Acórdão nº 3300/15.1T8ENT-A.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 24 de Setembro de 2020

Magistrado ResponsávelTOMÉ RAMIÃO
Data da Resolução24 de Setembro de 2020
EmissorTribunal da Relação de Évora

Acordam no Tribunal da Relação de Évora I - Relatório.

Os executados E… e M… deduziram os presentes embargos de executado, contra a exequente “Caixa …, S.A.

” pedindo que seja julgada extinta a execução.

Alegaram, em síntese, que a Exequente interpôs a presente execução com base em Título de Abertura de Crédito com Hipoteca celebrado entre a sociedade "J….Sociedade de Construções, Lda. ", sendo que a identificada garantia foi prestada no seguimento da aquisição, pela indicada sociedade aos ora Executados, do prédio urbano sito na Rua da Escola Superior de Desporto, n.º … e Rua Francisco Bergstron Barbosa, n.ºs …, em Rio Maior, para garantia de mútuo por aquela prestado. A aquisição do prédio dado em hipoteca à Exequente foi titulada por escritura de permuta, escrita essa por via da qual os Embargantes receberam, em troca, três frações autónomas, a integrar no referido prédio urbano a construir, e a identificar na futura propriedade horizontal.

E aperceberam-se que a Exequente não fez constar da hipoteca que foi constituída a seu favor, que as frações autónomas por si adquiridas não se encontravam abrangidas pela hipoteca e nunca a hipoteca poderia abranger tais frações (que foram cedidas livres de ónus e encargos).

Notificada para o efeito, respondeu a Exequente, sustentando que os embargantes não impugnaram a legitimidade e validade do negócio jurídico celebrado com a mutuária “J. … Sociedade de Construções. Lda.” e que, em momento algum, defendeu que os Embargantes fossem pessoalmente devedores da quantia peticionada nos autos, mas os Embargantes são proprietários de bens onerados com hipoteca para garantia do crédito concedido à referida sociedade e sabiam que, para garantia do crédito da Sociedade, seria constituída hipoteca sobre o prédio objeto de permuta e que, assim sendo, não só não escudaram as frações autónomas futuras, como expressamente autorizaram a constituição de quaisquer hipotecas.

E concluiu pela improcedência dos embargos.

Saneado o processo, com identificação do objeto do litígio e fixação dos temas da prova, procedeu-se a julgamento após o que foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou: “Em face do exposto julgo procedente a oposição mediante embargos de executado deduzida por E… e M… e, em consequência, determino a extinção da execução e o levantamento de todas as penhoras realizadas no processo de execução” Desta sentença veio a exequente interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões: A) O tribunal aplicou o Direito de forma inadequada em função dos factos dados como provados; B) A inclusão nos factos não provados da matéria alegada nos artigos 34.º, 36.º, 37.º, 38.º e 55.º da contestação da recorrente, que não se incluíam em nenhum dos temas da prova, constitui o primeiro sinal do caminho percorrido na sentença, até porque se trata de matéria de natureza interpretativa e ou de matéria irrelevante para decisão de mérito; C) Com exceção do facto enunciado sobre o ponto 15 [“A embargada tinha conhecimento da permuta”], todos os demais factos dados como provados baseiam-se em prova documental razão pela qual a motivação do tribunal não se destina a suportar a resposta à matéria de facto antes traduzindo a verdadeira motivação quanto à decisão de mérito o que constitui um manifesto erro de julgamento; D) A decisão de mérito não está ancorada nos factos provados mas antes na sensibilidade do tribunal em função dos depoimentos testemunhais e das declarações de parte por força das quais, entre outros aspetos que aqui irrelevam, determinou que o tribunal tivesse ficado “convencido de que nunca foi intenção dos Embargantes autorizar qualquer penhora sobre as frações autónomas que recebiam em troca do terreno cedido, tanto que na escritura celebrada ficou a constar que as mesmas seriam entregues livres de ónus e encargos, o que fez com que nunca tivesse “desconfiado” que sobre as mesmas poderia ser constituída hipoteca, a expressão do Embargante é clara: “foram sempre minhas desde que assinei o documento”, tendo igualmente tido em consideração “o sentimento revelado de injustiça quanto à presente situação (“se a Caixa fez mal o negócio, a culpa não é nossa”) é igualmente revelador que nunca, em momento algum, recearam os Embargantes perder as suas frações para a instituição bancária, muito menos em virtude de um financiamento relativamente ao qual eram alheios.”, aspetos que não poderiam influenciar a elaboração da sentença”; E) Os estados de alma dos embargantes ou mesmo o propósito que esteve subjacente ao contrato de permuta são inoponíveis à recorrente tendo, aliás, uma das testemunhas referido que “pelo legal representante da sociedade J… foi tentada a salvaguarda das frações autónomas cedidas aos Embargantes (facto instrumental que, por esse motivo, aqui é referido e não levado à especificação supra), o que não foi aceite pela Embargada, já que não é admitida a constituição de hipotecas parciais.” [o sublinhado é nosso].

F) Para além de demonstrar alguma lucidez, o facto de o mapa de expurgos não indicar valor quanto às frações objeto da permute permite concluir, como fez o tribunal, que a recorrente sabia da “existência da permuta” mas não permite concluir que aceitou prescindir da hipoteca sobre tais frações; G) O tribunal confina a sua interpretação da vontade das partes à vontade dos embargantes e da J… sem curar se esta é oponível à recorrente e sem interpretar a vontade da recorrente; H) Se a declaração constante da escritura de permuta segundo a qual “O referido prédio urbano é cedido à sociedade “J…Sociedade de Construções, Lda.” em plena propriedade, pelo que a mesma poderá sobre ele constituir quaisquer hipotecas” é irrelevante deveria ter ponderado se essa declaração não se destinava justamente a não deixar dúvidas de que a J… estaria autorizada a constituir hipoteca sem quaisquer restrições que, se era essa a vontade das partes, não tem qualquer correspondência com o texto da escritura; I) O facto de os embargantes não terem tido qualquer intervenção no financiamento obtido junto da embargada e de o representante legal da Sociedade J... ter tentado excluir de forma expressa as frações permutadas da hipoteca nada têm a ver com a validade da hipoteca; J) O facto de o contrato de permuta referir expressamente que os bens permutados o eram livres de quaisquer ónus e encargos não é oponível à recorrente, já que “a hipoteca constituída por empresa construtora a favor de um banco, com vista a garantir o empréstimo concedido para a construção do prédio e fração permutada com o respetivo terreno, é válida e eficaz e prevalece sobre os registos posteriores a ela, não sendo oponível ao credor hipotecário, não interveniente no contrato de permuta, a cláusula determinante da cedência da fração predial no sentido de ser transmitida livre de quaisquer ónus ou encargos.”; K) Tendo a hipoteca sido constituída e registada antes da constituição da propriedade horizontal, a aquisição da propriedade pelos embargantes é inoponível à recorrente pois apenas o registo publicita a aquisição; L) A J. Reis não carecia de autorização dos embargantes para constituir hipoteca a favor de recorrente; M) Como se diz no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 11.03.2014, processo n.º 1483/11.9TBVIS.C1, “Constituída hipoteca sobre terreno destinado a construção, a extensão da hipoteca ao edifício nele construído ocorre ipso lege, por força do disposto no art. 691.º, n.º 1, al. c) do Código Civil. Mas essa hipoteca só produz efeitos em relação às frações autónomas do edifício, enquanto unidades prediais independentes, quando se opera a sua individualização e autonomização jurídica através da constituição do regime da propriedade horizontal.

No caso, os proprietários das frações e o credor hipotecário são adquirentes do mesmo autor comum de direitos incompatíveis entre si (o direito de propriedade e a hipoteca), e, como tal, são entre si terceiros para efeitos de registo (art. 5.º, n.º 1, do Código do Registo Predial).

Por isso, tendo sido registada em primeiro lugar a hipoteca validamente constituída a favor do credor hipotecário, este pode opor aos adquirentes das frações o direito de prioridade que lhe confere o registo (art. 6.º, n.º 1, do Código do Registo Predial).

N) Em caso de permuta de um lote de terreno por partes do edifício a implantar que venham a ser suscetíveis de propriedade autónoma, o direito de propriedade sobre as futuras frações autónomas a favor do permutante alienante do terreno só produz efeitos quando o edifício for submetido ao regime da propriedade horizontal, o que decorre do princípio da atualidade ou da imediação; O) Apesar de o contrato de permuta ser um contrato real quoad effectum, resulta do n.º 2 do artigo 408.º do Código Civil que “Se a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante ou determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuízo do disposto em matéria de obrigações genéricas e do contrato de empreitada; se, porém, respeitar a frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação”; P) A hipoteca constituída pela...

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