Acórdão nº 1218/10.3TBBCL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 12 de Junho de 2014

Magistrado ResponsávelFILIPE CARO
Data da Resolução12 de Junho de 2014
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I.

P.. - MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA sociedade comercial por quotas, NIPC .., com sede social no.., Barcelos, intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra M.. e marido, N.., residentes na Rua.., Barcelos. Alegou essencialmente que, tendo celebrado com os RR. um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, pelo qual se obrigou a angariar comprador para determinada fração autónoma daqueles, fez a a divulgação pela qual J.. e mulher, R.., tomaram conhecimento daquela intenção de venda, objeto e condições do negócio, tendo havido contactos diretos entre eles, a A. e os RR. que levaram à celebração de um contrato-promessa de compra e venda da fração pelo preço de € 80.000,00.

Quando se perspetivava a celebração do contrato definitivo, os RR. enviaram à A. uma missiva a denunciar o contrato de mediação, com efeitos imediatos, e venderam posteriormente o bem àqueles promitentes-compradores por um preço inferior ao que constava do contrato-promessa, defraudando o mediador.

É devida remuneração à A. porque foi estabelecido o regime de exclusividade e o negócio visado não foi realizado com o exercício da mediação por causa imputável aos proprietários.

Termina com o seguinte pedido: «

  1. Deve a presente acção ser julgada procedente, por provada, e, em consequência, devem os Réus ser condenados no pagamento à Autora do montante de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescida de juros de mora vencidos desde 30.4.2007 (data da celebração da escritura de compra e venda), e vincendos até integral pagamento.

  2. Serem os RR. condenados a pagar custas e condigna procuradoria.» (sic) Citados, os RR. contestaram a ação impugnando parcialmente os factos, e deduziram reconvenção.

    Negam que a A. alguma vez tivesse realizado qualquer ação de divulgação da intenção dos R.R. de vender a fração e das condições da venda ou tivesse, tão-pouco, visitado o imóvel com qualquer potencial comprador, designadamente com o casal que o veio a adquirir, cujo contrato-promessa que assinaram não foi celebrado sob a égide da A. que, no entanto, atrasou a celebração a escritura pública de compra e venda para conseguir vender o T1 dos promitentes-compradores.

    A escritura não se realizou por culpa exclusiva da A. que não conseguiu ultrapassar a condição essencial e prévia do negócio imposta por aqueles J..: o da venda do seu T1.

    Por isso e por terem verificado que a A. não tinha licença ativa para o exercício da atividade imobiliária, perderam a confiança que nela haviam depositado e denunciaram o contrato de mediação.

    Inexiste qualquer relação de causalidade (adequada ou não) entre o negócio celebrado e a atuação da A. Diversamente, foi por causa da atuação da A. que o negócio não se realizou.

    Só posteriormente, na sequência da solicitação do serviço de mediação a outra empresa de mediação imobiliária (a ..), o negócio foi concretizado. Foi esta empresa que conseguiu comprador para o T1 do J.. e mulher, R.., condição essencial sem a qual não compravam o T2 aos RR.

    Foi nas instalações da R.. que aqueles e os RR. acordaram na promessa de compra e venda da fração, fazendo depois constar da escritura pública que “tal transacção (de compra e venda) havia sido objecto de intervenção de mediador imobiliário através da sociedade “D.. – Sociedade de Mediação Imobiliária”.

    Por isso, os RR. nada devem à A.

    Na hipótese de se considerar que devem pagar o seu serviço, sempre a comissão deverá incidir sobre o preço efetivamente praticado, de € 76.000,00 (e não de € 80.000,00 referido na petição inicial).

    Por via da reconvenção, alegam que poucos dias depois do R. marido ter outorgado o contrato de mediação, dos RR. terem assinado a minuta do contrato- promessa e depois da deslocação de um avaliador de bens, a solicitação da A., à fração dos réus/reconvintes, estes foram informados pela A.-reconvinda que teriam de sair da fração num prazo de três dias pois no período de uma semana realizar-se-ia a almejada escritura de compra e venda.

    Por culpa da A., que não conseguiu realizar a compra e venda do T1 dos promitentes-compradores do T2 dos RR., depois daquela ter solicitado aos AA. que deixassem a sua habitação, a escritura não foi realizada naquele prazo nem decorridos que estava mais de seis meses, pelo que deve ser responsabilizada pelos prejuízos causados: custos com a amortização do empréstimo contraído par a aquisição da fração, despesas de condomínio e alojamento noutro local).

    Termina assim o seu articulado: «TERMOS EM QUE REQUER-SE A V. EXA: a) … b) se digne julgar totalmente improcedente por não provada a presente acção e, em consequência serem os réus absolvidos do pedido.

  3. Ser julgada provada e procedente a reconvenção aqui deduzida, condenando-se a Autora/reconvinda a pagar aos réus/reconvintes a quantia de € 1.489,05 (mil quatrocentos e oitenta e nove euros e cinco cêntimos), acrescida de juros legais vincendos, a partir da presente data.» (sic) A A. respondeu à contestação e contestou a reconvenção alegando que o supra referido negócio foi efetivamente concretizado devido à sua ação de promoção e divulgação do prédio dos RR., pelo que o montante reclamado é devido a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária prestados. Pugnou pela improcedência do pedido reconvencional alegando que jamais comunicou aos RR. que teriam que sair da fração. Concluiu como na petição inicial, defendendo ainda a condenação daqueles como litigantes de má-fé, por utilizarem argumentos falsos, assim fazendo um uso reprovável dos meios processuais.

    Dispensada a audiência preliminar, foi proferido despacho saneador tabelar e admitida a reconvenção.

    Seguiu-se a fixação de factos assentes e base instrutória, de que reclamaram os RR., com deferimento da sua pretensão.

    Decorrida a fase de instrução, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença com o seguinte segmento decisório: «Pelo exposto, a) absolvo os RR do pedido contra si deduzido.

  4. Absolvo a A reconvinda do pedido reconvencional contra si deduzido pelos RR. reconvintes.

    Custas por A e RR na proporção do decaimento.» (sic) Inconformada, a A. apelou da sentença formulando as seguintes CONCLUSÕES: «A)O objecto do presente recurso recairá não só sobre a reapreciação da matéria de facto dada como provada, mas também sobre a interpretação e aplicação da lei e do direito, designadamente sobre a questão de saber se a A./recorrente tem direito à remuneração pelos serviços prestados no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado com os RR./recorridos.

    B)Não se conformando com a decisão proferida em 13/01/2014, entende a recorrente que o Tribunal a quo incorreu em erro na apreciação da prova, pelo que, a douta sentença não traduz uma opção justa em sede de apreciação e valoração de prova, tornando-se imperioso a reapreciação da matéria de facto dada como provada.

    C)O Tribunal a quo errou ao dar como provada a facticidade constante dos pontos 17, 18, 19, 20 e 21 da douta sentença.

    D)A matéria de facto dada como provada é contraditória, pois que, os factos constantes dos pontos 17 a 21 estão em clara contradição com os factos constantes dos pontos 7, 8, 9 e 11.

    E)Não existem dúvidas de que foi através da actividade da A./recorrente que os compradores, o Sr. J.. e a Sra. R.., tomaram conhecimento do prédio aqui em análise, assim como, das respectivas condições negociais fixadas pelos RR./recorridos para a celebração do respectivo contrato de compra e venda.

    F)Como é possível ter sido sobre a égide da R.. que os compradores tiveram conhecimento efectivo e directo da venda da fracção e suas condições, que se promoveu a aproximação destes com os RR./recorridos e que, consequentemente, se alcançou o acordo necessário para a celebração da escritura de compra e venda, se já anteriormente as mesmas partes tinham celebrado um Contrato-Promessa de Compra e Venda do mesmo imóvel? G)Os RR./recorridos prescindiram dos serviços da A./recorrente para se furtarem ao pagamento da remuneração a que se obrigaram nos termos do contrato de mediação imobiliária.

    H)Os RR./recorridos agiram em clara violação do princípio da boa-fé contratual, pelo que, o seu comportamento enquadra-se claramente na designada “Fraude ao mediador”, e que de uma maneira geral se traduz nos vários comportamentos dirigidos a excluir (ou diminuir) o direito à retribuição do mediador.

    I)Deste modo, não vemos como não reconduzir as negociações entre os RR./recorridos e os compradores angariados pela A./recorrente e o próprio negócio entre ambos outorgado, à actividade de mediação desenvolvida por aquela, não podendo afirmar-se que esse negócio se finalizou sem tal contribuição.

    J)Por outro lado, a Recorrente entende que a douta sentença não traduz igualmente uma opção justa em sede de interpretação e aplicação da lei e do direito, pelo que, viola o disposto no artigo 18º, n.º 1 do Decreto-lei n.º 211/2014, de 20 de Agosto.

    K)Na verdade, não podemos fazer uma interpretação meramente literal do preceito supra referido, uma vez que o legislador, ao estabelecer que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, pretendia que a remuneração fosse paga à sociedade que efectivamente mediou o negócio visado.

    L)Basta que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, que a remuneração é devida.

    M)E na verdade, foi a A./recorrente que efectivamente mediou o negócio visado.

    N)Foi a A./recorrente que angariou os compradores, que promoveu a aproximação destes com os RR./recorridos e que alcançou o acordo necessário para celebração do negócio, tendo para o efeito mediado a celebração entre os RR./recorridos e os compradores do respectivo Contrato-Promessa de Compra e Venda do imóvel em questão.

    O)O contrato de mediação imobiliária outorgado entre A./recorrente e RR./recorridos foi celebrado em regime de exclusividade, pelo que, só a...

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