínea A) da matéria de facto assente.
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No âmbito dessa actividade, a autora e o primeiro réu celebraram o escrito particular designado de “contrato de mediação imobiliária nos termos do DL n.º 211/2004, de 20.08” com o n.º 00232/C0075, datado de 08-02-2006 – alínea B) da matéria de facto assente.
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Aí declarando que a autora se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 1.000.000 euros [um milhão de euros], do prédio urbano sito na Rua … e Beco …, destinado a comércio, freguesia de Nossa Senhora do …, concelho de … – alínea C) da matéria de facto assente.
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Mais declararam que o imóvel se encontrava livre de quaisquer ónus ou encargos – alínea D) da matéria de facto assente.
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E que o primeiro réu contratava a autora em regime de exclusividade – alínea E) da matéria de facto assente.
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Mais clausularam que o primeiro réu se obrigava a pagar à autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal, e que a remuneração apenas será devida se a autora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18º do DL 211/2004, de 20.08 – alínea F) da matéria de facto assente.
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Mais declararam que o pagamento da remuneração apenas seria efectuado 50% após a celebração do contrato promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio – alínea G) da matéria de facto assente.
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Acordaram ainda que o contrato teria uma validade de um ano contado a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo – alínea H) da matéria de facto assente.
I. Após a celebração do documento descrito em B), a autora promoveu a venda do imóvel aí referido através de publicidade inserida na internet, na montra do local de atendimento e através do contacto com potenciais clientes – alínea I) da matéria de facto assente.
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O prédio descrito em C) encontrava-se arrendado às sociedades “…” e “….” – alínea J) da matéria de facto assente.
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Por carta registada datada de 06-01-2007, o primeiro réu declarou à autora que «De acordo com o previsto no contrato de mediação por mim celebrado com Vossas Excelências em 08 de Fevereiro de 2006, por 365 dias, venho por este meio solicitar a rescisão do mesmo, com efeitos a partir de 8 de Fevereiro de 2007. Fico disponível para a celebração de um novo acordo, em data e hora a agendar, redefinindo valores de venda, período de duração e regime contratual (exclusividade ou não exclusividade) – alínea K) da matéria de facto assente.
L. Em 22-01-2008, os réus, na qualidade de primeiros outorgantes, a sociedade “….”, na qualidade de segundo outorgante e …, na qualidade de terceira outorgante, celebraram o contrato promessa que faz fls. 64 a 67 dos autos e que aqui se dá por integralmente reproduzido – alínea L) da matéria de facto assente.
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Pela Ap. 23 de 2008/05/29 foi registada a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano sito na Rua … e 31 e Beco …, n.ºs 29 e 31, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 590/19880106, freguesia de Nossa Senhora do …, com criação das fracções autónomas designadas pelas letras A e B, com base em escritura pública lavrada em 12-05-2008, no Cartório Notarial de … – alínea M) da matéria de facto assente.
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Pela Ap. 2729 de 2009/07/02 encontra-se inscrita a favor de D a fracção autónoma correspondente à fracção B do prédio descrito em M), por compra titulada por escritura pública lavrada em 23-06-2008, no Cartório Notarial de …, pelo preço de 200.000 euros [duzentos mil euros] – alínea N) da matéria de facto assente.
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Tendo conhecimento de que o prédio se encontrava arrendado a dois estabelecimentos comerciais diferentes, cerca de duas semanas após a celebração do documento descrito em B), …, colaborador da autora, acompanhado de um vendedor desta, deslocou-se ao estabelecimento comercial da “I” – resposta ao facto 1 da base instrutória.
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Onde estabeleceu contacto com …, sua gerente, a quem apresentaram proposta de compra do prédio pelo valor de 1.000.000 euros [um milhão de euros] – resposta ao facto 2 da base instrutória.
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f… disse não estar interessada, mas indicou o nome de D, empregado da “Foto …”, que poderia estar interessado na aquisição – resposta ao facto 3 da base instrutória.
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Algumas semanas depois, … e o vendedor da autora entraram em contacto com D, a quem apresentaram proposta de compra do prédio pelo valor de 1.000.000 euros [um milhão de euros – resposta ao facto 4 da base instrutória.
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.D mostrou-se interessado na aquisição, mas apenas de parte do prédio, correspondente ao local onde se encontrava instalada a loja “Foto …” – resposta ao facto 5 da base instrutória.
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E por um valor diferente do proposto – resposta ao facto 6 da base instrutória.
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Nunca, em data anterior, os réus tiveram qualquer contacto com D – resposta ao facto 16 da base instrutória.”.
* E apreciando.
II – 1 – Da impugnação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto.
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Nos termos do art.º 685º-B, do Código de Processo Civil de 1961 – em vigor à data da interposição do recurso – “1 - Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;”.
Atuando-se tal ónus, como se considerou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça...
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