Acórdão nº 0836261 de Tribunal da Relação do Porto, 15 de Janeiro de 2009

Magistrado Responsável:BARATEIRO MARTINS
Data da Resolução:15 de Janeiro de 2009
Emissor:Tribunal da Relação do Porto
RESUMO

I - Tem natureza de facto constitutivo do direito de preferência a circunstância de o adquirente não ser proprietário confinante do prédio alienado, impendendo, pois, sobre o preferente o ónus de prova de tal facto. II - É à luz da lei civil - e não das regras administrativas do PDM ou da Fazenda Pública - que, em 1ª linha, se deve procurar o critério para a natureza rústica ou urbana dos prédio... (ver resumo completo)

 
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Rel.: Barateiro Martins; Adjs.: Espírito Santo e Madeira Pinto Apelação n.º 6.261/08 ..º Juízo de Amarante Acordam na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto: I - Relatório B..........

e marido, C..........

, residentes no .........., freguesia de .........., intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinária, contra D..........

, residente na .........., freguesia de .........., Amarante - entretanto falecida, tendo sido habilitado seus filhos, E.........., F.......... e G.......... - e contra H.......... e esposa, I..........

, residentes no .........., .........., Amarante, formulando os seguintes pedidos: Que se declare como simulado o valor de 60.000,00 € declarado na venda do prédio rústico id. no artigo 5° da PI.

Que se declare que o valor da venda de tal prédio foi de 35.000,00 €.

Que se declare que os AA. têm o direito de haver para eles, como preferentes, o prédio identificado no artigo 5.º da PI, passando a ocupar o lugar dos 2°s RR. (compradores) na compra e venda efectuada, pelo valor de 35.000,00 €.

Que, consequentemente, aqueles RR. abram mão dele e o entreguem aos AA.

Se assim não se entender: Que se declare que os AA. têm o direito de haver para eles, como preferentes, o prédio identificado no artigo 5° da PI, pelo valor constante da escritura de compra e venda, ou seja, 60.000,00 €, passando a ocupar o lugar dos 2°s RR (compradores) na compra e venda e, consequentemente, abrirem mão dele e entregá-lo aos AA.

E, no caso de se vir a declarar que os AA. preferem pelo valor de 35.000,00 €, se ordene a restituição da quantia de 25.000,00 € (respeitante ao remanescente do valor depositado).

E se ordene o cancelamento de qualquer registo que, porventura, do prédio vendido se tenha feito a favor dos 2°s Réus.

Para tanto alegaram, em síntese, que são donos do prédio rústico, pinhal e mato, sito na freguesia de .........., com a área de 3.700 m2, descrito na CRC de Amarante sob o n.° 00176/260193, o qual confronta pelo lado sul com o prédio composto de cultura, oliveira e ramadas, com a área de 8.700 m2, inscrito na matriz sob o art. 326 e omisso na CRP de Amarante.

Prédio este que a 1.ª R. vendeu aos 2°s RR. por escritura pública de 16/07/2004, tendo na mesma sido declarado que o preço da venda foi de 60.000,00 €.

Assim, destinando-se ambos os prédios - o dos AA e o vendido pela 1.ª R. - a fins agrícolas e sendo ambos de área inferior à unidade de cultura, gozavam os AA. de preferência na venda.

Venda de que, porém, não lhes foi dado conhecimento pela 1.ª R. e de que apenas tiveram conhecimento em 18/07/2004.

Mais alegaram, como já resulta do elenco dos pedidos, que foi declarado, na escritura, o preço de venda de 60.000,00 €, quando os 2°s RR. pagaram apenas o valor de 35.000,00 €; o que, segundo os AA., se destinou a enganá-los e desencorajá-los de exercerem o direito de preferência.

Concluem pois que devem ser admitidos a preferir pelo invocado valor real da compra - de 35.000,00 € (tendo, todavia, depositado, à cautela, a quantia de 60.000,00 € à ordem dos autos).

Apenas os RR. compradores (H.......... e I..........) apresentaram contestação, sustentando que o prédio que compraram se localiza em "Espaço Urbano Consolidado e de Preenchimento", de acordo com o Regulamento do PDM de Amarante, espaço este que é constituído pelas áreas caracterizadas pelo elevado nível de infra estruturação[1] e/ou densidade populacional, destinadas, predominantemente, ao preenchimento, reestruturação e renovação urbanas.

Razão pela qual tal prédio, depois da sua aquisição, viu alterada a sua natureza, na Conservatória do Registo Predial, de prédio rústico para prédio urbano, composto por parcela de terreno destinado à construção de edifícios, com a área bruta de construção de 3.975 m2 e de implantação de 1.509 m2.

Acresce que os RR. destinavam tal prédio à construção urbana, tendo, por isso, ainda antes da celebração da escritura pública, solicitado a técnico da especialidade a realização de estudos de viabilidade da capacidade construtiva desse prédio e foi com essa finalidade e intenção que desenvolveram todas as negociações preliminares e que procederam à sua aquisição e foi também por essa razão que por ele pagaram 60.000,00 Euros.

Pelo que, concretizando tal objectivo, solicitaram, em 06/12/2004, à Câmara Municipal de Amarante pedido de informação prévia sobre a viabilidade de construir naquele prédio um edifício para habitação, constituído por treze fogos, tipo moradias geminadas em banda. E, na continuação de tal procedimento administrativo e dentro do prazo que lhes foi concedido, irão apresentar junto da Câmara o projecto de arquitectura e de especialidade necessários à obtenção do alvará de licença de construção dos alegados treze fogos, cuja construção a Câmara já considerou viável, pelo que os RR., para o efeito, já solicitaram a um gabinete técnico da especialidade a elaboração dos necessários projectos, que se encontram bastante avançados.

Mais alegaram - no âmbito de destinarem o prédio à construção de treze moradias - que já deram início às obras, tendo já procedido à desmatação do prédio, a terraplanagens e ao início das escavações para as fundações Noutro contexto, invocaram a renúncia dos AA. ao exercício do direito de preferência; sustentando que a 1.ª R. os informou da sua vontade em vender o prédio preferendo, do preço por que estava disposta a vendê-lo, das condições de pagamento e até do prazo em que queria fazer a escritura e estes lhe responderam que não tinham interesse na aquisição do mesmo, fosse qual fosse o preço e, que, por isso, poderia vendê-lo a quem quisesse ou pudesse e pelo preço que pudesse.

Concluem pois pela improcedência da acção e, em Reconvenção, pedem que os AA. sejam condenados a pagar-lhes: a- o montante das despesas realizadas e a realizar no prédio preferendo, cujo apuramento relegam para execução de sentença.

b- os montantes indicados nos artigos 42°, 43° e 44.º da contestação, acrescidos de juros legais, a contar desde a notificação da reconvenção.

Para tanto, alegaram as obras - de desmatação e limpeza do terreno, de terraplanagem e de escavação para as fundações dos futuros edifícios - já iniciadas no prédio preferendo, necessárias à construção das edificações projectadas, ainda não totalmente acabadas, pelo que relegam o seu apuramento para execução de sentença; as despesas - levantamentos topográficos, projecto de arquitectura e das diversas especialidades - no procedimento para a construção das treze moradias, ainda não totalmente apuradas, visto que os trabalhos ainda estão em curso, motivo por que relegam seu apuramento para execução de sentença; o que pagaram de IMT (3.000,00), na realização da escritura (659,14 €) e no registo definitivo da aquisição (210,43 €).

Houve réplica em que os AA. impugnando a matéria das excepções invocadas pelos Réus contestantes, mantendo e concluindo como na PI e pela improcedência da reconvenção (pedindo inclusivamente a condenação dos RR. reconvintes como litigantes de má fé, por reclamarem uma indemnização a que sabem não ter direito).

Foi proferido despacho saneador, organizada a matéria factual com interesse para a decisão da causa, instruído o processo e realizada a audiência - durante a qual foram aditados 4 quesitos à base instrutória - após o que a Ex.mo Juiz de Circulo, fixada a matéria de facto, proferiu sentença, em que julgou a acção totalmente improcedente (e, por via disso, prejudicado o conhecimento da reconvenção).

Inconformados com tal sentença, interpuseram os AA. recurso de apelação, visando a sua revogação e a sua substituição por outra que julgue a acção procedente - declarando-se que os AA. têm o direito de haver para eles, como preferentes, o prédio, devendo os RR. compradores abrir mão dele e entregá-lo aos AA.

Terminam a sua alegação com as seguintes conclusões: .................................... .................................... .................................... Os RR. contestantes responderam, terminando as suas contra-alegações sustentando, em síntese, que o objecto da apelação deve ser julgado improcedente; e, para o caso de assim se não entender, suscitam a ampliação do recurso, a título subsidiário, devendo com fundamento no objecto de tal ampliação ser o...

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