Acórdão nº 474/12.7TBAMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 08 de Janeiro de 2015

Magistrado Responsável:MANUELA FIALHO
Data da Resolução:08 de Janeiro de 2015
Emissor:Tribunal da Relação de Guimarães
RESUMO

1 - Os recursos são meios para obter o reexame de questões já submetidas à apreciação dos tribunais inferiores, e não para criar decisões sobre matéria nova, estando a matéria neles suscitada submetida às regras delimitadoras do objeto da ação. 2 - As empresas de mediação estão, por força do disposto no Artº 17º/3 do DL 211/2004 de 20/08, obrigadas a entregar de imediato aos interessados... (ver resumo completo)

 
TRECHO GRÁTIS

Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães: C.., LDA., Autora nos autos à margem referenciados e aí melhor identificada, vem interpor recurso da sentença.

Pede a revogação da sentença.

Funda-se nas seguintes conclusões: 1. Por douta sentença datada de 13/04/2014, foi julgado, improcedente, por não provado, o pedido formulado pela Autora, na sua petição inicial, de condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de € 57.000,00 a título de indemnização pelos danos causados à mesma em virtude da violação pela 1ª Ré dos deveres a que estava contratual e legalmente adstrita por força do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.

  1. Do ponto C da lista de factos assentes, no dia 9 de Maio de 2009, a Recorrente celebrou com a Recorrida um contrato de mediação imobiliária através do qual a Recorrida se comprometia a promover e mediar a venda de imóveis de que a Recorrente era proprietária na freguesia de Ferreiros, Amares, entre as quais se incluía a fração “S”, correspondendo ao 2º andar, esquerdo frente, apartamento Tipo T3, com um lugar de aparcamento na cave e uma varanda, a nascente e outra a norte do prédio urbano sito na Av..., concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o nº .. e inscrito na matriz sob o nº ...

  2. Da lista de factos assentes resulta ainda que em 24/06/2011, a Recorrida B.. celebrou com D.. um acordo de reserva do imóvel acima identificado pelo preço de € 75.000,00.

  3. Do ponto F da lista de factos assentes, aquando da celebração do acordo de reserva ora em causa, a Recorrida B.. recebeu de D.. a quantia de € 2.500,00 como reserva e princípio de pagamento.

  4. Do documento que corporiza o acordo ora em causa, que o contrato promessa de compra e venda da referida fração seria realizado num prazo que a Recorrida B.. não cuidou sequer de fixar, “com a entrega de um sinal no valor de € 20.000,00, mediante a emissão de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido”.

  5. Do acordo de reserva decorre que as partes fixaram cláusulas penais caso desistissem do negócio, cujo conteúdo é o seguinte: se a Recorrente desistisse do negócio teria que devolver em dobro o sinal recebido a título de princípio de pagamento do preço convencionado pelas partes para a aquisição do imóvel; caso a desistência do negócio partisse do interessado D.. este perderia o valor da quantia entregue a título de sinal para a ora Recorrente.

  6. O acordo de reserva ora em causa contém igualmente uma cláusula segundo a qual o interessado D.. não poderia desistir do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé.

  7. Da lista de factos dados como provados também figura como facto assente que em dia não concretamente apurado, o referido D.. entregou à Ré a quantia de € 15.000,00 que, segundo declaração de ambos datada de 16/08/2011, é designada por «sinal e princípio de pagamento» ”.

  8. Das declarações ínsitas no documento ora em causa resulta claramente que não estamos perante um verdadeiro contrato-promessa, mas antes perante uma promessa mútua de celebração de um contrato-promessa que tem por objeto a fração acima identificada.

  9. A promessa mútua de celebração de um contrato-promessa não é ela própria um contrato-promessa mas deve ser encarada como um contrato preliminar e preparatório inominado.

  10. As negociações preliminares não são ab initio vinculativas podendo ser alteradas até à conclusão do negócio e, em caso de rutura, só são geradoras de responsabilidade quando houver abuso do direito.

  11. As partes podem, no entanto, conferir autonomia ao acordo celebrado, passando este a ser fonte de per si, de recíprocos direitos e obrigações.

  12. Da análise das cláusulas que compõe o acordo de reserva aqui em apreço resulta estamos perante um acordo autónomo gerador de direitos e obrigações, designadamente, as penalizações a que as partes estavam sujeitas caso desistissem do negócio que perspetivavam celebrar: se o interessado Domingos desistisse do negócio perderia o direito a obter a restituição das quantias entregues a título de sinal e se a desistência na celebração do negócio ocorresse por motivo imputável à Recorrente esta teria que devolver a quantia entregue a título de sinal em dobro.

  13. A recorrida violou os deveres de cuidado, imparcialidade e de informação a que estava legalmente vinculada por força do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Recorrente. O primeiro dos deveres violados pela Recorrida Bialino foi, desde logo, o dever da imparcialidade.

  14. A Recorrida B.. não cumpriu com os deveres de informação e cuidado a que estava legalmente adstrita, porquanto teve prévio conhecimento de que o interessado D.. apenas pretendia celebrar o contrato de compra e venda do imóvel caso obtivesse a concordância dos seus filhos para a realização do referido negócio e não informou a Recorrente da condição imposta pelo interessado para a concretização do negócio.

  15. A Recorrida B.. violou também o dever de lisura para com a Recorrente porquanto omitiu à Recorrente a circunstância de quer a Recorrente quer o interessado serem ambos clientes da Recorrida, facto que não foi alegado pela Recorrente, no seu articulado, por a mesma ter tido conhecimento de tal circunstância na sequência de depoimento prestado pela testemunha N.. no último dia em que teve lugar a audiência de discussão e julgamento.

  16. A omissão do dever de informar a Recorrente da circunstância de mediar ambas as partes intervenientes no contrato não é de todo inócua, pois tem influência na determinação da entidade responsável pelo pagamento dos serviços prestados 18. A Recorrida violou também os seus deveres de depositário, porquanto procedeu à restituição do quantitativo de € 15 000, 00 ao interessado D.. sem o conhecimento e consentimento da Recorrente.

  17. A recorrida violou igualmente os seus deveres contratuais porquanto do acordo de reserva celebrado entre as partes constava que a quantia entregue a título de sinal, seria titulada por cheque traçado emitido em nome da Recorrente o que demonstra que era intenção das partes que a quantia entretanto depositada pelo interessado fosse efetivamente entregue à Recorrente.

  18. Ao proceder à restituição ao interessado D.. da quantia de € 15 000,00 sem dar prévio conhecimento à Recorrente e obter o seu consentimento a Recorrida violou obrigações impostas pelo art. 1193º do CC, causando, assim com a sua conduta um prejuízo ao Recorrente no montante de € 15 000, 00.

  19. Com a perda da oportunidade de a Recorrente poder realizar com o interessado D.. o negócio da compra e venda da fração ora em causa, a Recorrente causou à Recorrente um prejuízo no valor de € 41.250,00, valor esse correspondente diferença entre o valor da venda projetado e o valor da venda efetivamente realizada, ou seja, pelo valor de € 41.250,00.

  20. O dano conhecido pela «perda de chance» ou de oportunidade é tutelado pelo ordenamento jurídico português e ocorre quando uma situação omissiva faz perder a alguém a sorte ou a...

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