Acórdão nº 1275/19.7T8BCL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 11 de Fevereiro de 2021
| Magistrado Responsável | PAULO REIS |
| Data da Resolução | 11 de Fevereiro de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães: I. Relatório X - Mediação imobiliária, Lda., intentou ação declarativa sob a forma de processo comum contra C. M.
, pedindo a condenação da ré no pagamento da montante de € 8.783,33 (oito mil e setecentos e oitenta e três euros e trinta e três cêntimos), acrescida de juros moratórios vincendos até integral pagamento, a título de retribuição/remuneração pelos serviços prestados no âmbito da sua atividade profissional de mediação imobiliária.
Para o efeito alegou que em 23 de julho de 2013 acordou por escrito com a ré diligenciar no sentido de promover a venda de duas frações autónomas - A e BE - de que a ré era proprietária, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra das mesmas, mediante o pagamento de 5%, acrescido de IVA, sobre a venda do imóvel, num mínimo de €5.000,00 acrescido de IVA, inicialmente no regime de exclusividade, passando posteriormente a vigorar em regime de não exclusividade por comunicação da ré à autora, com efeitos a partir de 24 de julho de 2014. Na sequência do acordado, iniciou diligências tendentes à promoção da venda das frações e, em julho de 2016, conseguiu angariar um casal interessado nas duas frações, na sequência de visita concretizada pela autora para o efeito, o qual, através da autora, fez uma proposta pelas duas frações no valor de €120.000,00 que mereceu uma contraproposta por parte da ré, por intermédio da autora, no valor de 126.000,00. Apesar de tal proposta ter sido aceite em agosto de 2016 pelo casal, M. D. e J. C., a ré, em setembro de 2016, comunica que vai retirar as duas frações do mercado e realizar obras na fração autónoma B, o que foi comunicado pela autora ao casal interessado. Posteriormente, ao abordar a ré sobre a possibilidade de tirar novas fotografias ao local caso já tivessem terminado as obras, a ré informa-a de que já tinha conseguido a venda das frações em causa, tendo já celebrado o respetivo contrato-promessa, o que veio a concretizar em 16 de junho de 2017 sendo que quem as comprou foi o referido casal, M. D. e J. C., pelo valor de €126.000,00.
Citada, a ré contestou, pedindo a total improcedência da ação. Aceita ter celebrado com a autora um contrato de mediação imobiliária mas impugna qualquer atividade de divulgação das frações por parte da autora em data anterior a junho de 2016, dado que inexistia certificado energético, o qual foi obtido somente nessa altura. Sustenta que só após a celebração do contrato promessa, e de a ré ter comunicado à autora que iria vender o imóvel, a ré soube quem tinham sido os alegados interessados na sua aquisição, mediante lista apresentada pela autora. Mais alega que foi a própria que, tendo tomado conhecimento que o tal casal pretendia um apartamento maior no prédio onde já viviam, os contactou e com eles negociou, pelo que nunca antes de 3 de março de 2017 teve conhecimento de que alegadamente tinha sido apresentada uma proposta de €120.000,00, sendo que nunca aceitaria uma proposta inferior a €118.000,00 e apenas para a fração correspondente à habitação. Nega ter estado na disposição de vender as frações pelo valor de €126.000,00, com a consequente dedução da comissão, sendo que já em agosto de 2016 lhe havia comunicado que não havia possibilidade de fazerem negócio pelos valores que eram propostos.
Proferido despacho saneador e fixado o valor da causa, foram admitidos os meios de prova.
Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença julgando a ação integralmente procedente, a qual se transcreve na parte dispositiva: « (…) Por tudo o expendido, julga-se a presente ação totalmente procedente, por provada, e consequentemente, decide-se condenar a ré C. M. a pagar à autora X – Mediação Imobiliária, Lda., a quantia de €7.749,00 (sete mil setecentos e quarenta e nove euros), acrescida de juros de mora para as relações comerciais, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
Custas pelos réus.
Registe e notifique.».
Inconformada, a ré apresentou-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença, terminando as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem): «a) o tribunal decidiu incorrectamente, fazendo uma desadequada interpretação da prova produzida e da lei, aplicando-a de forma indevida, padecendo a decisão de diversos vícios.
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atenta a prova produzida, a decisão nunca podia ser a de procedência total do pedido, mas sim, inversamente, a de total improcedência ou, se tanto, de parcial procedência, fazendo, nesse caso, operar o instituto da redução para montante justo e equitativo, que reflectisse a intervenção da A. e sua causalidade para a conclusão do negócio.
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os depoimentos produzidos em audiência foram no sentido expresso na contestação, o que, conjuntamente com o acervo documental, as regras da experiência comum e da repartição do ónus, deveria ter motivado outra apreciação pelo tribunal a quo.
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os factos 4, 5 e 7 nunca podiam ter sido julgados provados, por absoluta carência de prova e, até, contradição do tribunal na aquisição e decisão probatórias.
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a A. não fez prova de que publicitou em site da marca (e não em site de que fosse algum dia titular, como erradamente discorre o tribunal a quo).
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o mesmo se diz, e aplica, quanto à afixação de folhas promocionais na montra do estabelecimento ou publicação de panfletos, g) tal resulta da clamorosa carência de prova nesse sentido, como do facto absolutamente desprezado pelo tribunal de inexistir certificado energético relativo às fracções.
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as testemunhas V. C. (registado em áudio de 09m30s a 12m10s) e R. M. (registado em áudio de 07m30s a 09m00s) foram unânimes em reconhecer que existia o entrave da emissão do certificado energético anteriormente ao ano de 2016, não se fazendo publicitação nesses casos.
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A testemunha J. G., filho da ora recorrente, afirmou que, de várias vezes que passou junto às instalações da A., nunca viu qualquer publicidade relativa ao imóvel, apesar de lá passar diariamente.
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Mais sustentou que, a pedido da R., ocasionalmente consultava o site da X, nunca tendo visto anúncios ao imóvel (registado em áudio de 02m00s a 03m00s e de 03m30s a 06m00s).
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O tribunal não podia, sob pena de violação das regras de repartição de ónus, dar como provados determinados factos atinentes à alegação da A., e dar como não provados determinados factos atinentes à R.
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não se compreende o percurso lógico que permitiu ao tribunal dar tal matéria como provada.
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Devem, pois, a nosso ver, ser respondidos negativamente os factos 4, 5 e 7, passando a elencar o rol dos factos não provados.
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Os factos 15 e 16 da matéria provada não podiam ter sido julgados dessa forma (provados) ou, sendo-o, deviam ter sido formulados de maneira a que deles não constasse que “a ré consegue obter um casal interessado para proceder a uma visita às acima indicadas duas frações” (item 15, compreendendo-se que houve lapso de escrita, constando “a ré”, quando seria vontade do tribunal que fosse “a autora”) e ainda que “Na sequência da realização da referida visita às duas frações autónomas em apreço, a senhora M. D. e o senhor J. C., através da autora, na dita data de 13 de Julho de 2016, apresentam uma proposta de compra à ré” (item 16).
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Tal como foram formulados estes itens, tornam-se conclusivos e parece que fica irremediavelmente ligada uma qualquer actividade da A. relativamente ao imóvel então propriedade da R., de maneira que a visita efectuada pelos compradores passa a ser sua consequência (assim se infere de “a ré consegue obter…”).
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competia à A. provar que a conclusão do negócio, que veio a acontecer meses mais tarde, sem qualquer intervenção sua, se deu fruto de atividade sua que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua atividade causal dessa efetivação.
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O ónus dessa prova cabia única e exclusivamente à A., que não o logrou fazer.
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É incompreensível, por isso, que perante a prova documental e testemunhal produzida, o tribunal a quo tenha decidido como decidiu, condenando a R., não se alcançando, mais uma vez, o percurso nem o raciocínio lógico seguido pelo tribunal e que permitiu a proferir a decisão recorrida.
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a recorrente alegou a essencialidade de, com a venda do imóvel, liquidar o crédito hipotecário existente, como alegou, e provou, o conhecimento dessa essencialidade pela A., de maneira que esta sabia profusamente o valor mínimo pelo qual podia vender as fracções.
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A recorrente afirmou que tal crédito se cifrava em cerca de € 127.000,00, razão pela qual nunca podia fixar o valor da venda em menos de € 133,000,00, já contando em pagar € 5.000,00 a título de comissão (07m00s a 08m00s).
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A testemunha E. C. depôs no sentido de ter tido conhecimento, assim como a A., de que, inicialmente, fora dado ao imóvel como valor indicativo o de € 100.000,00 como sendo o do crédito à habitação, tendo-se, posteriormente, apurado o valor concreto em dívida, muito superior àquele apontado de início.
“Quando se andou a fazer propostas, contrapropostas, ela aí foi ao Banco e aí já partilhou connosco, com mais detalhe, que realmente o valor da hipoteca era um valor muito mais alto”.
Mais depôs no sentido de a R. ter sempre alertado para o facto de apenas poder vender as fracções por um valor que lhe permitisse liquidar o crédito e a eventual comissão pela mediação, nunca podendo fazê-lo por valor inferior (tudo registado em áudio de 15m00s a 17m00s) v) A testemunha V. C. depôs, igualmente, neste mesmo sentido (registado em áudio de 06m00s a 07m00s).
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Já a testemunha R. M., depondo no mesmo sentido, acrescentou que, conjuntamente com os clientes, e mediante o valor do crédito hipotecário, era fixado um valor mínimo de venda dos imóveis (registado em áudio de 10m00s a 11m00s).
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Deve, por isso, ser dado como provado o item d) da matéria não provada, passando a integrar a matéria de facto provada, no sentido de que “em Agosto de 2016 a R. tinha um crédito bancário associado à...
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