Acórdão nº 1666/11.1TJLSB.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 30 de Janeiro de 2014

Magistrado Responsável:EZAGÜY MARTINS
Data da Resolução:30 de Janeiro de 2014
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

I – No âmbito do NRAU, o recurso à ação declarativa (de despejo), no caso de oposição à renovação de contrato de arrendamento por tempo determinado, não constitui uma qualquer exceção dilatória, ainda que inominada ou atípica, sobrelevando tão só a definição da responsabilidade por custas, estabelecida no agora art.º 535º, n.ºs 1, e 2, alínea c), do novo Código de Processo Civil. II - A... (ver resumo completo)

 
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Decisão Texto Parcial:

Acordam na 2ª secção (cível) deste Tribunal da Relação I - “A” Lda, “B” e “C”, intentaram ação de despejo com processo comum sob a forma sumária, contra “D” Unipessoal, Lda, pedindo que “o Tribunal reconheça que o contrato de arrendamento em apreciação foi legal e definitivamente denunciado e resolvido pelas AA., com efeito a partir de Julho de 2011, e em consequência condene a Ré a restituir-lhes imediatamente o imóvel, livre e desocupado, bem assim como a pagar-lhes, a título de indemnização até ao momento da restituição efectiva, a renda mensal estipulada de 575,30 euros, com o agravamento de 100% logo que a locatária se constitua em mora.”.

Alegando, para tanto e em suma, que as AA. sucederam na posição de senhorio, relativamente ao contrato de arrendamento para habitação, relativo ao 1º andar esq.º e frente do prédio urbano sito na Rua ..., ...-..., em Lisboa, celebrado em 28-07-2003, entre o então proprietário daquele e a Ré, como inquilina.

Ora, em 15 de Junho de 2010, o mandatário das AA. dirigiu à Ré carta notificando aquela de que as “comproprietárias/senhorias” do imóvel “denunciam o arrendamento em curso para o próximo dia 28 de Julho de 2011”.

Tendo, por carta de 26 de Maio de 2011, exigido àquela a restituição do locado, livre de pessoas e bens, até 28 de Julho de 2011.

Ignorando a Ré tal “notificação”.

Contestou a Ré arguindo a “inidoneidade” do meio processual utilizado pelas AA., que deveriam ter lançado mão de “uma acção para reconhecimento de direito e uma acção possessória para que o imóvel lhes fosse entregue”.

Deduzindo ainda impugnação, sustentando vigorar entre as partes um contrato de arrendamento industrial, que só não foi “celebrado na forma e com o clausulado correctos face ao acordado”, por ato do senhorio.

Posto o que, mais alega, virem agora as AA. “que lhe sucederam no arrendamento”, invocar tal preterição de forma legal, como fundamento para sustentar a inexistência de arrendamento não habitacional” redunda em venire contra factum proprium.

Mais arguindo a “preclusão” do direito de exigir o despejo, na circunstância de os “sucessores senhorios” não poderem negar a evidência de todos conhecida, há dezenas de anos, da atividade de indústria de hospedagem desenvolvida no locado.

Sendo, que a entender-se ser finalidade do arrendamento primitivo a residência da Ré, então teria o seu objeto sido alterado supervenientemente por acordo entre senhorio e arrendatário.

Ais deduzindo reconvenção, pedindo, para a eventualidade de se verificar haver fundamento para o despejo, a condenação das AA. a pagarem-lhe o valor das benfeitorias lícitas e autorizadas pelos senhorios, pela Ré realizadas no locado, e que montam a € 47.882.

Rematando com a improcedência da ação e a sua absolvição do pedido, condenando-se “a Autora como litigante de má-fé.”.

Houve resposta das AA., sustentando a propriedade do meio processual de que lançaram mão, a procedência do pedido formulado na ação e a improcedência do pedido reconvencional, dele se absolvendo as AA.

Vindo as mesmas AA., a folhas 112, deduzir incidente por não pagamento das rendas do locado, vencidas na pendência da ação, requerendo a notificação da R. para vir aos autos “fazer prova documental suficiente de que efectuou o pagamento atempado das rendas”.

Notificada, juntou a Ré o que entendeu ser “comprovativo de pagamento das rendas e indemnização devida”.

O processo seguiu seus termos, sendo, em audiência preliminar, proferido despacho saneador julgando improcedente a arguida nulidade de erro na forma do processo, e operando-se a condensação do mesmo.

Vindo, depois de ouvidas as AA. no âmbito do sobredito incidente, a ser proferida decisão, reproduzida a folhas 144 e 145, considerando não ter a ré provado haver pago ou depositado a renda devida, ressalvando que “Os autores poderão querendo, agir conforme o estatuído no n.º 5 do citado art.º 14º do NRAU, sendo que não cabe neste incidente e de acordo com a lei actualmente em vigor, decretar o despejo do locado”.

E, realizada a audiência final, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo: “Por tudo quanto exposto fica decide-se: 1) julgar a acção procedente, por provada e, em consequência: a) declarar que o contrato de arrendamento referido nos autos, na alínea A), foi legalmente denunciado pelas autoras, com efeito a 28 de Julho de 2011; b) condenar a ré a restituir às autoras o imóvel, livre e desocupado; c) condenar a ré a pagar às autoras, a título de indemnização até ao momento da restituição efectiva, a renda mensal estipulada 575,30 euros, com o agravamento de 100% logo que a locatária/ré se constitua em mora.

2) julgar o pedido reconvencional improcedente, por não provado e, em consequência, dele absolver as autoras.”.

Inconformada, recorreu a Ré, formulando, nas suas alegações, as seguintes – aperfeiçoadas – conclusões: (…) As recorridas prescindiram do prazo de contra-alegações…”louvando-se” na sentença recorrida.

O senhor juiz a quo pronunciou-se no sentido da não verificação das nulidades assacadas pela Recorrente à sentença recorrida.

II – Corridos os determinados vistos, cumpre decidir.

Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 685º-A, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Código de Processo Civil de 1961 – são questões propostas à resolução deste Tribunal: - se se verifica o pretendido erro na forma de processo; - na negativa, se a sentença recorrida enferma das nulidades que lhe são assacadas; - se é caso de alteração da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, nos termos pretendidos pela Recorrente; - se a notificação à Ré da denúncia do contrato de arrendamento, por via da missiva subscrita pelo mandatário das AA., datada de 15 de Junho de 2010, é ineficaz; - se o contrato de arrendamento em causa excluía a indemnização da Ré pelas benfeitorias realizadas no locado.

*** Considerou-se assente, na 1ª instância, a factualidade seguinte: “

  1. Por contrato assinado em 28 de Julho de 2003 “E”, Lda., na qualidade de senhorio e a ré, na qualidade de inquilina, estabeleceram e reciprocamente aceitaram o arrendamento do 1º andar esq. e frt. do prédio urbano sito na Rua ..., nº ..., em Lisboa.

  2. No contrato id. em A) consignou-se que a fracção arrendada se destinava à habitação.

  3. A renda foi fixada em 531,69 euros/mês, actualizável anualmente de acordo com os índices legais.

  4. O prazo de duração do arrendamento fixou-se em 5 anos, com início em 28 de Julho de 2003.

  5. No contrato id. em A) consignou-se que o inquilino poderá fazer obras de benfeitorias e que uma vez realizadas tais obras ficam a fazer parte integrante do locado, não podendo ser retiradas quando do término do contrato, e não podendo a inquilina alegar direito de retenção ou pedir qualquer indemnização.

    Mais se consignou nesta cláusula Quinta, que ficava o inquilino autorizado a fazer hospedagem.

  6. Na sequência de escritura pública de compra e venda de 24 de Novembro de 2003, o imóvel foi adquirido por “A”: 50%; “B”: 37,5% e “C”, 12,5%, aquisição que foi transcrita no registo predial pela AP. 54, de 7 de Janeiro de 2004.

  7. Posteriormente o 1º titular, por escritura de 22 de Novembro de 2005, vendeu a sua quota-parte de 50% à empresa “A”, Lda., facto que foi averbado no registo predial pela AP. 44, de 16 de Fevereiro de 2007.

  8. Com a data de 15 de Junho de 2010, o mandatário das autoras dirigiu à ré a missiva junta a fls. 20, cujo teor se dá por reproduzido.

  9. Em resposta a ré dirigiu ao mandatário dos autores a carta de 29 de Junho de 2010, junta a fls. 23, cujo teor se dá por reproduzido.

  10. Em 9 de Julho de 2010 o mandatário dos autores dirigiu à ré a carta junta a fls. 25, cujo teor se dá igualmente por reproduzido.

  11. Em 26 de Maio de 2011 o mandatário dos autores dirigiu à ré uma carta sob registo, junta a fls. 29, relembrando que o contrato terminaria a 28 de Julho de 2011, e reclamando a restituição do locado, livre de pessoas e bens, até 28 de Julho de 2011.

  12. Por contrato de 8 de Setembro de 2000, “E”, Lda., na qualidade de “dona e legítima possuidora do prédio urbano sito na Rua ..., nº 268” deu de arrendamento à ora ré o id. prédio para exercício de actividades comerciais ou industriais, pela renda mensal de 650.000$00.

  13. O contrato teria a duração de seis meses, renovável, com início em 1 de Fevereiro de 1999.

  14. O arrendado, nos termos da cláusula Sexta do contrato, destinava-se ao exercício de qualquer ramo de actividade comercial ou industrial escolhido pela ré.

  15. A ré ficava autorizada a realizar obras de benfeitorias no interior do locado, podendo também realizá-las no exterior devendo, para o efeito, obter as necessárias licenças camarárias.

    Uma vez realizadas tais obras serão fazer parte integrante do prédio arrendado, não podendo ser retiradas pela inquilina no termo do contrato, nem podendo esta alegar direito de retenção ou pedir por elas qualquer indemnização.

  16. A ré vem desde Agosto de 2000 ocupando a fracção id. em A), mediante o pagamento mensal da quantia de 100.000$00.

  17. Em Setembro de 2010, no R/C Direito do prédio onde a fracção id. Em A) se insere, teve lugar uma reunião entre a ré e o representante da 1ª autora ocorrida a seu pedido onde este garantiu ao gerente da ré que a carta remetida pelo advogado dos autores ficaria sem efeito e que queria continuar a ser seu amigo.

  18. Quando o gerente da ré lhe apresentou a minuta de carta, junta a fls. 64, a formalizar a reunião, aquele recusou-se a assiná-la e zangou-se com o gerente da ré.

  19. Em 13 de Novembro de 2006 a ré solicitou aos autores autorização para construir uma casa de banho e pequenas obras no locado id. em A) que o gerente da 1ª autora aceitou fossem realizadas.

  20. A ré tomou de arrendamento em 20 de Agosto de 2000 (a) fracção id. em A) e fez dela um estabelecimento agregado à sua unidade de hospedagem instalada no prédio id. em M).

  21. Após a celebração do contrato referido no...

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