Acórdão nº 188/2003-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 11 de Fevereiro de 2003

Magistrado Responsável:ABRANTES GERALDES
Data da Resolução:11 de Fevereiro de 2003
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

A ineptidão da petição inicial deve ser conhecida no despacho saneador, ficando precludida a possibilidade de ser arguida em sede de recurso. Celebrado um acordo que as partes qualificaram de "contrato de promessa de arrendamento" comercial, mas cujo clausulado corresponde a um verdadeiro arrendamento comercial, não está afastada a possibilidade de se operar a conversão num contrato-promessa... (ver resumo completo)

 
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I - A, Ldª, intentou contra B acção declarativa de despejo, pretendendo a declaração de resolução de um contrato de arrendamento comercial e o consequente despejo da R., com fundamento no encerramento do locado.

Para tal alegou a celebração, em Outubro de 1992, de um contrato-promessa de arrendamento referente a uma loja sita a instalar num centro comercial, na qual a R. passou a exercer a actividade de compra, venda e aluguer, mediante o pagamento de uma quantia a título de renda.

Alegou ainda que o locado se encontra encerrado, sendo motivo de resolução do contrato.

A R. contestou e impugnou os factos alegados pela A. relativos ao encerramento do locado.

Saneado e condensado o processo foi realizado o julgamento e proferida sentença. E embora não tenha sido declarada a resolução de um contrato de arrendamento, por se considerar nulo, por vício de forma, condenou a R. na entrega da loja ocupada, na decorrência da declaração oficiosa da nulidade do contrato.

Apelou a R. e concluiu que:

  1. Invocando a celebração de um contrato promessa de arrendamento, a A. pede a resolução do contrato de arrendamento.

b) O contrato-promessa e o contrato prometido de arrendamento são negócios jurídicos distintos, com estrutura e características diferenciadas, pois aquele tem por objecto a realização do contrato prometido, a realização de uma prestação de facto, ao passo que este tem por objecto a cedência temporária do gozo de um prédio, mediante retribuição; naquele, as partes obrigam-se a arrendar e a tomar de arrendamento, ao passo que neste transfere-se temporariamente o gozo da coisa.

c) Do invocado contrato-promessa, apenas resulta a obrigação de celebrar o contrato prometido, não resultando para a R. quaisquer das obrigações atinentes ao contrato prometido.

d)Poder-se-ão incluir no contrato-promessa cláusulas que constituem a antecipação dos efeitos do contrato prometido, mas isso não vem alterar os efeitos jurídicos daquele. Não raras vezes, operar-se-á a imediata transferência do uso e fruição do objecto do contrato prometido, que se traduz numa antecipação dos efeitos do contrato prometido, mas tal transferência não é um efeito jurídico do contrato-promessa, nem é atinente ao seu pontual cumprimento.

e)Por isso, a petição inicial enferma de ineptidão, excepção dilatória de que o Tribunal conhece oficiosamente e determina a absolvição da instância.

f)Contrariamente ao decidido, o facto de, na sequência do contrato-promessa, o mesmo ter começado a produzir efeitos não dispensou a A. de celebrar a escritura definitiva, para cuja outorga foi por diversas vezes convocada pela R. e à qual nunca compareceu devido a não possuir licença para o denominado «Centro Comercial».

g)A cedência do local objecto do contrato e o pagamento da remuneração acordada, não emerge do contrato-promessa, razão por que, contrariamente ao decidido, não estamos perante um contrato de arrendamento.

h)Por falta de licença e regulamento, o local não pode ser considerado como um verdadeiro "centro comercial".

i)O Dec. Lei n° 64-A/00, de 22 Abril, que altera o art. 7º do RAU, ao dispor directamente sobre o conteúdo das relações jurídicas de arrendamento, veio tornar válidos os contratos de arrendamento celebrados por escrito particular.

j) A A. não suscitou nos articulados a nulidade do contrato, nem pediu que o mesmo fosse declarado nulo, pelo que ao declarar o contrato nulo o Tribunal decidiu para além do pedido, condenando em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido, pelo que a sentença é nula.

k)De todo o modo, ao considerar nulo o contrato o Tribunal devia retirar também como efeito dessa nulidade não só a entrega do imóvel, mas também a restituição à R. de todas as importâncias entregues.

Com base nestes argumentos pretende que: I-.Seja julgada inepta a petição inicial, que constitui excepção dilatória de que o Tribunal conhece oficiosamente e que determina a absolvição da instância.

II-Quando assim se não entenda, que se julgue a acção improcedente; III - Ou que seja declarada a nulidade da sentença; IV- Ou ainda, caso a acção seja mantida a declaração de nulidade do contrato, que sejam retiradas todas as consequências, ordenando também a restituição de todas as quantias pagas até à presente data.

Houve contra-alegações.

Colhidos os vistos, cumpre decidir: II - Factos provados: 1. Encontra-se registada a favor da A. a fracção autónoma designada pela letra A, que constitui o r/c com o n° 123-A, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Avª Almirante Reis n° 123-A, freguesia de S. Jorge de Arroios, em Lisboa, inscrito na respectiva matriz sob o n° 1891 e 1891-A.

  1. A A. e R. subscreveram em 1-10-92 o documento que consta de fls. 19 e 20, intitulado "contrato de promessa de arrendamento" e onde, além do mais, ficaram exaradas as seguintes declarações: "É ajustado e reciprocamente aceite o presente contrato, que passará a escritura notarial a partir de (a combinar), data em que o Notário se encontra disponível para efectuar escrituras. Pelo presente contrato de promessa de arrendamento, damos de arrendamento a B a loja nº 17 da fracção autónoma designada pela letra A (...).

    [1]Que faz este arrendamento nos termos constantes dos artigos seguintes: Primeiro: É de um ano o prazo de arrendamento, renovável em idênticos e sucessivos períodos e tem o seu inicio no dia 1 de Outubro de 1992.

    Segundo: A renda é da quantia de 40.000$00 (...) Terceiro: A loja arrendada destina-se única exclusivamente ao exercício de compra venda e aluguer.

    Quarto: A locatária só poderá realizar obras, ainda que de decoração, mediante autorização conferida por escrito pela locadora (...).

    Quinto: A locatária compromete-se a segurar a loja e o seu recheio contra riscos de incêndio (...).

    Sexto: Extinto o contrato de arrendamento, por qualquer forma, designadamente por motivo de renúncia, resolução ou caducidade, a inquilina fica obrigada a devolver a loja arrendada ao senhorio, até ao último dia do mês em curso.

    Sétimo: A locatária obriga-se a cumprir e a fazer cumprir o regulamento do Centro Comercial Gália de que ambas as partes têm perfeito conhecimento.

    (...) Pelo arrendatário foi dito: que aceita este arrendamento nos termos expostos.

    Pelo fiador foi dito: que fica fiador e principal pagador da segunda outorgante, no que respeita a todas as obrigações assumidas neste contrato de arrendamento e suas prorrogações a que se sujeita a inquilina".

  2. A remuneração acordada em vigor em 13-9-01 era de PTE 52.275$00.

  3. Na loja [2] referida em 1. foi instalado um escritório para compra e venda e aluguer (sic) de imóveis de atendimento público.

  4. A loja referida encontra-se integrada num "centro comercial".

    III - Decidindo: 1. Delimitação do objecto do recurso: Suscita a apelante a questão da ineptidão da petição inicial, por contradição entre o pedido e a causa de pedir, pretendendo que se declare a sua absolvição da instância.

    Prevenindo a possibilidade de tal pretensão não ter sucesso...

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