Acórdão nº 1832/15.0T8GMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 19 de Outubro de 2017

Magistrado Responsável:MARIA JOÃO MATOS
Data da Resolução:19 de Outubro de 2017
Emissor:Tribunal da Relação de Guimarães
RESUMO

I. Na vigência da actual redacção do art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. (dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro), o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência - sobre a parte arrendada, ou sobre a totalidade desse mesmo prédio - na respectiva compra e venda, ou na sua dação em cumprimento. II. ... (ver resumo completo)

 
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Acordam, em conferência (após corridos os vistos legais) os Juízes da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, sendo Relatora - Maria João Marques Pinto de Matos; 1º Adjunto - José Alberto Martins Moreira Dias; 2º Adjunto - António José Saúde Barroca Penha.

I – RELATÓRIO 1.1.

Decisão impugnada 1.1.1. A. F.

(aqui Recorrente), residente na Rua da …, freguesia de …, concelho de Vizela, propôs a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra M. M.

, residente na Rua …, em Guimarães, contra J. M.

, residente na Praça …, concelho do Porto, contra A. X.

, residente na Rua …, em Guimarães, contra M. J.

, residente na Rua …, no Porto, contra J. R.

, residente na Rua …, no Porto, e contra N. - Sociedade Imobiliária, S.A.

, com sede na Rua …, no Porto, (aqui Recorridos), pedindo que · fosse reconhecido o seu direito de preferir à 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) na compra - efectuada por ela aos demais co-Réus - do prédio urbano, sito na Rua …, concelho de Vizela; · fosse reconhecido o seu direito de haver para si o dito imóvel, pelo valor pelo qual foi alienado à 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) pelos demais co-Réus; · fosse ordenado o cancelamento da Apresentação 845, de 2014/05/08, e da Apresentação 2788, de 2014/12/23, relativa ao mesmo prédio (descrito na Conservatória do Registo Predial de Vizela, freguesia de …, sob o nº …); · fosse ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas ao prédio urbano aqui em causa, relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.).

Alegou para o efeito, em síntese, ter adquirido em 24 de Maio de 1994, por escritura pública de trespasse e arrendamento, um estabelecimento de café e snack-bar, instalado no rés-do-chão do prédio urbano referido, não constituído em propriedade horizontal, pertencendo uma sua metade indivisa conjuntamente à 1ª co-Ré (M. M.), ao 2º co-Réu (J. M.), à 3ª co-Ré (A. X.) e à 4ª co-Ré (M. J.) (por a haverem adquirido por sucessão mortis causa), e a outra metade indivisa à 5ª co-Ré (J. R.) (por a haver adquirido por doação).

Mais alegou que ambas as metades indivisas do imóvel em causa viriam a ser vendidas à 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) - em 07 de Maio de 2014, conjuntamente pelos 1ª, 2ª, 3ª e 4ª co-Réus (respectivamente, M. M., J. M., A. X. e M. J.), pelo preço de € 37.500,00, e em 22 de Dezembro de 2014, pela 5ª co-Ré (J. R.), pelo preço de € 65.000,00 -, não lhe tendo sido previamente comunicados os projectos de venda, nomeadamente para que pudesse exercer o direito legal de preferência que o art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. lhe reconhece.

Por fim, o Autor alegou só ter tido conhecimento da segunda venda no dia 12 de Janeiro de 2015, quando lhe foi comunicada pela 6ª Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.), e da primeira venda posteriormente àquela data, por ele próprio ter então consultado o registo predial do imóvel em causa.

1.1.2.

Regularmente citados, a 1ª co-Ré (M. M.), o 2º co-Réu (J. M.), a 3ª co-Ré (A. X.), a 4ª co-Ré (M. J.) e a 6ª co-Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) contestaram conjuntamente, pedindo que as excepções de caducidade que deduziram fossem julgadas procedentes, e a acção fosse julgada improcedente.

Alegaram para o efeito, em síntese, ter o Autor tido conhecimento da aquisição do imóvel pela 6ª Ré (N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) - por escrito particular autenticado em 8 de Maio de 2014 -, no dia imediato, não tendo proposto a acção nos seis meses seguintes, impostos pelo art. 1410º, nº 1 do C.C., assim deixando caducar o seu direito.

Mais alegaram que, tendo o Autor depositado o preço de aquisição nos autos, não incluiu no seu cômputo as demais despesas exigidas para aquele efeito (nomeadamente, as exigidas por impostos e registos), no valor global de € 9.251,50, e que resultariam da consulta dos documentos oficiais. E, também por isso, teria deixado caducar o direito de preferência invocado nos autos.

Alegaram ainda os co-Réus contestantes (M. M., J. M., A. X., M. J. e N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) que, ao outorgarem a escritura de compra e venda da metade indivisa do prédio em causa, pretenderam transferi-la para a 6ª co-Ré N. - Sociedade Imobiliária, S.A.), no âmbito de um acordo de partilha em vida - cujos termos discriminaram - celebrado entre os aí Vendedores, não tendo havido por isso qualquer pagamento ou recebimento do preço declarado, mas sim uma entrada em espécie no património da referida Sociedade.

Defenderam, por isso, os co-Réus contestantes (M. M., J. M., A. X., M. J. e N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) não existir qualquer direito de preferência do Autor no negócio referido (uma vez que tal direito se mostraria limitado à venda, ou à dação em pagamento); e estar também afastado quanto à metade indivisa adquirida pela 5ª Ré (J. R.) (uma vez que o direito de preferência do comproprietário prevalece sobre o do arrendatário).

Por fim, os co-Réus contestantes (M. M., J. M., A. X., M. J. e N. - Sociedade Imobiliária, S.A.) defenderam que, tendo a compra da primeira metade indivisa do prédio em causa valorizado a outra metade em € 65.000,00, o Autor só poderia vir a ser autorizado a preferir pelo preço total de € 130.000,00, acrescido ainda das despesas exigidas pela aquisição, sob pena de agir em manifesto abuso de direito, nos termos do art. 334º do C.C..

1.1.3.

O Autor apresentou resposta escrita às excepções deduzidas, pedindo que fossem liminarmente indeferidas.

Alegou para o efeito, sempre em síntese, desconhecer em 07 de Maio de 2014 qualquer venda relativa a direitos sobre o prédio de cujo rés-do-chão é arrendatário, reiterando tudo o que em contrário expendera na sua petição inicial; e limitar-se o preço da venda (pelo qual pretende preferir) à contrapartida pecuniária declarada na compra e venda (excluindo outros despesas).

1.1.4.

Sendo dispensada a realização de uma audiência prévia, foi proferido: despacho saneador, certificando a validade e a regularidade da instância; relegando o conhecimento da excepção de caducidade para momento ulterior, por exigir prova; definindo o objecto do litígio (« - assiste ao Autor direito de preferência na compra de metade indivisa do prédio melhor descrito no artigo 1º da p.1. ? / - em caso de resposta afirmativa à questão anterior, o direito do Autor caducou pelo não exercício no prazo legalmente previsto, contado desde a comunicação das condições do negócio ? / - em caso de resposta afirmativa à primeira questão e negativa à segunda questão, assiste ao Autor direito a ser colocado na posição da 6ª Ré, mediante contra o pagamento do valor preço da compra e acréscimos legais ?»); enunciando os temas da prova («1. Em momento anterior à venda referida em v. supra, foi comunicado ao Autor o projecto de transmissão do imóvel da esfera patrimonial dos 1ª a 5ª Réus, para a sociedade 6ª Ré; / 2. Despesas da aquisição do imóvel, descritas sob artigo 9º da contestação; / 3. Outorga do escrito particular epigrafado “Acordo de partilha em vida”, cujo teor se reproduz de fls. 145 a 147 dos autos (artigos 26º e 27º da contestação); 4. Real vontade dos outorgantes do título descrito em iv supra (artigos 14º, 28º a 30º e 46º da contestação); / 5. Não pagamento, pela sociedade Ré aos demais Réus, e não recebimento por estes, do preço declarado no titulo descrito em iv supra (artigos 15º e 45º da contestação)»); e apreciando os requerimentos probatórios das partes, bem como agendando a realização da audiência de julgamento.

1.1.5.

Denunciada no início da audiência de julgamento a preterição de P. X.

- marido da 3ª co-Ré (A. X.) -, deferido o incidente então deduzido da sua intervenção principal provocada, e citado o mesmo, veio contestar, reiterando a contestação antes apresentadas pelos demais co-Réus, e pedindo que a acção fosse julgada improcedente.

Alegou para o efeito (em aditamento ao já antes aduzido pelos outros co-Réus contestantes), não assistir ao Autor qualquer direito de preferência, face à redacção conferida ao art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (N.R.A.U.), que o limitou ao local arrendado que goze de autonomia jurídica (prédio urbano ou fracção autónoma), e deixando de o autorizar quanto a prédio indiviso onde o locado se insira.

Mais alegou que, não tendo ele próprio sido oportunamente citado nos autos, por inércia imputável exclusivamente ao Autor, ainda que existisse de facto o direito de preferência invocado, o mesmo encontrar-se-ia caduco (face à preterição anterior de um litisconsórcio necessário passivo, com a consequente ilegitimidade dos co-Réus oportunamente demandados).

1.1.6.

O Autor apresentou resposta escrita às excepções deduzidas pelo co-Réu interveniente principal provocado (P. X.), pedindo que fossem liminarmente indeferidas.

Alegou para o efeito não ter a alteração de redacção do art. 1091º, nº 1, al. a), do C.C. correspondido a qualquer intenção do legislador de eliminar o direito de preferência a favor do arrendatário de prédio não constituído em propriedade horizontal, o que não teria deixado de afirmar claramente se assim fosse.

Mais alegou não se verificar a excepção de caducidade invocada pelo co-Réu interveniente principal provocado (P. X.), por: a acção se considerar proposta no dia em que foi recebida a petição inicial pela secretaria; a prática deste acto consubstanciar facto impeditivo da caducidade alegada; e a instância se ter mantido a mesma, sendo apenas convalescida com a intervenção do referido co-Réu.

1.1.7.

Cumprido o demais legal, e realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção totalmente improcedente, lendo-se nomeadamente na mesma: «(…) Pelo exposto, julga-se: Improcedente a presente acção, absolvendo-se os Réus dos pedidos formulados pelo Autor.

(…)»*1.2. Recurso (fundamentos) Inconformado com esta decisão, o Autor (A. F.) interpôs recurso de apelação, pedindo que fosse...

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