Acórdão nº 10818/2006-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 27 de Fevereiro de 2007
| Magistrado Responsável | GRAÇA AMARAL |
| Data da Resolução | 27 de Fevereiro de 2007 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, I - Relatório 1.
P S M I, LDA propôs acção declarativa de condenação, com processo sumário contra herança de a m o, pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de € 8.379,80, acrescida de juros de mora até integral pagamento, que até 31.10.2003, totalizavam € 2.803,24, relativa à comissão devida ao abrigo de um contrato de mediação imobiliária celebrado, tendo como objecto a venda de uma vivenda.
Alegou a Autora que em execução do referido contrato e por intermédio dos seus empregados o imóvel foi mostrado a António (entre os potenciais compradores) que, posteriormente, o adquiriu. Refere ainda que todos os actos conducentes à compra e venda foram efectuados sem a sua intervenção de forma a contornar a obrigatoriedade de pagamento da comissão devida no caso, uma vez que a incumbência do mediador foi a de conseguir interessado para a realização do negócio. 2. Após citação a Ré apresentou contestação pronunciando-se pela improcedência da acção, impugnando a celebração de qualquer contrato de mediação entre o falecido António e a Autora.
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Foi dispensada a elaboração da matéria assente e da base instrutória 4. Após julgamento foi proferida sentença que julgou a acção procedente, condenando o Réu a pagar à Autora comissão com montante a liquidar em execução de sentença.
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Apelou o Réu, concluindo nas suas alegações: 1. Há uma nulidade processual (que influiu na decisão da causa por inobservância do princípio do contraditório, e em clara oposição ao disposto no art.º 3º do CPC.
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O Tribunal conheceu de factos não alegados e alterou até, oficiosamente a causa de pedir, violando os art.ºs 264, n.º1 e 664 do CPC.
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A resposta à matéria de facto provada constante do ponto 2.3, deverá ter-se por não escrita, por aplicação analógica do art.º 664 do CPC que, assim foi violado.
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A factualidade provada no ponto 2.3 não preenche os requisitos do contrato de mediação imobiliária pelo que, estão também inobservados os art.ºs 3º e 20 do DL 77/99 de 16 de Março.
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Não se entendendo assim, o pretenso contrato verbal de mediação é nulo por ausência dos elementos essenciais e por vício de forma, de acordo com o disposto nos art.ºs 3 e 20 n.º8 do citado DL e art.º 220 do Cód. Civil, que foram inobservados, e tal nulidade é de conhecimento oficioso porque a lei o declara.
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Finalmente e se ainda assim não se entender, não vem demonstrado o "nexo de causalidade" entre a actividade desenvolvida pela A e a venda pelo que não assiste à A o pretenso direito à remuneração que invocou e a sentença recorrida reconheceu, em clara oposição com o art.º 3 n.º1 do citado DL 77/99 de 16 de Março.
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Em contra alegações a Autora pronuncia-se pela manutenção da sentença.
II - Enquadramento fáctico O tribunal a quo deu como provado o seguinte factualismo: 1. A Autora exerce a actividade comercial de venda de apartamentos, vivendas e outros imóveis.
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Tendo a sua sede em Almada, e posto de vendas diversos, entre estes, um em Feijó.
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No exercício da sua actividade, a autora, a pedido de António, entretanto falecido, e A C G, que se apresentavam como "sócios", comprometeu-se a vender uma moradia sita em Almada.
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Faz fls. 5 dos autos um escrito a que chamaram "Contrato de Mediação e Prestação de Serviços", com data de 03 de Maio de 2000, ali se tendo feito constar o nome de A C G, como Primeiro Outorgante, e P S de M I, Lda, como Segundo Outorgante.
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No escrito referido em 4 (quatro), no local reservado ao Segundo Outorgante, foi aposta a assinatura de D, vendedor da autora, e, no local destinado ao Primeiro Outorgante, consta uma rubrica que não foi possível apurar a quem pertence.
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Entre os diversos potenciais compradores, a vivenda referida em 3 (três) foi mostrada por uma empregada da autora, do posto de vendas da Quinta do Chiado, a A. 7. Dias mais tarde, foi um empregado da autora que levou António ver a moradia novamente.
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Este interesse foi transmitido a A M de O.
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Posteriormente, a empregada da autora referida em 2.6, viu o Sr. António em direcção à moradia, para onde também se deslocou, tendo lá encontrado aquele e o Sr. A C G.
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Mais tarde, a vivenda foi vendida ao interessado António.
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Desde então, todos os actos que levaram aos acordos conducentes à outorga do contrato promessa de compra e venda, escritura e registo, foram efectuados sem intervenção da autora.
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Em 21.02.2001, a autora, através do seu mandatário, remeteu a A C G a carta que faz fls. 16 dos autos, cujo teor é o seguinte: "Na qualidade de Advogado e mandatário da P Lda, foi-me presente um contrato de mediação e prestação de serviços cuja fotocópia se junta e se dá por integralmente reproduzida. Está pois V. Excia. obrigado ao seu cumprimento e nos termos do mesmo contrato.
Assim está V. Exa. em dívida para com a Empresa Mediadora da quantia de 1.680.000$00 (um milhão seiscentos e oitenta mil escudos) que aguardo até ao fim do corrente mês me seja paga integralmente a fim de evitar incómodos e despesas, nomeadamente as referentes a mais valias" III - Enquadramento jurídico De acordo com as conclusões das alegações, que delimitam o objecto do recurso, encontram-se submetidas à apreciação deste tribunal as seguintes questões: - nulidade processual por inobservância do princípio do contraditório e por violação do art.º 3, do CPC; - excesso de pronúncia por parte do tribunal a quo ao dar como provado um contrato verbal de mediação; - erro de julgamento (inexistência dos requisitos do contrato mediação).
A sentença recorrida decidiu pela procedência da acção, isto é, no sentido de que o Réu se encontrava adstrito a pagar à Autora a comissão devida pela celebração de um contrato de mediação verbal, nos termos do qual o falecido A M de O incumbiu a Autora de promover a venda de uma morada em Almada. Conclui-se na referida decisão pela validade do referido contrato, uma vez que a nulidade do mesmo (por preterição da forma - escrita - legalmente prevista) não foi invocada pelo Réu e não podia ser oficiosamente conhecida.
Foi ainda considerado na sentença que a Autora tinha direito à comissão já que a venda do imóvel tinha sido concretizada por um cliente angariado por aquela - "Não restam dúvidas que foi a autora que conseguiu o identificado interessado para a compra, tendo o réu aproveitado a actividade por aquela desenvolvida para vender a moradia " Insurge-se o Réu contra a sentença alicerçando fundamentalmente o seu desacordo nas seguintes razões: -...
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