Acórdão nº 17466/18.5YIPRT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 31 de Janeiro de 2019
| Magistrado Responsável | MARIA DOS ANJOS NOGUEIRA |
| Data da Resolução | 31 de Janeiro de 2019 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
ACORDAM EM CONFERÊNCIA NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES I-Relatório X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LD.ª intentou procedimento de injunção, convolado em acção declarativa especial em virtude da oposição deduzida, contra F. F., pedindo a condenação deste no pagamento da quantia de 6.801,33 (seis mil oitocentos e um euros e trinta e três cêntimos), correspondendo a quantia de 6.765,00€ a capital, 36,33€ a juros moratórios (para além de 102,00€ a título de taxa de justiça), invocando, para tanto e em suma, a prestação de serviços de mediação imobiliária, relativamente a imóvel pertença do réu.
*Contestou o réu e, em síntese, impugnou a versão carreada pela autora, referindo, ademais, que, apesar de ter assinado o contrato de mediação e um subsequente contrato-promessa, por culpa da autora, viu-se forçado a vender o imóvel a terceiros.
*O processo foi saneado e designou-se data para audiência final, tendo, após a sua realização, sido proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente, por provada e, consequentemente, condenou o réu F. F. a pagar à autora X – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LD.ª a quantia de 6.801,33€ (seis mil oitocentos e um euros e trinta e três cêntimos), acrescida de juros moratórios, à taxa prevista no art.º 102.º §3 do Cod. Comercial, calculados sobre o valor de 6.765,00€ (seis mil setecentos e sessenta e cinco euros) e contabilizados desde 08 de Fevereiro de 2018, até integral pagamento.
*II-Objecto do recurso Não se conformando com a decisão proferida veio o Réu interpor recurso, juntando, para o efeito, as suas alegações, e apresentando, a final, as seguintes conclusões: 1.
O recorrente entende que o tribunal a quo deveria ter decidido de forma diversa relativamente ao ponto a) dos factos não provados, e, por via disso, deveria ter sido considerado como provado que: “A Autora não comunicou ao réu o recebimento do sinal de 500,00€.” 2.
Na verdade, atenta a prova produzida impunha-se uma decisão diferente quanto a este concreto ponto de facto.
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Veja-se, o tribunal a quo formou a sua convicção no contrato promessa assinado pelo Réu e sua mulher, em que, resulta, textual e expressamente, que houve a entrega da quantia de 500,00€ a título de sinal e, bem assim, que dessa quantia a autora era depositária (em obediência ao art.º 18.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro), sendo, por conseguinte, insustentável afirmar-se que tal facto era do desconhecimento do Réu.
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Porém, e apesar de constar do contrato promessa assinado pelo Réu a entrega da quantia de 500 € a título de sinal, resulta dos depoimentos prestados (sobretudo das testemunhas arroladas pela A.), que o Réu e a sua mulher, na data da assinatura do contrato promessa, não tinham conhecimento da entrega à A. por parte dos pais do promitente-comprador, de qualquer sinal.
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Ora, não diz o digníssimo tribunal porque não foram tidos em conta os depoimentos das testemunhas da A., D. C. e C. M.
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A testemunha D. C., afirmou que os pais do promitente-comprador foram visitar o apartamento “ a um sábado, mas que eles não tinham cheque disponível, não teriam dinheiro também disponível. Sugerimos os 500€, no fundo era uma palavra de boa-fé de compra” (aos 00:04:10 até aos 00:04:45 minutos do seu depoimento).
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Também confirmou em juízo que o cheque de 500 € entregue a título de sinal ficou na gaveta da A. (aos 00: 16:50 até aos 00: 17:10 minutos do seu depoimento).
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Dizendo ainda que “aceitamos (Autora) numa tarde amena de sábado, 500 € de sinal” (aos 00: 18:00 até aos 00: 19:30 minutos do seu depoimento).
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A testemunha C. M., disse em juízo que os vendedores falaram duas vezes com eles “por causa desse sinal mas já estava assinado” (aos 00: 02:20 até aos 00: 02:55 minutos do seu depoimento).
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Aquando da celebração do contrato promessa, o promitente comprador não estava em Portugal, apenas o Réu e sua mulher assinaram o contrato promessa.
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Na data da assinatura do contrato promessa, o Réu não recebeu qualquer sinal.
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Mais, esteve mal o digníssimo tribunal quando considera que a A. tem direito à remuneração em virtude do contrato de mediação celebrado com o Réu.
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O contrato de mediação imobiliária, é um contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico.
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No contrato de mediação, a empresa de mediação obriga-se a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.
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São elementos caracterizadores deste contrato: Obrigação de aproximação de sujeitos; actividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.
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Neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
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O não cumprimento destes requisitos por parte da A., implica o não pagamento da retribuição acordada no contrato.
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Em nenhum momento, a A. potenciou ou facilitou o contacto entre o Reu e promitente-comprador.
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A testemunha D. C. quando questionada pela mandatária da A. se o trabalho da imobiliária era fazer a ponte entre comprador e vendedor, e não, pô-los em contacto, respondeu: “Isso é mais do que óbvio” (aos 00:05:45 até aos 00:06:20 minutos do seu depoimento).
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A testemunha C. M., à pergunta do advogado do Réu, Se D. M. F. (mulher do Réu) alguma vez lhe solicitou o contacto do promitente comprador, respondeu:“…/… pediu-me várias vezes mas eu não o faculto, primeiro não o tinha, segundo não posso facultar contacto de cliente que não é meu mas sim de um colega (aos 00:08:30 até aos 00:08:50 minutos do seu depoimento).
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Tendo a mulher do Réu afirmado em juízo que “nunca vi os compradores” (aos 00:06:00 até aos 00:06:25 minutos do seu depoimento).
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A A. não fez aquilo que o contrato de mediação imobiliária celebrado com o Réu obrigava: aproximar as partes, estabelecer contactos entre eles e prestar os esclarecimentos e informações necessárias, sem tomar qualquer partido em defesa de qualquer deles, limitando-se a aproximá-los e a facilitar a celebração do contrato previsto.
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Outro elemento do contrato de mediação imobiliária que a A. não respeitou é o da imparcialidade.
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Na verdade, a desistência é mais gravoso para o promitente vendedor, aqui Réu (cliente da A.) do que para o promitente comprador, terceiro.
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A A. está a reclamar ao Réu uma remuneração de 6.801,33 €, pela suposta prestação de serviços realizada no âmbito do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o aqui Réu.
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Porém, se admitirmos, por mera hipótese, que foi o promitente comprador a desistir da transacção, essa mesma remuneração da A. seria de apenas 250€.
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Na verdade, a cláusula 6.ª do contrato de mediação imobiliária estipula que: “Se a propriedade for transaccionada através da mediadora e posteriormente o comprador desistir da transacção, e houver sinais recebidos, independentemente do vendedor os devolver ou não, a mediadora tem direito a exigir 50% do respectivo sinal, devido as despesas tidas e prejuízos sofridos com o cancelamento do negócio definitivo…..”.
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Mais, houve falta de imparcialidade por parte da A., sempre em prejuízo do Réu, uma vez que a A. aceitou receber um sinal irrisório tendo em conta o valor do negócio final (67.500€).
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É prática corrente neste tipo de negócios o promitente-comprador entregar ao promitente vendedor, um sinal correspondente a 10% ou no mínimo 5% do valor do negócio.
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No caso concreto, a A., aceitou receber um sinal de apenas 500€ que corresponde a menos de 1% do valor do negócio (67.500€).
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A cláusula 4.2 do contrato de mediação dispõe que “O vendedor obriga-se a pagar à mediadora a título de retribuição (…) valor de 5.500,00€ (cinco mil e quinhentos euros), (…) a que acresce IVA à taxa legal.
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A cláusula 4.3 dispõe que: A retribuição referida no número anterior será devida, na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido for superior ou igual a 10% do valor pelo qual o negócio é efectivamente concretizado. Não sendo o sinal recebido igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, deverá ser entregue à mediadora metade da retribuição referida no número anterior.
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Após a celebração do contrato promessa (06/11/2017), o Réu estava obrigado a entregar 50%...
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