Acórdão nº 27494/18.5T8LSB.L1-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 09 de Maio de 2019

Magistrado Responsável:PEDRO MARTINS
Data da Resolução:09 de Maio de 2019
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

              I. Se uma obra abrange dois edifícios contíguos e prevê a demolição integral do edifício onde se situa o locado, a obra considera-se iniciada, para efeitos de se poder embargar a mesma (art. 397 do CPC), mesmo que ela tenha começado pelo outro edifício.               II. O arrendamento destinado a fins não habitacionais, num contrato com prazo certo, não pode ser denunciado ao... (ver resumo completo)

 
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Decisão Texto Parcial:


Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados: A 10/12/2018, a E-Lda, instaurou um procedimento cautelar contra C-SA, pedindo que seja ratificado o embargo extrajudicial da obra que a requerida iniciou em prédio no qual a requerente tem uma fracção arrendada e a requerida intimada a dar cumprimento ao mesmo e que seja fixado o valor indemnizatório de 10.000€ por cada dia de incumprimento.

Para tanto alega, em síntese, que é arrendatária de uma loja no prédio da requerida, onde explora um restaurante; a requerida apresentou um pedido de licenciamento para a realização de obra com o intuito de instalar um hotel no imóvel e que prevê a demolição do interior do edifício; obtida a licença, a requerida denunciou o contrato de arrendamento com fundamento na necessidade de execução da referida obra, ao que a requerente se opôs. Ainda assim, a requerida deu início os trabalhos, sendo que a obra ofende o direito de arrendamento da requerente, pois foram feitas aberturas nas janelas e no soalho do último piso do edifício e foram entupidas as caleiras, o que originou infiltrações de águas no prédio; a obra teve início em 03/12/2018 e no dia 05/12/2018, pelas 16 horas, efectuou o embargo extrajudicial da obra.

A requerida deduziu oposição, impugnando a matéria alegada pela requerente e alegando que esta não é titular de qualquer direito sobre o locado, visto que o contrato de arrendamento já cessou; as obras previstas e licenciadas para o edifício onde se encontra o locado ainda não tiveram início; o documento de embargo extrajudicial junto ao requerimento inicial não reúne os requisitos exigíveis; o prejuízo decorrente da suspensão dos trabalhos seria manifestamente superior ao prejuízo alegado pela requerente.

(aproveitou-se, até aqui, no essencial, o relatório da sentença recorrida) Depois de produzida prova, foi proferida sentença a julgar o procedimento cautelar improcedente por não provado e, em consequência, não se ratificou o embargo realizado em 05/12/2018 pela requerente no prédio da embargada.

A requerente recorre desta sentença, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1. O tribunal a quo decidiu não conceder provimento por, no seu entendimento, inexistirem indícios de obra no edifício no qual se encontra o locado.

  1. A obra aprovada e em manifesta execução, por iniciativa da requerida, abrange dois prédios confinantes: o do Largo R, e aquele onde se situa a fracção ocupada pela requerente.

  2. Nos termos do licenciamento camarário, concernente a um único projecto hoteleiro, foi aprovada uma única obra, que fusionará os prédios confinantes, apenas um carecendo de demolição, aquele no qual se encontra a fracção ocupada pela requerente.

  3. Neste quadro, a requerida celebrou com uma sociedade de construção um “Contrato de Empreitada de demolição com contenção de fachada e escavação com contenção periférica e reforço estrutural”; sublinha-se que o único edifício que carece de demolição é aquele no qual se situa a fracção ocupada pela requerente.

  4. O contrato de empreitada prevê um prazo de execução de 10 meses, isto é, a demolição do edifício deverá estar concluída até ao dia 03/10/2019.

  5. A requerida celebrou o contrato de empreitada, fixando aquele prazo, com a perfeita consciência e conhecimento da existência de contratos de arrendamento em vigor.

  6. É manifesto, é patente, é evidente que ao pactuar como pactuou a requerida não tem qualquer consideração pelo contrato de arrendamento em vigor.

  7. O tribunal a quo, ao arrepio da realidade dos factos, dos contratos, das licenças e dos alvarás de obra, optou por valorar as declarações prestadas pelo representante da requerida e testemunho prestado por trabalhador da mesma.

  8. Como é possível apurar do documento 1, que se junta às presentes alegações, as declarações que asseveravam que “a requerida (só irá) avançar com a obra no outro edifício depois de despejar os inquilinos que ainda ocupam os locados, como a requerente” não correspondem à verdade dos factos, como se procurou demostrar. Sendo, como tal, um embuste destinado a iludir o tribunal.

  9. Neste quadro é cristalino que o tribunal a quo avaliou mal os factos, porquanto, não entendeu que todos os factos concorrem a favor da execução do contrato de empreitada, asseverado na ideia de que, circunstancialmente, não existiam indícios no edifício no qual se encontra o locado da requerente, o que, como se viu, na presente data não corresponde à realidade (porquanto, do julgamento até à presente data, a obra tem avançado regularmente).

  10. Refira-se e sublinhe-se que a execução da obra em colação (demolição) invalidará, no imediato, a eficácia da presente acção, razão pela qual o momento de realização do embargo foi e é o momento próprio e adequado, E.V. número um do artigo 397 do CPC, “cause ou ameace causar prejuízo”.

  11. Numa palavra, todos os requisitos encontram-se indiciariamente preenchidos, incluindo, o da existência de obra no locado (existia à data do julgamento a ameaça, existe hoje uma evidente concretização do planeamento de obra).

    A requerida contra-alegou, dizendo, no essencial, o seguinte: - o recurso não cumpre os diversos ónus previstos nos arts. 639 e 640 do CPC, pelo que o mesmo deve ser rejeitado; - como diz a sentença recorrida, a ratificação do embargo exige que “esteja em curso (à data da propositura do procedimento cautelar) uma obra, trabalho ou serviço recentes e inovadores”, o que não é o caso; em abono desta decisão, constitui jurisprudência pacífica que a providência cautelar de embargo de obra nova não pode ser requerida se a obra, o trabalho ou o serviço ainda não se iniciaram (vide, por todos, o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 21/10/1993, proc. 0063126). É o que sucede, por exemplo: nos casos em que apenas existe um mero projecto de construção (neste sentido ac. do STJ de 15/10/1998, proc. 713/98, CJSTJ1998); ou se apenas foram levados a cabo trabalhos meramente preparatórios de natureza administrativa, sem qualquer execução material (ac. do STJ de 25/11/1998, proc. 98A1064), tais como a obtenção das respectivas licenças de construção ou a deposição, no local da obra, dos materiais e equipamentos necessários à sua execução.

    - não se encontra entre a factualidade provada que a requerente tenha sofrido, ou esteja em risco de sofrer qualquer prejuízo, tanto que o estabelecimento explorado pela requerente permanece em funcionamento.

    - dos factos sob 20 a 25 resulta que o embargo extrajudicial não foi validamente realizado, não podendo ser-lhe atribuído qualquer efeito, pelo que não podia ser judicialmente ratificado. Com efeito, o artigo 397/2 do CPC admite que seja o próprio “interessado” a “fazer directamente o embargo por via extrajudicial”, devendo, para tanto, notificar verbalmente, perante duas testemunhas, o dono da obra, ou, na sua falta, o encarregado ou quem o substituir para a não...

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