Acórdão nº 1123/06.8TBEPS.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 19 de Fevereiro de 2015

Magistrado ResponsávelFILIPE CAROÇO
Data da Resolução19 de Fevereiro de 2015
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I.

M.. e mulher, M.., casados, residentes na Rua.., Barcelos, instauraram ação declarativa comum, sob a forma de processo ordinário, contra K.. e mulher, H.. [1], casados, residentes em .., Dinamarca, e contra E.. [2], casada, residente na Rua..., Barcelos, alegando essencialmente que celebraram com os 1ºs RR. um contrato-promessa pelo qual prometerem comprar e aqueles prometeram vender-lhes um determinado prédio urbano, pelo preço de € 185.000,00, tendo entregado então a quantia de € 35.000,00 e deles tendo recebido, ainda antes da subscrição daquele contrato, as chaves do prédio com vista à execução de obras que tiveram lugar dentro e fora do edifício.

Estranhando o silêncio dos 1ºs RR., os AA. marcaram a escritura pública de compra e venda para 17.2.2005, disso os notificando e informando da disponibilidade para entrega de um cheque para pagamento do preço restante, mas não só não tiveram qualquer resposta, como os destinatários não compareceram no tempo nem no local designados.

Entretanto os AA. continuaram na posse do imóvel, com exclusão de quaisquer outras pessoas, pacificamente, até que, no dia 15.5.2006, os 1ºs RR. arrombaram as portas do edifício e nele entraram à força, aproveitando a ausência dos AA., assim se apossando do prédio, dando, dele, posse à 2ª R., com a qual, nessa mesma data, outorgaram escritura pública de compra e venda do mesmo imóvel por preço idêntico ao contratado com os demandantes, porém, por simulação, não querendo vender e comprar, nem pagar o preço declarado, bem sabendo a 2ª R. da existência do contrato-promessa e da obrigação dos 1ºs RR. de o cumprirem.

Consideram que, por via da sua conduta, os 1ºs RR. faltaram definitivamente ao cumprimento do contrato-promessa, assistindo aos AA. o direito a ser indemnizados pelo valor do sinal, em dobro, ou seja, pela quantia de € 70.000,00 e à retenção do prédio, por serem, dele, possuidores, até ao pagamento daquele crédito e do valor das benfeitorias que nele realizaram no montante de € 38.661,00 e respetivo IVA no montante de € 7.698,81.

Terminam com a dedução do seguinte pedido, ipsis verbis: «NESTES TERMOS e nos mais de direito deve a presente acção ser julgada procedente e provada e, em consequência, os RR. condenados:

  1. A reconhecerem que os AA. têm a posse legítima do prédio identificado no item 1° desta petição; b) A reconhecerem que os 1°s RR. deixaram de cumprir o contrato-promessa de compra e venda celebrado com os AA. invocado nos itens 1° e 2° desta petição.

  2. Os 1°s RR. a restituir aos AA. a quantia de 70.000,00 Euros (setenta mil euros), correspondente à restituição em dobro do sinal recebido; d) A pagar aos AA. o valor das obras-benfeitorias executadas no prédio prometido vender por eles, no valor de 46.299,81 Euros (quarenta e seis mil, duzentos e noventa e nove euros e oitenta e um cêntimos); e) E todos os RR., em particular a 2ª R., condenada a reconhecer que assiste aos AA. o direito de retenção sobre o prédio e, por conseguinte, a reconhecer-lhes a sua posse e usufruição pacíficas até ao pagamento dos seus créditos; f) E, finalmente, os RR. condenados a pagar juros aos AA. à taxa legal, desde a citação até efectivo pagamento; g) E sempre com custas e o mais que for de lei.» Citados, os 1ºs e 2ª RR. deduziram contestações em separado.

    Os primeiros impugnaram parcialmente os factos e alegaram essencialmente que antes do contrato-promessa aqui em causa, datado de 6 de julho de 2004, haviam celebrado com os AA. um outro contrato-promessa de compra e venda do mesmo imóvel no dia 4 de julho de 2003 que os últimos não cumpriram e que, por isso, os contestantes resolveram.

    As mesmas partes subscreveram o segundo contrato-promessa por insistência e persuasão dos AA. que alegaram ter ultrapassado as dificuldades financeiras que os levaram a não cumprir o contrato anterior.

    Porém, estabeleceu-se o preço do imóvel no valor de € 185.000,00 e o sinal em € 35.000,00 E, para que não houvesse prejuízo dos AA., os 1ºs RR. anuíram em convalidar o valor de € 25.000,00, pago como sinal no âmbito do primeiro contrato (resolvido) como parte do novo sinal tendo então recebido mais € 10.000,00. O restante do preço (€ 150.000,00) seria pago em duas prestações, sendo a última, uma parte até 10 dias antes do ato da escritura de compra e venda que deveria ter lugar, impreterivelmente, no dia 10 de janeiro de 2005, no Cartório Notarial de Esposende, sem necessidade de notificação de qualquer das partes, e a outra parte naquele ato notarial.

    As partes submeteram a promessa a cláusula resolutiva relacionada com os pagamentos prestacionais do preço e comparência dos AA. no referido ato notarial, impreterivelmente, nos tempos acordados.

    Como os AA. não cumpriram, os 1ºs RR. resolveram o contrato por carta que enviaram aos AA. datada de 21 de janeiro de 2005.

    Nunca houve tradição do bem prometido vender, mas uma mera entrega pelos RR. de um duplicado da chave do edifício aos AA. para que estes, na ausência daqueles na Dinamarca, e por serem promitentes-compradores, pudessem zelar o imóvel. Não lhes era permitido habitá-lo ou nele fazer obras que, aliás, não realizaram, por ter sio o R. a fazê-las, assim como a manutenção da piscina.

    Quando os AA. marcaram a data para realização da escritura de compra e venda já o contrato-promessa estava resolvido.

    Venderam, efetivamente, o prédio à 2ª R. que pagou o respetivo preço.

    Pugnam no sentido de que os AA. sejam condenados como litigantes de má fé por litigarem contra verdade dos factos, sabendo também que a sua pretensão é infundada.

    Defendem a improcedência da ação com a sua absolvição do pedido e condenação dos AA. como litigantes de má fé.

    Por sua vez, a 2ª R., E.., apresentou a contestação de fls. 144 e segs., na qual impugna os factos alegados pelos AA. e que lhe dizem respeito, deduzindo ainda pedido reconvencional, assim como pedido de condenação dos mesmos em multa e indemnização a seu favor, por litigância de má-fé.

    Afirma que apenas teve conhecimento dos factos vertidos nos itens 1º e 2º da petição inicial após ter comprado o prédio dos autos e que a respetiva escritura corresponde à vontade real das partes, desconhecendo sequer a existência de qualquer contrato-promessa celebrado entre os AA. e os 1ºs RR. Com essa aquisição, registada no dia 16.5.2006, a contestante entrou logo na posse do imóvel, que passou a habitar até que, em 19.6.2006, dele foi esbulhada em virtude da providência cautelar de restituição provisória da posse requerida pelos AA.

    Tendo tratado todas as questões inerentes à aquisição do imóvel através de agência imobiliária, apenas na data da escritura, ou seja em 15.5.2006, conheceu e contactou o 1º R. marido que outorgou também como procurador de sua mulher, que a 2ª R. continua sem conhecer.

    Nega a existência do arrogado direito de retenção sobre o imóvel, por o mesmo não existir na posse precária, nem beneficiar o incumpridor, atento o disposto nos art.ºs 442º e 755º, n.º 1, al. f), do Código Civil. Do contrato-promessa celebrado entre os AA. e o 1º R. resultam apenas efeitos obrigacionais, uma vez que ao mesmo não foi conferida eficácia real, beneficiando ainda a 2ª R. da presunção que lhe advém do registo que efetuou da aquisição, nos termos do art.º 7º do Código do Registo Predial.

    Em reconvenção, peticiona a condenação dos AA. a pagarem-lhe a quantia global de € 12.440,00, sendo € 2.440,00 a título de danos patrimoniais e € 10.000,00 a título de danos morais, resultando os primeiros do “descaminho” de vários bens que se encontravam nos quartos na sequência do deferimento dos embargos de terceiro e da necessidade que a 2ª R. teve de adquirir roupas para as suas duas filhas, de novo mobiliário para os quartos destas, novas fechaduras para as portas e um sistema de alarme, substituindo ainda o portão da garagem da casa por razões de segurança, sendo que os danos não patrimoniais advêm da experiência traumática sentida por ela e suas duas filhas, que foram forçadas a deixar a casa onde estavam a viver, ficando desalojadas, passando a viver de favor em casa de familiares, sentindo a contestante forte angústia por ter vivido uma semana de sobressalto. Também o seu marido, a trabalhar no Reino Unido, ao saber da descrita situação, ficou bastante consternado, “sofrendo à distância” com o drama desses seus entes queridos.

    Os AA. apresentaram réplica, na qual referiram, com relevo, que foram entregues à 2ª R. todos os bens que se encontravam no prédio, sendo que não agiram com má-fé, nem com o intuito de a prejudicar, mas apenas na defesa dos seus legítimos direitos. Concluem como na petição inicial, pugnando ainda pela improcedência do pedido reconvencional.

    Foi proferido despacho saneador, onde se negou a admissibilidade do pedido reconvencional e se absolveram os RR. da instância quanto aos pedidos de reconhecimento de posse legítima e do direito de retenção deduzidos pelos AA. nas alíneas a) e e) do seu petitório.

    Na condensação, foram selecionados os factos assentes e a base instrutória, que não foi objeto de qualquer reclamação.

    Entretanto, verificado o óbito da 2ª R., H.., foi deduzido o incidente de habilitação de herdeiros que constitui o apenso D) dos autos, tendo sido declarado o R. e cônjuge sobrevivo K.. habilitado em substituição daquela.

    Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, com observância das formalidades legais, a que se seguiu a prolação da sentença que culminou com o seguinte dispositivo: «Pelo exposto, julga-se a presente acção totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolvo os réus K.. e E.. dos pedidos formulados pelos autores M.. e mulher M...

    Não se vislumbram indícios de litigância de má-fé.

    Custas a cargo dos autores.» (sic) * Inconformado, recorreram os AA., CONCLUINDO as suas alegações de recurso nos seguintes termos: «

  3. Ainda hoje o contrato ou contratos-promessa de compra e venda dos autos se encontram incumpridos por parte do Recorrido K..; b) Se, assim...

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