Acórdão nº 2300/10.2TBVCT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 23 de Outubro de 2014
| Magistrado Responsável | HELENA MELO |
| Data da Resolução | 23 de Outubro de 2014 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam em conferência no Tribunal da Relação de Guimarães: I – Relatório D…, com domicílio profissional na E.N. 13, n.º 2, Esposende, instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra C…, S. A., J… e mulher, M…, pedindo que:
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Seja declarado o incumprimento, pela lª Ré do contrato-promessa de compra e venda dos autos, relativamente às fracções autónomas “G”, “J” e “L”, B) Seja o 2º R. condenado no pagamento ao autor da quantia de 623.497,36 €, acrescida de juros, contados da prática dos factos ilícitos pelo 2° Réu e até efectivo pagamento; C)Seja a lª Ré condenada no pagamento ao autor da quantia de 14.891,78 €, relativa aos custos suportados pelo autor relativamente às fracções prometidas, acrescido de juros de mora civis, vencidos desde a data do seu pagamento até efectivo e integral reembolso; D)Subsidiariamente, e com relação ao pedido formulado em B), ser o 2º Réu condenado no pagamento ao autor da quantia que se vier a apurar corresponder à diferença entre o montante por que possa responder o património actual da lª. Ré, e o total do crédito do autor, acrescida de juros, contados da prática dos factos ilícitos pelo 2º réu; E) Procedendo o pedido formulado em D), seja o 1ª R. condenado no pagamento ao autor do montante pelo qual possa responder o seu património actual, relativamente ao crédito daquele; e Alega, em síntese que, em 29.04.2000, a lª Ré, como promitente-vendedora, representada pelo seu então administrador único, Á…, e M…, como promitente-comprador, celebraram contrato-promessa de compra e venda relativo a 6 apartamentos com as letras A, E, F, G, J e L com a tipologia T3, sitos nos 1°, 2° e 3° andares, incluindo 6 garagens, no rés-do-chão e cave, com os n.ºs. 15, 12, 13, 11, 14 e 2, inteiramente livres de quaisquer ónus ou encargos, os quais iriam fazer parte de dois edifícios, à data em construção, nos lotes 21 e 22, de um prédio sito no lugar do Cais Novo, freguesia de Darque, concelho de Viana do Castelo, inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo 2264 (actualmente 3275) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Viana do Castelo sob o n°. 1594 (actualmente, 1988).
O preço global da venda foi fixado em escudos 125.000.000$00 (cento vinte cinco milhões de escudos), o equivalente a euros 623.497,37 € (seiscentos vinte três mil quatrocentos noventa sete euros trinta sete cêntimos), dos quais foram pagos pelo promitente-comprador à 1ª ré, 374.098,42 € (trezentos setenta quatro mil e noventa e oito euros e quarenta dois cêntimos), ficando os restantes 249.398,95 € (duzentos quarenta nove mil trezentos noventa oito euros e noventa cinco cêntimos) de ser entregues no acto da escritura de compra e venda.
Em 3.06.2001, M…, como promitente-cedente, e o autor, como promitente-cessionário, celebraram contrato-promessa de cessão de posição contratual, mediante o qual este tomaria a posição daquele no contrato acima identificado.
Em 11.10.2002, o autor pagou à 1ª Ré, na pessoa do seu administrador único, o 2° Réu, a quantia de 124.699,00 €, e em 11.04.2003, a quantia de 124.699,00 €.
Na “Declaração/Recibo e Acordo” subscrita pelo autor e pelo 2º Réu, em representação da lª. Ré, esta obrigou-se a outorgar as escrituras de compra e venda das fracções a favor do autor, ou de quem este indicasse, já que, sendo o autor gestor imobiliário, destinou as fracções a venda.
Em 11.04.2003, a lª. Ré, na pessoa do 2º Réu, comprometeu-se, sempre que tal lhe fosse comunicado com aviso prévio de 30 dias, a entregar todos os documentos necessários e dos quais fosse portadora para instrução das escrituras públicas de compra venda, relativas às fracções prometidas vender, bem como assinar quaisquer documentos para o efeito, e ainda comparecer, fazendo-se representar na pessoa do seu administrador, no cartório notarial em dia e hora designados para a outorga das escrituras públicas de cada uma das referidas fracções. Nessa data, o autor já havia negociado a fracção A que, em 11.10.2002, já havia sido transmitida directamente pela 1ª Ré para terceiro.
O autor teve a fracção L praticamente vendida a um interessado, em 2009, e o negócio gorou-se pelo facto da 1ª ré não ter obtido os documentos necessários, designadamente o distrate da hipoteca que incidia sobre a mesma.
Encontram-se ainda por vender, as fracções “G”, “J” e “L”.
Nem os réus, nem ninguém, distrataram a hipoteca incidente sobre as fracções “G”, “J” e “L”.
A lª Ré não tinha, nem tem hoje, condições económicas e/ou financeiras que lhe permitam cumprir o acordado com o autor, por não ter, nem poder obter, dinheiro para cancelar as hipotecas.
A incapacidade económica e financeira da lª Ré é consequência directa da actuação do seu administrador único, o 2º Réu.
O 2º, réu, para além de administrador único da 1ª ré, é também accionista desta, juntamente com a esposa M… (a ora 2ª R.) e o filho de ambos, M… .
O 2° réu e esposa têm, ainda, mais 2 filhos: F… e T… .
Em 19.07.2006, 23.02.2007 e 22.06.2007, a 1ª ré vendeu a cada um dos filhos do casal constituído pelos 2º réus, uma fracção do prédio em causa, tendo para tanto cancelado as hipotecas respectivas junto do banco credor, BII - Banco de Investimento Imobiliário.
Todas as vendas referidas foram da exclusiva iniciativa do 2º réu, uma vez que nenhum dos identificados filhos tinha necessidade de adquirir as fracções que foram por eles compradas, já que todos vivem em outros locais, permanecendo as referidas fracções vazias, ou, pelo menos, não sendo por eles utilizadas.
O 2º réu, enquanto administrador único da lª ré, não destinou nenhuma das quantias recebidas, aquando das escrituras vindas de referir, nem posteriormente, ao distrate das fracções prometidas vender ao autor, ao aumento do património da lª ré nem ao investimento em benefício desta, o que vem acarretando para esta empresa um aumento de encargos junto do banco financiador.
Pelo contrário, as aludidas vendas e o produto dos empréstimos contraídos apenas serviram para aumentar o património da família do 2º réu, mulher e filhos.
Com esta actuação o 2º réu prejudicou o património da 1ª ré, que ficou amputado de três fracções autónomas, livres de ónus ou encargos, sem que o produto da venda delas tivesse redundado em benefício daquela. Tornando-se, assim, por força da actuação do 2º réu, insuficiente para a satisfação do crédito do autor.
Alega ainda, que pagou as despesas de condomínio das fracções “G”, “J” e “L”, nos anos de 2003 a 2009, num total de 8.433,42 €, e o Imposto Municipal sobre Imóveis relativo ao ano de 2006, num total de 667.58 €.
Para além disso, procedeu à pintura de 2 das fracções identificadas no que gastou 300,00 €; colocou, em duas das fracções aludidas, caldeiras de aquecimento e radiadores, tendo pago por esta melhoria um total de 3.195,78 €; colocou ainda novos equipamentos, numa das aludidas fracções, que substituíram os equipamentos anteriores, de qualidade inferior e já desactualizados, tendo pago um total de 2.295,00 €.
Face ao incumprimento pela lª ré do contrato-promessa dos autos, entende que deixou de haver causa justificativa para o enriquecimento dela à custa do autor, no refere à quantia de 9.191,00 €, correspondentes aos custos com despesas de condomínio e IMI. Os melhoramentos levados a cabo traduzem benfeitorias, necessárias e úteis, efectuadas nas fracções prometidas, valorizando-as no montante total de 5.790,78 €, de que também pretende ser ressarcido.
Os réus contestaram, defendendo-se por impugnação e por excepção. Arguíram a ilegitimidade dos 2ºs RR. para serem demandados na acção a título pessoal, pois que nada têm a ver com o negócio celebrado entre o autor e a ré sociedade.
Os RR. admitiram a celebração do contrato-promessa, os pagamentos efectuados e que as fracções em questão não se encontram distratadas, pelo facto da lª R. se encontrar a passar por algumas dificuldades económicas. No entanto, alegam que esta tem ainda património bastante para obter financiamento - o que está a tratar – ou mesmo vender parte desse património, e assim distratar aquelas fracções, como é da sua obrigação. Caso, no entanto, o A. pretenda fazer as escrituras, antecipando, ele próprio o pagamento de distrate, todos os demais documentos para a escritura, encontram-se prontos, e a lª R. disposta a celebrar essas escrituras.
Não contesta o incumprimento do contrato, facto que imputa às dificuldades em que caiu, por falta de liquidez, devido à crise que se abateu sobre o sector da construção, em que se viu envolvida.
Concluíram pela procedência da excepção de ilegitimidade invocada e pela total improcedência da acção.
O autor replicou, impugnando a matéria de excepção deduzida pelos réus, concluindo como na petição inicial e pela improcedência da excepção de ilegitimidade. Neste articulado ampliou a causa de pedir e o pedido, por entender que a dívida do 2° réu resultante da diminuição provocada no património da lª ré teve o conhecimento e a anuência da 2ª ré, que igualmente soube da intenção, e concretização, das diversas vendas efectuadas a seus filhos. A 2ª R. beneficiou dos dinheiros recebidos pelo marido, designadamente os que se referem ao produto da venda das fracções em questão, com os quais o casal constituído pelos 2ºs réus fez face a despesas do seu lar, alimentando-se, vestindo-se e suportando outros encargos da vida familiar e doméstica, pelo que a dívida é da responsabilidade de ambos os réus.
Conclui assim, como na petição inicial, mas sendo os pedidos formulados nas alíneas B), D) e F) dirigidos, também, contra a 2ª ré.
Os réus apresentaram tréplica, na qual impugnam a matéria alegada que fundamenta a ampliação da causa de pedir e do pedido, concluindo pela sua improcedência e como na contestação.
Foi elaborado despacho saneador, onde foi julgada improcedente a excepção dilatória da ilegitimidade dos réus e foi seleccionada a matéria de facto assente e a controvertida relevante para a decisão da causa.
Depois do despacho saneador os RR...
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