Acórdão nº 0336993 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 11 de Março de 2004 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | FERNANDO BAPTISTA |
| Data da Resolução | 11 de Março de 2004 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto I. RELATÓRIO No .. Juízo do Tribunal Judicial da Comarca ................, B................ propôs a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, contra C.................. e D....................
Pedem que se declare resolvido um contrato de arrendamento destinado a comércio, respeitante a um seu prédio que identifica, e que sejam as Rés condenadas no seu despejo.
Alega, em síntese, que: - o Autor deu o locado de arrendamento à 1ª Ré para exercício do comércio; - o estabelecimento comercial existente no locado não é explorado pela 1ª Ré, mas sim pela segunda, que o ocupa, não tendo o Autor sido informado desta situação; - a 2ª Ré efectuou obras não autorizadas no locado que alteram a sua estrutura exterior.
As Rés contestaram excepcionando a caducidade do direito de resolução e a ilegitimidade da 1ª Ré.
Alegou a 2ª Ré que a transmissão do estabelecimento comercial teve a anuência do Autor, o qual, desde então, reconheceu a sociedade irregular "E.............." participada pela 2ª Ré como inquilina, e que as obras, não afectando a estrutura do locado, eram necessárias e foram autorizadas.
Foi proferido despacho saneador, tendo sido julgada improcedente a excepção de ilegitimidade processual.
Procedeu-se ao julgamento, vindo a final a ser preferida sentença a julgar a acção improcedente, com a absolvição das rés do pedido.
Inconformado com esta decisão, o autor interpôs recurso de apelação, apresentando as pertinentes alegações, nas quais formula as seguintes "CONCLUSÕES: 1 - Não pode o apelante conformar-se com a decisão proferida nestes autos e que julgou improcedente a acção, em virtude de considerar não verificados os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento alegados pelo mesmo apelante.
2 - No que toca à cedência não autorizada pelo apelante da posição contratual da arrendatária, e no que para tal interessa, julgou o Mmº Juiz "a quo" como provada apenas a matéria constante dos pontos 4, 5 e 6 da sentença.
3 - Provou-se, pois, a cedência não autorizada pelo senhorio da posição contratual da inquilina no contrato de arrendamento em questão. O próprio Juiz "a quo" o diz expressamente.
4 - As RR., defendendo-se por excepção, vieram alegar, em sede de contestação, facto que visava impedir o exercício do direito do A. de pedir a resolução contratual - alegaram o reconhecimento como inquilino por parte do apelante da pessoa que havia beneficiado da cedência da posição contratual -, não tendo logrado provar, todavia, o que quer que fosse quanto a tal excepção.
5 - O facto de ser a sociedade irregular "E.................", pretensa cessionária da referida posição contratual, a pagar as rendas mensais ao apelante nunca poderá ser determinante para a prova da matéria de excepção trazida aos autos pelas RR., tanto mais que provado ficou que os recibos sempre o apelante os emitiu em nome da sociedade "C..................", legítima arrendatária do imóvel.
6 - Como também, pela mesma linha de pensamento, jamais para tal poderá ser determinante o facto de o A. não recusar o recebimento das rendas de quem lhas ia pagar. Também é certo que as "E................" jamais recusaram "receber" os recibos relativos ao pagamento dessas rendas e emitidos em nome de outra sociedade.
7 - De qualquer forma, mesmo que se entendesse, o que não se concede, que houvesse algum conhecimento por parte do locador sobre a cedência do locado, tal conhecimento é totalmente irrelevante se não se traduzir em actos inequívocos desse reconhecimento. E nada disso se mostra provado nos autos.
8 - Não há, pois, qualquer conhecimento ou reconhecimento, tácito ou expresso, por parte do ora apelante no que toca a um novo beneficiário da posição contratual no contrato de arrendamento, cedência essa que, efectivamente, ocorreu. Pelo que também não se verifica, obviamente, a possibilidade de o apelante estar a agir com abuso do direito, seja em que modalidade for.
9 - No que tange à realização pela inquilina de obras não autorizadas pelo senhorio e que alteram substancialmente a estrutura externa do prédio, e no que para tal interessa, considerou o Mº Juíz "a quo" provada a matéria constante dos pontos 10, 11, 12, 14, 15 e 16 da sentença, assim como se considerou que foram as RR. que fizeram tais obras (vide resposta ao quesito 8º da base instrutória).
10 - Considerou-se, pois, que se realizaram todas essas obras, essencialmente a nível da fachada do locado, elencadas na sentença.
11 - Tais obras afectam, todas elas, de forma clara e substancial (como exige a lei) a estrutura externa do arrendado.
12 - As obras em causa alteraram de forma drástica a fachada do imóvel, designadamente a nível da montra.
13 - Para tais obras, jamais a inquilina obteve qualquer autorização, verbal ou escrita (como exige a lei), por parte do senhorio, como se provou.
14 - Não são só as vigas mestras ou as paredes de suporte do prédio que constituem a sua estrutura externa, como se pretende na sentença; tal estrutura externa é igualmente constituída por todos os elementos de carácter arquitectónico, de materiais e de acabamentos que existem nessa estrutura externa e que sejam visíveis precisamente na parte externa do imóvel.
15 - Também as alterações a esse nível (e não só nas vigas mestras ou paredes de suporte), tais como as que ocorreram no caso dos autos, consubstanciam alterações substanciais naquela estrutura externa.
16 - A matéria alegada pela R. no que toca a um eventual conhecimento ou consentimento, tácito ou expresso, por parte do apelante para a realização de tais obras em nada ficou provada.
17 - A possibilidade de as obras em causa, ou parte delas, serem removidas não altera o facto de elas terem sido feitas, nem de terem alterado a estrutura externa do prédio.
18 - O objectivo visado pelo legislador na norma contida na alínea d) do nº 1 do artº 64º do R.A.U. foi o de impedir que o arrendatário se arrogasse poderes que pertencem em exclusivo e em monopólio ao proprietário e que a lei não permite que sejam exercidos por mais ninguém, qual seja o de transformar o imóvel dado de arrendamento.
19 - Não releva em absolutamente nada o facto de, com as obras, se haver eventualmente aumentado o valor do locado, se ter beneficiado o mesmo, em nada o prejudicando. É que a lei, ao proibir obras que alterem substancialmente a estrutura externa de um prédio, está, ela própria, a partir do pressuposto de que houve uma beneficiação, pois, caso contrário, estaríamos perante uma deterioração, situação diferente e tratada à parte na mesma disposição legal.
20 - Assim como a já acima alegada possibilidade de as obras serem removidas também em nada releva, tanto mais que é perfeitamente defensável que qualquer obra feita possa ser removida, com maior ou menor dificuldade, assim como dúvidas não restam que as obras foram feitas pela R. com o objectivo de perdurarem no tempo, de serem definitivas ou perenes, e não para serem removidas, seja em que prazo for.
21 - Alteraram, pois, de forma substancial a estrutura externa do locado, as obras que a R. levou a efeito e que foram dadas como assentes nos autos; substancialidade essa que se verifica facilmente, tanto se atendermos à vertente ou aspecto funcional-figurativo (ou estrutural-arquitectónico) do prédio, como se atendermos à dicotomia carácter transitório-amovível ou definitivo-irreversível das transformações ocorridas.
22 - Assiste, pois, total razão ao apelante em pedir a resolução do contrato de arrendamento com base em qualquer dos fundamentos vertidos.
23 - Assim sendo, ao decidir como decidiu, violou claramente a sentença sob recurso o disposto nos arts. 1.038º, alíneas d), f) e g) e 1.049º do Código Civil e artº 64º, nº 1, alíneas d) e f) do R.A.U..
24 - Considera o apelante, com todas as considerações que fez ao longo destas conclusões, ter cumprido a exigência vertida na alínea b) do nº 2 do artº 690º do C.P.C., Nestes termos, e com o douto suprimento de VOSSAS EXCELÊNCIAS, deverá a sentença ora sob recurso ser revogada e substituída por outra que, julgando totalmente provada e procedente a acção, condene as RR. nos pedidos formulados na p. i., tudo com as legais consequências, como É DE JUSTIÇA." Houve contra-alegações, nas quais se sustentou a manutenção da decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos.
Cumpre decidir.
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FUNDAMENTAÇÃO II. 1. OS FACTOS PROVADOS: 1. - Existe um prédio, composto de rés-do-chão, 1º, 2º e 3º andares, situado na Rua ..............., da cidade da ..................., número .. de polícia, descrito na CONSERVATÓRIA Do REGISTO PREDIAL DA ................ com o nº 7219, no livro B-7, fls. 136º vº, inscrito na matriz predial sob o art. 3191º.
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- A aquisição do referido prédio encontra-se inscrito na CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL DA ...................... a favor do Autor.
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- Por escritura pública, datada de 28 de Junho de 1982, o Autor declarou dar de arrendamento à Ré C.................., o rés-do-chão do prédio supra identificado, para que a Ré C.................., exercesse aí o seu comércio, pelo prazo de um ano, renovável, com início no dia 01 de Julho de 1982-escreveu-se, por lapso de escrita (Cfr. artº 8º da p.i.) "1882--, mediante o pagamento de uma contrapartida pecuniária que inicialmente se cifrou em oitenta e quatro mil escudos anuais, sendo paga em duodécimos mensais e iguais de sete mil escudos, mas que veio a ser sucessivamente alterada e que actualmente é do valor correspondente em Euros a Esc. 10.000$00.
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- A sociedade C................ cessou a respectiva actividade comercial no locado em causa em meados de 1984.
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- Em 21 de Julho de 1984, foi constituída a sociedade irregular "E................", participada por D................... e F.................., a qual desde então passou a ocupar o locado referido, exercendo o comércio identificado na referida escritura pública de arrendamento.
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- É a sociedade "E................" quem paga mensalmente as rendas...
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