Acórdão nº 186/18.8T8CTX.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 25 de Março de 2021
| Magistrado Responsável | MARIA DOMINGAS |
| Data da Resolução | 25 de Março de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Processo n.º 186/18.8T8CTX.E1 Tribunal Judicial da Comarca de Santarém Juízo de Competência Genérica do Cartaxo I - Relatório (…) – mediação imobiliária, Lda., com sede no Largo (…), n.º 22, r/c, no Cartaxo, instaurou a presente acção declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, contra (…) e mulher, (…), residentes na Rua (…), lote 6-2.º, Esqº., Cartaxo, pedindo a final a condenação dos Réus no pagamento da quantia de € 7.500,00, sendo € 6.000,00 a título de danos patrimoniais/lucros cessantes e € 1.500,00 para reparação dos danos de natureza não patrimonial sofridos, com fundamento no incumprimento culposo das obrigações por estes assumidas no contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade celebrado com a demandante em 23 de Maio de 2016. * Regularmente citados, os RR contestaram, peça na qual se defenderam por impugnação, negando ter incumprido qualquer obrigação decorrente do contrato o qual, para além do mais, não foi celebrado em regime de exclusividade, tendo sido abusivamente assinalada a quadrícula referente a tal cláusula. Em sede exceptiva arguiram a nulidade do contrato por violação das disposições constantes dos artigos 16.º, n.º 2, alíneas e), g) e n.º 4 do RJAMI e, alegando terem sofrido danos de natureza não patrimonial em razão da conduta culposa da demandante, deduziram contra ela pedido reconvencional, pedindo a condenação da reconvinda no pagamento de uma indemnização a cada um no valor de € 1.200,00. Replicou a A., aqui tendo invocado a contra excepção do exercício abusivo do direito a arguir a nulidade do contrato, que os contestantes sempre aceitaram como válido, tendo-se pronunciado no sentido da improcedência do pedido reconvencional. Prevenindo para a possibilidade de o contrato vir a ser declarado nulo, deduziram pedido subsidiário, que denominaram de ampliação do pedido primitivo, pedindo a condenação dos RR no pagamento da quantia de € 6.000,00 acordada a título de comissão, desta feita com fundamento no efeito restitutório desencadeado pela nulidade e dada a impossibilidade dos RR restituírem a prestação de que beneficiaram, sendo por isso devido o equivalente. Pediram finalmente a condenação dos reconvintes como litigantes de má fé em multa e indemnização, a fixar segundo o prudente arbítrio do tribunal, por terem alegado factos que bem sabem não serem verdadeiros e formulado pretensão cuja falta de fundamento não desconhecem. Opuseram-se os RR à dita ampliação do pedido e refutaram a imputação de litigância de má fé. * Foi admitido o pedido reconvencional e indeferida a requerida ampliação. Dispensada a realização da audiência prévia e proferido despacho saneador tabelar, prosseguiram os autos para julgamento. Teve lugar a audiência final, em cujo termos foi proferida douta sentença que, na parcial procedência da acção, condenou os RR. a pagarem à A. a quantia de € 6.000,00 (seis mil euros), acrescida do valor de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa de 7% (taxa em vigor até à presente data e nas que vierem a ser fixadas, de ora em diante), a calcular desde a data da citação até efetivo e integral pagamento, mais os tendo condenado como litigantes de má fé na multa de 2 UC, absolvendo-os do demais peticionado. Irresignados, apelaram os RR. e, tendo desenvolvido nas alegações as razões da discordância com o decidido, formularam a final as seguintes conclusões: I. O Tribunal a quo fez uma incorrecta, ilegal e injusta apreciação do caso em apreço, estando a Sentença recorrida ferida de erro na apreciação da prova, tanto documental como testemunhal, resultando em contradições e incongruências nos factos dados como provados e nos não provados que justificam, em virtude da prova produzida, diferente qualificação e que, devida e correctamente ponderados, impõem uma decisão contrária à que foi tomada na Sentença recorrida. II. A Sentença está ferida de erro na apreciação da prova, por isso erra na decisão quanto aos factos provados, não provados e também na escolha quanto aos factos relevantes para a boa, justa e esclarecida decisão da causa. III. O erro na apreciação da prova inquina de forma irreparável a Sentença recorrida, que por isso faz uma incorrecta aplicação do direito ao caso em julgamento. IV. Em matéria de direito, ainda, a Sentença recorrida decide de forma contrária à lei as excepções atempadamente arguidas na contestação pelos RR.. V. O facto dado como não provado sob a alínea e), “O negócio em causa nos autos foi angariado por Ana Sofia” deve ser declarado como provado, devidamente corrigido conforme a prova produzida e deverá ser aceite como “O negócio em causa nos autos foi angariado por (…)”. VI. Tendo existido como existiu “um angariador, pessoa distinta da Autora”, o contrato de mediação imobiliária em causa nos autos viola o disposto na alínea e) do n.º 2 do Artigo 16.º do Regime Jurídico da Actividade da Mediação Imobiliária (RJAMI) que estabelece a obrigatoriedade de constar no contrato “e) A identificação do angariador imobiliário”. VII. A violação desta norma determina a nulidade do contrato em causa por força e nos termos do n.º 5 do Artigo 16.º do RJAMI, VIII. Esta nulidade foi invocada em tempo, por quem tem legitimidade para o fazer, os RR., pelo que deve a excepção ser declarada por procedente com as consequências legais. IX. O facto dado como provado sob o n.º 40, “O contrato de mediação imobiliária foi totalmente preenchido pela Ana Sofia Oliveira, incluindo a Cláusula 4ª relativa a opção pelo regime de contratação de exclusividade, tendo sido aposta uma cruz na quadrícula constante daquela cláusula”, não pode, por falta de prova testemunhal concludente e por existência de prova pericial em sentido contrário, ser dado como provado, devendo, por isso, ser considerado como não provado. X. Não só o contrato de mediação imobiliária não foi totalmente preenchido pela (…), como resulta do exame pericial efectuado, XI. Como a quadrícula da opção do regime da exclusividade não foi preenchida perante os RR. ou com conhecimento destes. XII. Da prova produzida em audiência e do exame pericial ao contrato de angariação imobiliária ficou demonstrado que este foi preenchido por mais de 4 instrumentos de escrita. XIII. Por força da concludente prova em contrário, devem ser aditados aos factos não provados os seguintes factos: O contrato de mediação imobiliária foi totalmente preenchido pela (…); A Cláusula 4ª relativa a opção pelo regime de contratação de exclusividade foi preenchida pela (…) quando preencheu parte do contrato perante os RR.; A (…) apôs uma cruz na quadrícula constante daquela cláusula, a opção pelo regime de contratação de exclusividade, perante os RR. XIV. Em consequência da prova produzida, deverá igualmente ser considerado como não provado o Facto “41. Foi acordado e aceite pelos Réus que a contratação da Autora seria em regime de exclusividade, tendo os Réus perfeita consciência das suas consequências, claramente explicitadas no respetivo contrato.”. XV. Deve igualmente, como se demonstrou ser desqualificado para os não provados o Facto “43. Poucos dias após a assinatura do contrato, o seu original, acompanhado de uma revista da Autora, foi deixado na caixa do correio dos Réus, por (…), tal como havia sido acordado previamente.”. XVI. O número/referência do contrato era um facto de conhecimento e acesso público, conforme resulta dos Documentos 6 e 7 juntos com a p.i.. XVII. O número/referência do contrato, com explicitação “(…)– K…” consta da Ficha de Visita de 25/02/2017, junta como Doc. 7 com a p.i., pelo que os RR. tinham acesso e sabiam, mesmo sem necessitarem de ter o contrato, o número deste. XVIII. O contrato de mediação imobiliária padece igualmente de nulidade por violação do n.º 4 do Artigo 16.º do RJAMI, na redacção vigente à data, “Os modelos de contratos com cláusulas contratuais gerais só podem ser utilizados pela empresa após validação dos respectivos projectos pela Direcção-Geral do Consumidor”, cominado com nulidade por força do n.º 5 da mesma norma, o que deve ser declarado com todas as consequências legais. XIX. Esta arguição de nulidade do contrato pelos RR. é legítima, não excede os limites impostos pela boa-fé, foi feita atempadamente, na contestação, por quem tinha legitimidade legal para o fazer, os RR., que não agiram em abuso de direito nem defraudaram a confiança ou quaisquer expectativas legítimas da A. XX. O Facto “9. Distribuindo folhetos publicitários, em todo o concelho” da matéria dada como provada deve ser desatendido e dado como não provado, por falta de prova que o suporte. XXI. Na sequência do Facto dado como provado sob o n.º 14, deve ser dado como provado o facto constante do Artigo 51.º da contestação “Ao que os RR. anuíram, pois, o Contrato estava ainda em vigor”. XXII. Este facto explica e justifica a conduta dos RR., que, entendendo que o contrato estaria em vigor até 23/11/2017, cumpriram por esse motivo com as suas obrigações contratuais – apesar de, como a A. bem sabia desde 24/04/2017, aqueles já não pretenderem vender o imóvel, e é por isso relevante para a boa e esclarecida decisão da causa. XXIII. Na sequência do facto dado como provado sob o n.º 23, o facto alegado no Artigo 61.º da contestação, que se encontra provado como se explicita nestas alegações, deve ser atendido e dado como provado, devendo ser acrescentado à matéria dada como provada: ““Esta Ficha de Reserva tem a “Data de Reserva 27/10/2017” e “Prazo de Reserva 27/11/2017””. XXIV. Por força da devida e correcta interpretação da prova produzida em audiência de julgamento, ao contrário do que fez o Tribunal a quo, o Facto enumerado sob “26. Do desinteresse na venda da fracção e motivos plasmados no e-mail dirigido à DECO em 17-11-2017, nunca os Réus deram conhecimento à Autora” deve ser desqualificado e constar, por isso, como facto não provado. XXV. A data em que o e-mail de 24/11/2017 enviado pelos RR. à A. tem de ter como referência relevante é o e-mail a que os RR. respondem...
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