Acórdão nº 474/12.7TBAMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 08 de Janeiro de 2015
Magistrado Responsável | MANUELA FIALHO |
Data da Resolução | 08 de Janeiro de 2015 |
Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães: C.., LDA., Autora nos autos à margem referenciados e aí melhor identificada, vem interpor recurso da sentença.
Pede a revogação da sentença.
Funda-se nas seguintes conclusões: 1. Por douta sentença datada de 13/04/2014, foi julgado, improcedente, por não provado, o pedido formulado pela Autora, na sua petição inicial, de condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de € 57.000,00 a título de indemnização pelos danos causados à mesma em virtude da violação pela 1ª Ré dos deveres a que estava contratual e legalmente adstrita por força do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.
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Do ponto C da lista de factos assentes, no dia 9 de Maio de 2009, a Recorrente celebrou com a Recorrida um contrato de mediação imobiliária através do qual a Recorrida se comprometia a promover e mediar a venda de imóveis de que a Recorrente era proprietária na freguesia de Ferreiros, Amares, entre as quais se incluía a fração “S”, correspondendo ao 2º andar, esquerdo frente, apartamento Tipo T3, com um lugar de aparcamento na cave e uma varanda, a nascente e outra a norte do prédio urbano sito na Av..., concelho de Amares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Amares sob o nº .. e inscrito na matriz sob o nº ...
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Da lista de factos assentes resulta ainda que em 24/06/2011, a Recorrida B.. celebrou com D.. um acordo de reserva do imóvel acima identificado pelo preço de € 75.000,00.
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Do ponto F da lista de factos assentes, aquando da celebração do acordo de reserva ora em causa, a Recorrida B.. recebeu de D.. a quantia de € 2.500,00 como reserva e princípio de pagamento.
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Do documento que corporiza o acordo ora em causa, que o contrato promessa de compra e venda da referida fração seria realizado num prazo que a Recorrida B.. não cuidou sequer de fixar, “com a entrega de um sinal no valor de € 20.000,00, mediante a emissão de um cheque traçado, em nome do proprietário do imóvel supra referido”.
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Do acordo de reserva decorre que as partes fixaram cláusulas penais caso desistissem do negócio, cujo conteúdo é o seguinte: se a Recorrente desistisse do negócio teria que devolver em dobro o sinal recebido a título de princípio de pagamento do preço convencionado pelas partes para a aquisição do imóvel; caso a desistência do negócio partisse do interessado D.. este perderia o valor da quantia entregue a título de sinal para a ora Recorrente.
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O acordo de reserva ora em causa contém igualmente uma cláusula segundo a qual o interessado D.. não poderia desistir do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé.
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Da lista de factos dados como provados também figura como facto assente que em dia não concretamente apurado, o referido D.. entregou à Ré a quantia de € 15.000,00 que, segundo declaração de ambos datada de 16/08/2011, é designada por «sinal e princípio de pagamento» ”.
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Das declarações ínsitas no documento ora em causa resulta claramente que não estamos perante um verdadeiro contrato-promessa, mas antes perante uma promessa mútua de celebração de um contrato-promessa que tem por objeto a fração acima identificada.
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A promessa mútua de celebração de um contrato-promessa não é ela própria um contrato-promessa mas deve ser encarada como um contrato preliminar e preparatório inominado.
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As negociações preliminares não são ab initio vinculativas podendo ser alteradas até à conclusão do negócio e, em caso de rutura, só são geradoras de responsabilidade quando houver abuso do direito.
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As partes podem, no entanto, conferir autonomia ao acordo celebrado, passando este a ser fonte de per si, de recíprocos direitos e obrigações.
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Da análise das cláusulas que compõe o acordo de reserva aqui em apreço resulta estamos perante um acordo autónomo gerador de direitos e obrigações, designadamente, as penalizações a que as partes estavam sujeitas caso desistissem do negócio que perspetivavam celebrar: se o interessado Domingos desistisse do negócio perderia o direito a obter a restituição das quantias entregues a título de sinal e se a desistência na celebração do negócio ocorresse por motivo imputável à Recorrente esta teria que devolver a quantia entregue a título de sinal em dobro.
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A recorrida violou os deveres de cuidado, imparcialidade e de informação a que estava legalmente vinculada por força do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Recorrente. O primeiro dos deveres violados pela Recorrida Bialino foi, desde logo, o dever da imparcialidade.
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A Recorrida B.. não cumpriu com os deveres de informação e cuidado a que estava legalmente adstrita, porquanto teve prévio conhecimento de que o interessado D.. apenas pretendia celebrar o contrato de compra e venda do imóvel caso obtivesse a concordância dos seus filhos para a realização do referido negócio e não informou a Recorrente da condição imposta pelo interessado para a concretização do negócio.
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A Recorrida B.. violou também o dever de lisura para com a Recorrente porquanto omitiu à Recorrente a circunstância de quer a Recorrente quer o interessado serem ambos clientes da Recorrida, facto que não foi alegado pela Recorrente, no seu articulado, por a mesma ter tido conhecimento de tal circunstância na sequência de depoimento prestado pela testemunha N.. no último dia em que teve lugar a audiência de discussão e julgamento.
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A omissão do dever de informar a Recorrente da circunstância de mediar ambas as partes intervenientes no contrato não é de todo inócua, pois tem influência na determinação da entidade responsável pelo pagamento dos serviços prestados 18. A Recorrida violou também os seus deveres de depositário, porquanto procedeu à restituição do quantitativo de € 15 000, 00 ao interessado D.. sem o conhecimento e consentimento da Recorrente.
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A recorrida violou igualmente os seus deveres contratuais porquanto do acordo de reserva celebrado entre as partes constava que a quantia entregue a título de sinal, seria titulada por cheque traçado emitido em nome da Recorrente o que demonstra que era intenção das partes que a quantia entretanto depositada pelo interessado fosse efetivamente entregue à Recorrente.
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Ao proceder à restituição ao interessado D.. da quantia de € 15 000,00 sem dar prévio conhecimento à Recorrente e obter o seu consentimento a Recorrida violou obrigações impostas pelo art. 1193º do CC, causando, assim com a sua conduta um prejuízo ao Recorrente no montante de € 15 000, 00.
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Com a perda da oportunidade de a Recorrente poder realizar com o interessado D.. o negócio da compra e venda da fração ora em causa, a Recorrente causou à Recorrente um prejuízo no valor de € 41.250,00, valor esse correspondente diferença entre o valor da venda projetado e o valor da venda efetivamente realizada, ou seja, pelo valor de € 41.250,00.
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O dano conhecido pela «perda de chance» ou de oportunidade é tutelado...
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