Acórdão nº 7678/18.7T8STB.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 05 de Dezembro de 2019

Magistrado Responsável:MARIA DOMINGAS
Data da Resolução:05 de Dezembro de 2019
Emissor:Tribunal da Relação de Évora
RESUMO

Celebrado contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade nos termos dos artigos 16.º, n.º 2, alínea g) e 19.º, n.º 2, do EJAMI, não é de admitir a possibilidade do cliente o fazer cessar por denúncia. (Sumário da Relatora)

 
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Processo 7678/18.7T8STB.E1 Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal Juízo Local Cível de Setúbal - Juiz 2 I. Relatório (…) – Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda., com sede social na Estrada Nacional 379, Área Comercial (…) - Loja H – Volta da (…), em Palmela, instaurou contra (…), viúva, e (…), casada, ambas residentes na Av. (…), n.º 29, r/c, Dto., em Setúbal, acção declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, pedindo a final a condenação das demandadas no pagamento da quantia de € 14.145,00 (catorze mil, cento e quarenta e cinco euros), acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4% que se venceram desde 27/09/2018 e vincendos até integral e efetivo pagamento. Para tanto alegou, em síntese, dedicar-se à atividade de mediação imobiliária, no exercício da qual celebrou com as RR contrato de mediação em regime de exclusividade, tendo em vista a venda do imóvel que identificou. No cumprimento do acordo celebrado promoveu a venda do prédio, tendo encontrado interessado no negócio pelo preço pretendido pelas RR, de que lhes deu conhecimento. Não obstante, recusaram-se as demandadas a vender, tendo denunciado ilicitamente o contrato de mediação celebrado com a autora, pelo que é devida a remuneração convencionada. * Citadas, as RR apresentaram longa (e repetitiva) contestação, na qual defendem ter denunciado validamente o contrato em data anterior ao surgimento do dito interessado na imediata aquisição do bem sendo que, em todo o caso, não foi por culpa sua que o negócio não se concretizou. Mais alegaram não terem sido informadas no acto da celebração do contrato do conteúdo da cláusula de exclusividade e suas consequências, ónus que recaía sobre a autora, responsável que foi pela elaboração do clausulado, invocando a seu favor o regime decorrente do DL 446/85, de 25 de Outubro. * Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador tabelar, com delimitação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova, peças não reclamadas. Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença que decretou a total improcedência da acção, com a consequente absolvição das RR do pedido. Inconformada, apelou a autora e, tendo desenvolvido nas alegações apresentadas as razões da discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões: “A) A decisão da matéria de facto padece de erro de julgamento e de erro na apreciação da prova, não tendo o Tribunal considerado na decisão sobre os provados factos alegados na petição inicial essenciais à boa e justa decisão da causa e sobre os quais foi produzida prova inequívoca. B) O Tribunal a quo devia ter considerado nos factos provados, por serem importantes à boa decisão da causa, os factos alegados nos artigos 14.º a 20.º da petição inicial, e cuja prova decorre do depoimento prestado pela testemunha (…), prestado a 02/04/2019, e gravado a (…), de min. 15.38 a min. 16.19; de min. 16.27 a min. 17.29; de min 19:40 a min 20:41. C) Com base no mesmo depoimento, entende-se ainda que devia ter ficado provado o facto vertido na al. c) dos factos não provados, ou seja, que (…) visitou o imóvel na companhia de (…). D) Devia ainda ter dado como provado, em face do documento de fls. 26 e do depoimento de (…), que o cliente (…) apresentou uma proposta de compra pelo valor de duzentos e trinta mil euros, não se limitando a remeter, como faz na decisão sobre os factos provados e não provados, para o aludido documento (depoimento prestado a 02/04/2019, e gravado a …, de min. …). E) Ficou comprovado em julgamento, conforme alegado em sede de petição inicial, que as recorridas alteraram o preço da venda durante as visitas em curso, o que inviabilizou a negociação com um interessado que surgiu em fevereiro de 2018. F) O tribunal também devia ter dado como provado que “na conversa referida em 9) a ré (…) afirmou que iria falar com a mãe” (al. d) factos não provados), com base no depoimento de (…), gravado de min 22:40 a min 22:44): “A dona (…) disse-me que precisava de falar com a mãe e depois que me diria alguma coisa”. G) Os factos, tal como provados na Sentença recorrida, constituem as recorridas na obrigação de pagamento da remuneração contratualmente acordada ao abrigo do que dispõe o n.º 2 do artigo 19.º, por se não ter concretizado o negócio com (…) por facto exclusivamente imputável às rés. H) No caso, verifica-se que a recorrente conseguiu que (…) apresentasse uma proposta de compra do imóvel das rés pelo preço de duzentos e trinta mil euros, conforme resulta provado no facto vertido no n.º 12 dos Factos Provados: “No dia 26/09/2018, o cliente (…) assinou o documento intitulado “Proposta de Compra – Modelo 1”, junto a fls. 26, cujo teor se dá por integralmente reproduzido”. I) O interessado foi encontrado pela autora na vigência do contrato de mediação imobiliária, não podendo produzir efeitos e sendo ineficaz a denúncia feita pela ré (…) por mensagem de correio eletrónico remetida a (…) em 26/08/2018. J) Por um lado, não sendo lícita a denúncia antecipada do contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, nada obsta a que a imobiliária continue a sua atividade como, no caso, fez, e que culminou, efetivamente, com a obtenção de uma proposta de compra nas condições negociadas com as rés no contrato celebrado. K) Mesmo que assim se não entendesse, apenas a ré (…) teria denunciado o contrato, mantendo-se o vínculo com a ré (…) e, por conseguinte, a mesma vinculada ao pagamento da remuneração. L) Mas mesmo que assim se não entendesse, sempre seria de concluir pela ineficácia da denúncia do contrato por força da conduta que as rés adotaram posteriormente ao envio da referida mensagem de correio eletrónico. Porquanto praticaram atos incompatíveis com a pretendida denúncia/”anulação”, conforme comprovado nos factos julgados provados os números 8), 9), 10) e 11) da douta Sentença e resultante do depoimento de (…), gravado a 02/04/2019, e gravado a (…), minutos 19:40 a 20:41; 21:46 a min 22:44; 22:50 a 23:21; 23:55 a min 24:41; 24:41 a min 24:48; M) Também a testemunha (…) explicou ao Tribunal que foi às Finanças tratar do assunto das mais-valias, tendo, inclusive, trocado informações telefónicas com a ré (…). N) Resulta, do exposto, que as rés praticaram atos demonstrativos da intenção de manutenção do contrato de mediação imobiliária e servindo-se dos serviços contratados para lograr interessado na compra do seu imóvel após o envio da mensagem de correio eletrónico a (…) a comunicar a “anulação do contrato”. O) Ao aceitarem marcar uma visita ao imóvel, discutirem a proposta apresentada e pedirem serviços de natureza fiscal relacionados com a potencial venda, as rés praticaram atos compatíveis com a manutenção do contrato de mediação imobiliária celebrado com a autora e incompatível com a sua anulação comunicada por e-mail em agosto de 2018. P) Se não pretendessem a manutenção do contrato após 26/08/2018, as rés teriam remetido à autora uma carta registada com aviso de receção, conforme comunicado por (…), o que só vieram a fazer em setembro de 2018, após saberem da proposta de (…) em comprar pelas condições constantes da adenda ao contrato de mediação imobiliária (conforme facto provado no ponto 15) da douta Sentença; depoimento de …, de min 25:25 a min 25:32; min 30:54 a min 32:25 e documento 24 da petição inicial). Q) O não envio de uma carta registada para a autora após esclarecimentos da testemunha (…) quanto à ineficácia da denúncia comunicada por email e o envio da comunicação registada para a autora apenas em...

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