Acórdão nº 9778/18.4T8LSB.L1-6 de Tribunal da Relação de Lisboa, 19 de Dezembro de 2019

Magistrado Responsável:ADEODATO BROTAS
Data da Resolução:19 de Dezembro de 2019
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

1-O contrato de opção é um contrato instrumental, pelo qual uma das partes (concedente) emite a favor da outra (optante) uma declaração negocial que se consubstancia numa proposta contratual irrevogável referida a um certo contrato principal, fazendo nascer para o optante, o direito potestativo de decidir unilateralmente sobre a conclusão desse contrato. 2-Embora seja um contrato atípico, se... (ver resumo completo)

 
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Decisão Texto Parcial:


Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: I-RELATÓRIO.

1-M….

e marido, J…, instauraram acção declarativa, com processo comum, contra Fungere – Fundo de Gestão de Património Imobiliário, representado por GNB – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, SA, pedindo: a)- Se reconheça aos autores o direito a adquirirem, por compra e pelo preço de 807 000€ a fracção autónoma, letra “J”, correspondente ao 3º esq. do urbano sito na Av….., Lisboa; b)- Subsidiariamente, anular-se o contrato de compra e venda dessa fracção autónoma, outorgada por escritura de 04/01/2013, determinando-se o cancelamento do respectivo registo a favor do réu.

Alegaram, em síntese, terem celebrado com o réu em 04/01/2013, escritura de compra e venda da referida fracção autónoma pelo preço de 800 000€ e, simultaneamente, contrato de arrendamento dessa fracção autónoma, pelo prazo de 3 anos, renovável por períodos de 1 ano, com uma renda mensal de 2 666€. Estipularam que nos primeiros três anos o senhorio não podia denunciar o contrato e, após esse período apenas poderia opor-se à renovação por meio de carta registada com aviso de recepção enviada com 120 dias de antecedência. Por carta de 23/09/2016, o senhorio comunicou-lhes a oposição à renovação do contrato de arrendamento, que cessaria os seus efeitos a partir de 04/07/2019; após conversações, os autores formalizaram proposta de recompra da fracção por 807 000€, formalizando desse modo o direito de recompra do andar. Em resposta a ré contrapropôs a venda por 1 000 000€. Os autores sempre estiveram convictos que poderia recomprar a fracção pelo preço de venda e só por isso aceitaram vender a fracção e tomá-la de arrendamento; essa sempre foi uma condição indispensável para os autores celebrarem aqueles dois contratos, como o réu não o ignora. O réu aceitou comprar com obrigação de revenda e sabia que os autores não teriam procedido á venda e tomada de arrendamento se o réu não se vinculasse à obrigação de proceder à revenda da fracção. O réu, na pessoa do então seu administrador, reconheceu o direito dos autores à recompra da fracção pelo preço de 870 000€. Assim, os autores actuaram em erro sobre a vinculação do comprador. O réu não podia deixar de esclarecer os autores que não se vinculava à revenda da fracção, actuando por isso dolosamente nos termos do artº 253º nº 1 do CC. Os autores actuaram em erro sobre os motivos.

2- Citado o réu contestou.

Invoca que qualquer cláusula de opção de compra de imóvel só seria válida se celebrada por escritura pública ou documento autenticado, o que leva à nulidade de tal acordo.

Invoca a excepção de caducidade do direito à anulabilidade do contrato de compra e venda, dizendo que os autores tiveram conhecimento da posição do réu em 23/09/2016 quando receberam a carta a comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento e a obrigação de restituição da fracção e tinham um ano, nos termos do artº 287º nº 1 do CC, para instaurar a acção de anulação do contrato; porém, apenas instauraram esta acção em 03/05/2018.

Por impugnação, no essencial, nega que tenham acordado o invocado direito de recompra da fracção.

3- Realizada audiência prévia, os autores responderam à matéria de excepção invocadas pelo réu.

Foi suspensa a instância, a pedido das partes com vista a tentarem acordo, mas não foi o mesmo alcançado.

Em saneador/sentença a primeira instância julgou a acção totalmente improcedente.

4- Inconformados, os autores interpuseram o presente recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES: A-Conforme artº 595º CPC, na fase de saneamento, só pode decidir-se do mérito da causa, quando o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação total... dos pedidos; No entender dos AA, a douta decisão merece censura, por não permitir a produção de prova que, à luz do entendimento dos AA, permitiria um julgamento de procedência; B-Não é de aceitar o entendimento do Tribunal a quo de que a inexistência de um acordo escrito quanto ao direito de recompra, tornaria inútil o prosseguimento dos autos, na medida em aos AA sempre estaria vedada a possibilidade de fazer prova testemunhal da existência do acordo verbal invocado. Importa distinguir o plano da prova de um acordo de vontades, do plano da validade desse mesmo acordo. É sabido que mesmo formalmente inválido um acto negocial se pode revelar jurígena. O negócio nulo não é um negócio inexistente. Uma cláusula nula não é uma cláusula não acordada.

C-Os AA alegaram que os dois contratos (compra e venda e arrendamento) foram celebrados num determinado e especial contexto (casa de habitação, necessidade de liquidação de uma dívida bancária, proposta de uma "estratégia" de financiamento, rentabilidade assegurada para o financiador, um acordo de manutenção da casa de habitação de duas pessoas com idade avançada, um acordo de recompra pelo mesmo preço...) para cuja prova, a lei não estatui qualquer restrição, valendo pois, o princípio da livre apreciação ( art° 607.°, n° 5) CPC.

D-A factualidade alegada, se provada, indiciaria a existência do acordo verbal, e este acordo, ainda que formalmente inválido, não pode ser valorado como...

juridicamente inexistente. A inadmissibilidade da prova testemunhal, não impede o recurso a este meio de prova para prova do facto material das declarações.

E-A existência do acordo alegado e a demais factualidade invocada, permite, certamente, concluir, que o Réu não actuou conforme os ditames de boafé. Para o DIREITO não pode ser irrelevante saber se os contraentes actuam, ou não, de acordo com a conduta exigível, ou seja, com correção, lealdade, honrando a palavra dada, com respeito pelas expectativas criadas. E ao Tribunal a quo impunha-se que permitisse aos AA fazer prova de que in casu assim sucedeu.

F-Ao contrário do que parece ter sido emntendido pelo Tribunal a quo, a relação material controvertida, tal como configurada pelos AA, não se reconduz à mera e simples questão de saber se é possível reconhecer validade a uma cláusula de recompra que não integra o texto de um contrato de compra e venda. O DIREITO, como...

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