Acórdão nº 5208/10.8T2SNT.L1-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 22 de Novembro de 2012
| Magistrado Responsável | ANABELA CALAFATE |
| Data da Resolução | 22 de Novembro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes na 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I – Relatório F – Sociedade de Mediação Imobiliária SA instaurou acção declarativa sob a forma de processo sumário contra Pedro e Marta, pedindo que os RR sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 15.750 € em virtude do incumprimento do contrato celebrado.
Alegou, em síntese: - no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, celebrou com os RR, em 06/02/2008, um contrato tendo em vista a venda da fracção autónoma de que os RR eram proprietários, tendo sido convencionado o regime de exclusividade, pelo que na sua vigência só a A. poderia promover o negócio de venda; - foi convencionado que se a A. lograsse obter pessoa interessada que adquirisse a fracção, os RR pagariam uma comissão fixada em 15.750 € mais IVA; - os RR violaram a cláusula de exclusividade pois na vigência do contrato venderam, por si, o imóvel a uma pessoa angariada pela A., pelo que tem esta direito à remuneração no valor de 15.750 €.
Contestaram os RR, pugnando pela improcedência da acção, invocando, em resumo: - apesar da cláusula de exclusividade, a A, através do seu mediador, disse que se tratava de mero pró-forma e que podiam continuar a promover livremente a venda da fracção; - os RR sabem hoje, por se terem ido informar para se defender neste processo, que a compradora viu a casa em Agosto de 2009, mas por indicação da mediadora do BCC e do seu agente Bruno; - os RR receberam a proposta de compra através do agente Bruno por conta da compradora; - a decisão da compradora não decorreu de qualquer acção promocional da A.; - o contrato deve ser anulado pois foi celebrado pelo R. marido com a convicção de que não implicava qualquer limitação à sua capacidade para vender directamente o imóvel e a A sabia da essencialidade desse requisito para os RR; - o contrato está sujeito ao regime das cláusulas contratuais gerais, tendo sido violado o dever de informação sobre a cláusula de exclusividade pois a A. sabia que os RR pretendiam e consideravam essencial poder continuar a promover directamente a venda da casa, devendo tal cláusula ser excluída do contrato; - coloca-se a dúvida de saber se a A. peticiona o valor de 15.750 € a título de remuneração ou de indemnização.
Concluem dizendo que deve: - considerar-se o contrato de mediação inválido, por anulabilidade fundada em erro do R. marido (art. 247º e 289º/1 do CC); ou - considerar-se a cláusula de exclusividade da mediadora excluída do contrato de mediação (art. 5º, 6º e 8-a) e b) do Regime das Cláusulas Contratuais Gerais); ou - considerar-se que inexistem no caso vertente os pressupostos legais da responsabilidade civil, ou - considerar-se que a A. não adquiriu o direito à comissão por não se verificarem os requisitos previstos no art. 18º do DL 211/2004 de 20/8.
A A. respondeu à contestação dizendo, no essencial: - o contrato foi livremente assinado pelo R. marido e este foi devidamente esclarecido quanto aos seus termos, pelo que os RR não poderiam ficar convencidos de que poderiam continuar a promover a venda do imóvel; - esclarece que o valor peticionado é devido a título de indemnização pelo incumprimento da cláusula de exclusividade, pois caso os RR não tivessem incumprido, a venda ter-se-ia concretizado por intermédio da A. e, consequentemente, teria esta recebido a quantia de 15.750 €.
Realizada a audiência de discussão e julgamento e dadas as respostas à base instrutória, foi proferida sentença em que se condenou o réu Pedro a pagar à Autora a quantia de 15.750 € e absolveu do pedido a Ré Marta.
Inconformado, apelou o Réu, e alegando, formulou as seguintes conclusões:
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A douta sentença considera provado que o R. ora recorrente aceitou que os serviços da recorrida fossem prestados em regime de exclusividade (v. resposta aos quesitos n.º 4 e nº 5 da Base Instrutória e sentença recorrida, ponto 3.1., Fundamentos de Facto, alíneas 9 e 10), baseando-se na letra do contrato e no testemunho de Joana e José, angariadores da recorrida.
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A testemunha Joana não acompanhou a assinatura do contrato nem a sua execução, nada sabendo sobre este contrato em concreto, não conhecendo sequer o R.
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A testemunha José, refere que este manifestou desconforto com o regime de exclusividade, mas que este correspondia à política contratual da (…).
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A testemunha do recorrente, Alexandre, afirmou que a (…) trabalha com todos os regimes de negócio incluindo o de contratos abertos, criando assim justificada dúvida sobre este assunto.
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A credibilidade das testemunhas Joana e José merece devida ponderação tendo em conta que, se o recorrente for definitivamente condenado, ambos repartirão entre si a respectiva comissão de mediação, como de resto afirmaram expressamente.
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Outrossim com o facto de a 1ª instância ter dado como provado que os compradores e nomeadamente, a compradora mulher, Ana, tenha obtido conhecimento da fracção em venda através da recorrida e/ou que a recorrida tenha promovido a aproximação dos compradores ao recorrente (v. resposta aos quesitos n.º 10, 14 e 23 da Base Instrutória e sentença recorrida, ponto 3.1., Fundamentos de Facto, alíneas 26, 32 e 38). Aqui a sentença recorrida faz tábua rasa dos depoimentos dos compradores, em particular do depoimento da compradora Ana, sem qualquer interesse directo ou indirecto no resultado da lide e intervenientes directos nos factos (porque por eles pessoalmente vividos) o que não pode merecer desconsideração.
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Acresce que ao condenar o recorrente a pagar a quantia peticionada pela recorrida a título de indemnização por incumprimento contratual a douta sentença desconsidera o facto de que não existe responsabilidade civil sem prejuízos. Ora a recorrida não demonstrou que tenha tido prejuízos. Nem a existência de prejuízos faz parte da base instrutória. Violou assim a douta sentença recorrida o artigo 798º CC, e bem assim o princípio geral de responsabilidade civil vertido no artigo 483.º CC.
Termos em que deve a resposta aos quesitos 4, 5, 10, 14, 23 e 39 ser alterada e como consequência directa a douta sentença recorrida ser anulada e substituída por outra que absolva o R. do pedido assim se fazendo Justiça.
A A. contra-alegou, defendendo a confirmação da sentença.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Questões a decidir O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente sem prejuízo...
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