Acórdão nº 3028/08.9TVLSB-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 19 de Março de 2009

Magistrado Responsável:JORGE LEAL
Data da Resolução:19 de Março de 2009
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

I - O sociologicamente típico "contrato de utilização de loja em centro comercial" é um contrato legalmente atípico, inominado, e não um contrato de arrendamento; II - A cláusula contratual que confere à gestora do centro comercial o direito de, uma vez resolvido o contrato de utilização de loja, reassumir a detenção da loja com recurso aos meios extrajudiciais que entenda necessários e adequados ... (ver resumo completo)

 
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Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa RELATÓRIO Em 26.8.2008 B....

, Lda, intentou nas Varas Cíveis da comarca de Lisboa procedimento cautelar de restituição provisória de posse, contra C.....

, com sucursal em Portugal sita na ....... Lisboa.

A Requerente alegou, em síntese, que dedica-se à actividade de restauração, actividade essa que exerce apenas no estabelecimento comercial sito ......, em Lisboa. No local a Requerente instalou um estabelecimento comercial de restauração, constituído por um restaurante e um balcão de serviço de refeições, pronto a comer. A utilização de tal espaço comercial foi-lhe atribuída por contrato de utilização de espaço em Centro Comercial, celebrado a 9 de Dezembro de 2003, entre a Requerente e a D......

, S.A.. Tal contrato foi celebrado, entre outros, no pressuposto de que a loja se integrava, não num centro comercial "tout court", mas sim num Centro Empresarial composto por lojas, escritórios, hotel e health-club. Porém, desde a data da abertura do Centro Empresarial, a 21 de Maio de 2004, a sociedade exploradora do Centro Empresarial não cumpriu com as poucas obrigações que para ela resultavam do contrato, nem sequer os objectivos a que se propôs, designadamente de construção de um centro empresarial, com lojas criteriosamente seleccionadas com capacidade de angariação de muita clientela conforme anunciara. Pelo que os lojistas apresentaram as suas reclamações junto da Administração, tendo inclusive proposto uma redução do valor da renda até que se encontrassem reunidos todos os pressupostos que levaram pelo menos grande parte dos lojistas a contratar. Como não obtiveram resposta, a Requerente e outros lojistas passaram a não pagar as contrapartidas mensais devidas pela utilização das lojas, enquanto não lhes fosse assegurada a dotação em lojas e ocupação de escritórios que canalizasse para as lojas o volume de clientes necessários a uma exploração equilibrada. A D......

, S.A. intentou acção contra a ora Requerente peticionando o pagamento das contrapartidas mensais relativas à utilização da loja e às despesas de condomínio. Nessa acção, que se encontra pendente, a ora Requerente alegou a excepção de não cumprimento do contrato e deduziu pedido reconvencional em que peticiona a redução das rendas e a nulidade de cláusulas contratuais. Por acordo celebrado entre a D......

, S.A. e a ora Requerida, aquela cedeu a esta a sua posição no contrato celebrado com a Requerente, com efeitos a partir de 01 de Julho de 2007. A Requerida nada fez para inverter a atitude de inactividade da anterior exploradora do Centro Empresarial. No dia 28 de Fevereiro de 2008 a Requerente recebeu uma carta nos termos da qual a ora Requerida notificava a Requerente para no prazo de 8 dias proceder ao pagamento das contrapartidas em atraso sob pena de resolução do contrato, sem mais qualquer formalismo legal. A Requerente respondeu nos termos de uma carta em que defende que não havia fundamento válido para tal resolução, muito menos ao abrigo da cláusula 15ª do contrato, uma vez que tal cláusula é nula e, por outro lado, quem estava em incumprimento era a ora Requerida. A 24 de Março de 2008 a Requerente recebeu nova carta da Requerida, nos termos da qual resolvia unilateralmente o contrato de utilização de loja em centro comercial com efeitos a partir de 12 de Março de 2008. A Requerente respondeu nos termos de carta que junta e continuou a exercer a sua actividade no local. A partir do dia 31 de Março de 2008 a ora Requerida deu ordens para que cessassem as limpezas do "food-court", das casas de banho da área da restauração, fechou todas as casas de banho do empreendimento, retirou a segurança do piso do "food-court", encerrou as escadas rolantes, fechou o elevador, reduziu as luzes ao mínimo e fechou a porta de acesso directo à área da restauração (zona por onde entram a maior parte dos clientes na hora da refeição). Os lojistas tiveram então de se organizar, procedendo eles próprios à limpeza do food-court e das casas de banho do piso 0. No dia 11 de Agosto os gerentes da Requerente tiveram conhecimento de que a sua loja havia sido vandalizada, destruída e que dela haviam sido retirados todos os bens de sua propriedade e outros de que eram fiéis depositários, assim como os víveres que se encontravam dentro do estabelecimento haviam sido consumidos, pelo menos parcialmente. Na mesma altura verificaram que estava colada nos taipais uma carta subscrita por dois advogados que informavam que enquanto legais representantes da ora Requerida haviam retirado todas as mercadorias, móveis, máquinas e outros produtos existentes, invocando tê-lo feito ao abrigo da cláusula 15ª do contrato de utilização celebrado pela Requerente. Em 26 de Agosto de 2008 os responsáveis da Requerente constataram que os poucos bens que tinham ficado na loja haviam sido furtados e ainda que a loja havia sido totalmente entaipada e nos taipais encontrava-se colada uma outra carta de conteúdo idêntico à primeira. A cláusula 15ª do contrato sub judice, invocada para acobertar a conduta supra descrita, é uma cláusula contratual geral nula, já que as sanções aplicáveis à Requerente em caso de resolução do contrato são manifestamente abusivas e desproporcionadas relativamente aos danos que se visa acautelar. De resto, mesmo que a aludida cláusula não fosse nula, a sua redacção não permite à Requerida agir como agiu. Acresce que o recurso à acção directa apenas é lícito se for impossível recorrer em tempo útil aos meios coercivos normais. A Requerente foi esbulhada, com violência, da posse da sua loja.

A Requerente terminou pedindo que fosse decretada a restituição provisória da posse (e bens) da loja nº .... sita no ....... em Lisboa no mesmo estado em que se encontrava e, acessoriamente, que fosse fixada uma sanção pecuniária compulsória em valor não inferior a € 1000,00.

Procedeu-se à inquirição de testemunhas, sem citação e audiência prévia da Requerida. A final, foi proferida decisão que julgou procedente a providência cautelar e em consequência:

  1. Ordenou a restituição provisória à Requerente da posse sobre a Loja ....., sita no piso 0 (zero), do ........, em Lisboa, e respectivos bens; b) Condenou a Requerida, em caso de incumprimento do disposto na alínea anterior, numa sanção pecuniária compulsória de € 500,00, por cada dia que impeça a restituição ordenada.

    Notificada da decisão, a Requerida apelou da mesma, tendo apresentado alegação em que formulou as seguintes conclusões: 1) O esbulho existe sempre que alguém é privado, total ou parcialmente, contra sua vontade, do exercício de retenção ou fruição do objecto possuído ou da possibilidade de continuar esse exercício.

    2) Ora entende a Meritíssima Juiz "a quo", que a ora Recorrente ao retirar da loja que era ocupada ilícita e ilegitimamente pela Recorrida os bens móveis que lá se encontravam, encerrando a loja e assumindo a posse da mesma, é um esbulho violento, uma vez que para tal não estava legitimada, substantiva ou objectivamente.

    3) Mas a questão é que a ora Recorrente agiu ao abrigo de uma cláusula do contrato de utilização de loja em centro comercial, cláusula essa que foi livremente percebida, apreendida e aceite pela Recorrida.

    4) Entende a ora Recorrente que há esbulho violento, quando a acção, não tem qualquer alicerce, qualquer fundamento jurídico (seja ele legal, contratual ou judicial), sendo portanto um exercício ilícito e ilegítimo do direito que se pretende valer.

    5) Acontece que a ora Recorrente, para além do direito de gerir e explorar o centro comercial (direito contratualmente previsto), tem ainda um direito que lhe permite, em caso de resolução e caso o lojista não entregue voluntariamente a loja, proceder ao levantamento, remoção, transporte e armazenamento dos bens, direito esse que resulta do contrato de utilização de loja em centro comercial livremente discutido, avaliado e celebrado pelos lojistas, nomeadamente pela ora Recorrida.

    6) Foi a própria Recorrida que, ao aceitar e ao assinar o contrato de utilização de loja em centro comercial permitiu, conferiu, à ora Recorrente, o referido direito no levantamento, remoção, transporte e armazenamento dos bens, 7) Assim sendo, não pode a ora Recorrente concordar com a postulação de que agiu com esbulho violento, pois nem sequer esbulho houve, entendendo humildemente que houve uma errada aplicação e interpretação do postulado no art. 393º do CPC.

    8) Assim, entende a ora Recorrente que houve uma errónea aplicação e interpretação do direito, mormente do disposto no art.º 3930 do CPC, que não tem qualquer aplicabilidade nos presentes Autos pois a ora Recorrente não agiu com esbulho violento.

    9) Nesse sentido, deve tal decisão ser revogada, substituindo-se por outra a proferir por Douto Acórdão deste Tribunal no sentido de julgar o levantamento, remoção, transporte e armazenamento dos bens, feito ao abrigo de uma disposição jurídica contratual válida.

    10) Foi esse o entendimento, Doutíssimo entendimento propalado no Douto Acórdão desta Veneranda Relação de Lisboa, a 16 de Novembro de 2004 no âmbito do processo 7184/04-4 segundo o qual: 11) "Tendo sido declarada a resolução do contrato em conformidade com o que havia sido estabelecido na cláusula 19ª, a partir daí não tem a agravada (entidade gestora do centro comercial) necessidade de obter decisão judicial para esse efeito. Foi a própria Agravante (lojista) que concedeu à ora Agravada a faculdade de resolver o contrato nas condições em que a mesma teve lugar" (parênteses e sublinhado da Apelante).

    12) "A Agravante não pode ignorar o conteúdo das cláusulas do contrato por si subscrito." 13) Pelo exposto, não se pode a ora Recorrente conformar com a decisão do Tribunal "a quo" no sentido de dizer que houve um esbulho violento e que a conduta foi ilícita e ilegítima, pois tal corresponde a uma errada aplicação e interpretação do disposto no art. 393° do CPC, pelo que tal decisão deve ser revogada e substituída por outra que julgue...

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