Acórdão nº 87752/17.3YIPRT.L1-8 de Tribunal da Relação de Lisboa, 09 de Maio de 2019

Magistrado Responsável:TERESA PRAZERES PAIS
Data da Resolução:09 de Maio de 2019
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

I - A mediação é no essencial uma prestação de serviços a que se aplicam, adaptadamente, as regras do contrato de mandato – art. 1156º do Código Civil. II - A empresa de mediação imobiliária apenas está obrigada a publicitar a venda do imóvel com indicação da classificação energética, por referência ao respectivo certificado. Esta obrigação não se aplica ao contrato de mediação imobiliária

 
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Decisão Texto Parcial:


Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa G... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda veio intentar a presente acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias contra J...

e C...

pedindo que os RR. sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 6.765,00 acrescida de juros moratórios.

Para tal alega, em suma, que no exercício da sua actividade comercial de mediação imobiliária celebrou com os RR., um contrato com vista à mediação na venda do andar de que os RR. eram proprietários no Algarve. Este contrato foi outorgado em regime de exclusividade, sendo a remuneração acordada de 5% do valor final do negócio.

A Requerente obteve um comprador para a fracção, pelo valor proposto e aceite pelos RR, sendo que estes não concretizaram o negócio por culpa exclusivamente sua, desistindo do mesmo. Apesar de a A. ter cumprido o serviço a que se obrigou os RR. não pagaram a remuneração que era devida à Requerente.

** Os Requeridos devidamente citados, vieram deduzir oposição alegando que a acção deve improceder in totum porquanto perderam a confiança na actuação da Autora, visto que na data do contrato promessa ainda não estava emitido o certificado energético e porque a minuta do CPCV não espelhava o acordo sobre a repartição das despesas de condomínio.

Mais invocam a nulidade do contrato celebrado porquanto contendo Cláusulas Contratuais Gerais não se mostram especificados os efeitos do regime de exclusividade, nem o contrato está validado pela Direcção Geral do Consumidor, nem tem descriminado os serviços acessórios a prestar.

*** Factos Provados 1. A Requerente é uma sociedade comercial que tem por actividade a mediação imobiliária 2. É detentora da licença AMI nº..., emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P.

3. No âmbito da sua actividade profissional Requerente e Requeridos assinaram o contrato de mediação imobiliária junto a fls. 20, em regime de exclusividade, mediante o qual a primeira se comprometia conseguir comprador para a fracção autónoma destinada a habitação, composta por 3 (três) assoalhadas, sita na Urbanização A..., , descrita na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número ... e inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ....

  1. Como contrapartida pelos serviços de mediação imobiliária, os Requeridos comprometiam-se a pagar, a título de remuneração, 5% do valor final do negócio.

  2. A Requerente obteve um comprador para o imóvel, pela quantia de € 110.000,00.

  3. Este valor foi aceite pelos RR.

  4. Encontram-se por liquidar as facturas FT2017/224 no valor de 3 382,50 € e FT2017/225 no valor de 3 382,50 €; 8. Apesar de interpelados para proceder ao pagamento da quantia em dívida, os Requeridos não efectuaram qualquer pagamento.

  5. O contrato de fls. 20 foi preenchido integralmente pela Ré C..., que preencheu com o seu próprio punho as partes do referido documento que continham espaços em branco ou opções por assinalar, inclusive a de exclusividade, e aditou elementos na cláusula 5ª, que entendeu necessários.

  6. A 26 de Junho de 2018 ainda não tinha sido obtido o certificado energético; 11. A minuta inicial do contrato promessa que foi enviada aos RR. não contemplava o acordado quanto à repartição de pagamento das despesas de condomínio.

  7. A A. respondeu à R. dizendo que o certificado energético seria obtido até à celebração da escritura, e a minuta poderia ser revista.

  8. Os RR. enviaram então a A. o email de 26.06.2018 invocando não estavam reunidas as condições para a realização do negócio e que deixaram de estar interessados na venda do imóvel.

    ************* A final foi proferida esta decisão: “...Atento o supra exposto, julga-se procedente por provada a presente acção e em consequência condena-se os RR. J... e C.... no pagamento à Autora G...– Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda da quantia de € 6765,00, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos desde a data das facturas até integral pagamento.

    Custas pelos RR..” ********** É esta decisão que os RR impugnam, formulando estas conclusões: a) Os pontos da matéria de facto dada por assentes segundo os quais: (i) 5. A Requerente obteve um comprador para o imóvel, pela quantia de € 110.000,00; (ii) 6. Este valor foi aceite pelos RR; (iii) 11. A minuta inicial do contrato promessa que foi enviada aos RR. não contemplava o acordado quanto à repartição de pagamento das despesas de condomínio; (iv) 9. O contrato de fls. 20 foi preenchido integralmente pela Ré C. , que preencheu com o seu próprio punho as partes do referido documento que continham espaços em branco ou opções por assinalar, inclusive a de exclusividade, e aditou elementos na cláusula 5ª, que entendeu necessários; não traduzem, de forma efectiva, o resultados dos elementos probatórios juntos aos autos, pois que, quanto aos três primeiros pontos assinalados, ainda que o valor proposto haja sido aceite pelos interessados na compra, facto é que a questão da responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio não foi objecto de acordo efectivo, como o teor do contrato promessa de compra e venda remetido pela imobiliária aos recorrentes comprova e as declarações de parte do gerente da recorrida confirmam, pelo que deve ser consignado que A requerente obteve um comprador para o imóvel, pela quantia de euros 110.000,00, tendo aquele valor sido aceite pelos RR., não tendo os interessados na compra do imóvel aceite as condições de pagamento das despesas de condomínio impostas pelos RR, sendo que a minuta do contrato-promessa que foi enviada aos RR. depois de aprovada pelos interessados na compra do imóvel não contemplava o exigido pelos RR. quanto à repartição de pagamento das despesas de condomínio; b) Quanto ao ponto 9 dos factos assentes, contrariamente ao que nele se afirma, e decorre do teor do documento, a R. C... não aditou elementos na cláusula 5ª que entendeu necessários, antes preencheu com a forma acordada de pagamento, os espaços em branco constantes dessa mesma clausula 5ª; c) O contrato de mediação objecto dos presentes constitui um exemplo claro de um contrato de adesão individualizado, a que se refere o art.1º, nº 2, do Decreto-Lei nº 446/85, pois que no mesmo, a par de cláusulas que se mantêm inalteráveis de contrato para contrato, existe a possibilidade de inserção de disposições específicas moldadas no interesse das partes e em particular do aderente, concretamente as partes em branco da contrato pré-impresso fornecido pela recorrida, aplicando-se ao mesmo a disciplina inerentes àquele diploma legal; d) Não sendo o mesmo contrato explicito e explicativo, inviabilizando a sua possível vinculação, quando, na sua clausula 4ª estabelece as consequência do regime de exclusividade para que remete, não se podendo considerar satisfeitas as exigências de comunicação e informação quanto à obrigação de pagamento da remuneração à mediadora em regime de exclusividade em caso de desistência do negocio pois que o texto do contrato apenas se refere ao pagamento da remuneração no momento de recebimento de sinal e de concretização definitiva da venda e omite uma obrigação de pagamento em caso dos recorrentes não mais pretender vender o imóvel; e) Tanto mais que, sempre aos recorrentes assistia a possibilidade de revogação unilateral ou denuncia antecipada por do contrato não constar qualquer cláusula de irrevogabilidade, o que indica que os recorrentes nunca se quiseram privar do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido, como efectivamente fizeram, mantendo, ainda hoje, em sua posse e propriedade a fracção que então perspectivaram vender, não se estando perante aqueles casos em que se afasta a mediadora para, depois, de vender “pelas costas da mesma” o imóvel; f) Tendo presente a extrema relevância que é conferida á certificação energética dos imoveis pelo Decreto-Lei nº 118/2013, de 20 de Agosto(alterado pelos Decretos-Lei nºs 68-A/2015, de 30 de Abril e194/2015, de 14 de Setembro)...

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