Acórdão nº 78/05.0TBMTS.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 13 de Março de 2014
| Magistrado Responsável | PEDRO MARTINS |
| Data da Resolução | 13 de Março de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acção ordinária 78/05.0TBMTS do 1º juízo cível do TJ de Matosinhos ……………………………………………… ……………………………………………… ……………………………………………… Acordam no Tribunal da Relação do Porto os juízes abaixo assinados: O Condomínio …, representado pelo seu administrador B…, Lda, intentou a presente acção contra a C…, Lda, pedindo a condenação da ré a: a) proceder imediatamente à eliminação dos vícios/defeitos das partes comuns detectados naquele edifício e descritos nos artigos 16 22 a 28 da petição e dos que vierem a verificar-se em peritagem a efectuar; b) e, para a eliminação dos defeitos (sem prejuízo de, por força de um estudo mais pormenorizado, se tornar necessária uma intervenção mais profunda) a realizar, pelos menos, os trabalhos de reparação descritos nos relatórios técnicos juntos a petição; e c) em execução de sentença ao pagamento de 1410€ + iva, referente à obra urgente a realizar no deficiente sistema de exaustão do edifício, atento ao vertido nos arts 29 a 38 da petição.
Alega para tanto, vários defeitos/vícios no edifício em causa, constituído em propriedade horizontal, cuja construção tinha sido promovida pela ré, que foi também a vendedora das respectivas fracções autónomas; invoca a urgente necessidade da realização das obras referidas em c) A ré contestou, defendendo-se por excepção e por impugnação e deduziu o incidente da intervenção acessória das empreiteiras que contratou para executar as partes do edifício respeitantes aos defeitos invocados, com fundamento no seu direito de regresso sobre as mesmas (o que foi deferido, tendo aquelas sido chamadas a intervir nos autos).
Por via de excepção, invocou a caducidade do direito do autor à eliminação dos defeitos respeitantes às seguintes partes: caixas de correio, acabamento dos tectos e isolamento. Mais invocou a sua irresponsabilidade relativamente ao acabamento dos tectos, por força do disposto no artigo 1219 do Código Civil. No mais, impugnou a existência dos defeitos que lhe foram reclamados, por já ter eliminado os que entendeu ajustado. Concluiu, portanto, pela improcedência da acção.
Depois da audiência final, foi proferida sentença julgando a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenando a ré a proceder à reparação das partes comuns do edifício identificado em A), para que sejam eliminados os seguintes defeitos de que actualmente padece: – Nas zonas comuns, o pavimento de granito encontra-se manchado, sendo necessária a sua limpeza ou, caso as manchas não se dissipem, serem substituídas as peças respectivas; – A cobertura do edifício começou a permitir infiltrações e escorrência de águas para a zona comum da escadaria, havendo falta de estanquicidade da cobertura (apesar da substituição das placas de isolamento (roofmate) que foi efectuada pela ré). A ré foi absolvida do demais peticionado. As custas foram fixadas em 6/8 para o autor e 2/8 para a ré. Foi também na sentença que ficou esclarecido que o autor era o Condomínio e não a administradora, ao contrário do que constava da petição inicial.
O autor veio recorrer desta sentença – para que seja substituída por outra condenando a ré também a eliminação dos defeitos relativos às caixas de correio, tectos e isolamento acústico -, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1. A sentença “salta” entre o regime de empreitada (art. 1225 do Código Civil) e o regime da venda de coisa defeituosa (art. 913 do CC), afigurando-se ao autor que, não pode, a mesma sentença decidir a mesma causa sob dois regimes diversos.
2. Tendo o tribunal a quo decidido aplicar o regime previsto no art. 1225 do CC (cfr. ponto 2.3 da sentença), então deveria seguir este regime até final aplicando-o a todos os defeitos detectados, tanto mais que, como afirma a sentença (e a lei), o vendedor é equiparado ao empreiteiro (cfr. ponto 2.3 da sentença e art. 1225/4 CC) e, como tal, responsável pelos defeitos que a obra apresenta.
3. Afigura-se ao autor que este será o regime concretamente aplicável à boa decisão do caso em apreço.
4. Tanto mais que, tem sido este o entendimento generalizados dos tribunais superiores, em particular do tribunal da relação do Porto, que considera que a data de entrega do imóvel, para efeitos da contagem do prazo de cinco anos previsto no art. 1225/1 do CC, se conta a partir do momento em que, estando vendidas as fracções representativas da maioria do valor do prédio, os órgãos do condomínio se mostrem constituídos. Pois, enquanto o vendedor possuir a maioria das fracções, pode bloquear o exercício de qualquer acção contra si em nome do condomínio.
5. Resulta dos autos que a ré foi vendendo, desde 2001, as fracções do imóvel, sem comprovar quando finalizou essa(s) venda(s) nem tão pouco quando deixou de ser detentor da maioria das fracções do prédio. Por essa via, a ré exerceu a administração do condomínio, pelo menos, até meados do ano de 2003 e embora o condomínio pudesse estar constituído, os condónimos adquirentes não possuíram, de imediato, a maioria do valor do prédio.
6. Então, competia à ré comprovar que a “transferência” dos poderes de administração ocorreu antes de meados de 2003 ou até da acta de nomeação da autora.
7. E, nem se pense que os direitos dos condónimos de alguma forma caducaram ou cessaram, porque a ré confessa, na sua contestação, que recebeu “...diversa correspondência... a apontar defeitos...” (cfr. art. 1 da peça referida). E, como é sabido o exercício dos direitos, à reparação, pelos condónimos não tem de ser judicial, ou seja, tais direitos podem ser exercidos extrajudicialmente (como a ré confessa e reconhece ter acontecido). Logo, não existe, nem pode existir, qualquer caducidade de tais direitos.
8. Como bem decidiu a sentença sob recurso (cfr. ponto 2.4 da sentença).
9. Sem esquecer que, o ónus de comprovar que um qualquer prazo de caducidade havia ocorrido competia à ré, o que não se verificou.
10. A ré (como considera provado a sentença) efectuou reparações quer antes, quer depois de receber o relatório da perícia técnica feita ao imóvel. Pelo que, ao efectuar essas reparações, ainda que pontuais, a ré reconheceu o direito evocado pelos condóminos. Pois, essas reparações, que não foram eficazes, impedem a caducidade do direito de reparação dos defeitos exercido ao abrigo do contrato de empreitada.
11. Acresce que, os condóminos só tiveram conhecimento da globalidade das patologias de que padece o edifício com o relatório pericial elaborado por técnicos experientes e só a partir desse momento, lhes foi possível exigir a reparação dos defeitos construtivos detectados por “olhos experientes e habituados a analisar” este tipo de obra/construção.
12. Pelo que, é forçoso concluir que não existe a caducidade dos direitos peticionados pelo autor, previstos nos art. 1225 CC, nos presentes autos.
13. Assim, a sentença deveria, atenta a aplicabilidade do regime de empreitada e ao abrigo daquele normativo legal, condenar a ré na reparação de todos os defeitos elencados e peticionados.
14. E, aplicando o regime do art. 1225 CC aos presentes autos, a sentença ao declarar a improcedência da excepção de caducidade alegada pela ré, quanto à eliminação dos defeitos das caixas do correio e ao acabamento dos tectos, deveria ter ordenado a reparação dos mesmos por esta última, o que não aconteceu.
15. Quanto ao isolamento acústico refere a sentença que não foi produzida prova que o prédio padeça...
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