Acórdão nº 135/11.4TVPRT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 23 de Abril de 2013
Magistrado Responsável | ANT |
Data da Resolução | 23 de Abril de 2013 |
Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I T.., L.da instaurou, na comarca do Porto [1], a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra U.., S.A., pedindo a condenação desta: - a pagar a quantia de € 118 080,00, acrescida de juros vencidos desde as datas referidas no artigo 101,º da petição inicial e desde a data da assinatura do contrato e vincendos, à taxa legal para os juros comerciais; - ou subsidiariamente a quantia que resultar da aplicação das percentagens indicadas em 90.º e 91.º da petição inicial sobre o valor que vier a ser apurado e constante do contrato entre a ré e a sociedade C.., L.da, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101.º da petição inicial até efectivo e integral pagamento; - ou ainda subsidiariamente a quantia a quantia que se vier a apurar a liquidar em execução de sentença referente às remunerações vencidas e não pagas e devidas em consequência do contrato outorgado entre a Ré e a sociedade C.., L.da, dado esta não ter remetido à autora cópia do referido contrato, acrescida de juros der mora vencidos e vincendos a incidir sobre o valor da remuneração apurada e contabilizados taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101.º da petição inicial até efectivo e integral pagamento.
Alegou, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária e que a ré exerce a actividade de compra e venda de imóveis e promoção imobiliária. A 2 de Março de 2009 celebrou com a ré um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária, pelo qual obrigava-se a prestar a esta serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio/serviços, no prédio urbano desta, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10 280 m2, sito na Rua.., concelho de Braga. Entre Março e Novembro de 2009 desenvolveu a sua actividade e em Outubro desse ano a ré informou-a de que se encontrava em negociações com um interessado (O C..,L.da) para arrendar a totalidade da área comercial solicitando-lhe que comparecesse a uma reunião para discutirem em conjunto os termos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar. Esse encontro deu-se a 4 de Novembro de 2009, prolongando-se pelos dias seguintes, tendo, a partir daí estado presente em todas as reuniões subsequentes realizadas para definir os termos do negócio. Posteriormente a ré veio a celebrar com O C.., L.da um contrato de arrendamento desse prédio e a 19 de Novembro de 2010 o espaço comercial abriu ao público, não tendo a ré pago as remunerações devidas à autora.
A ré contestou [2] dizendo, em suma, que o contrato está assinado por quem não tinha, por si só, poderes para a representar, que o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu e que não celebrou contrato algum de arrendamento com O C.., L.da. Disse igualmente que entregou à autora a quantia de € 6 000,00, a título de adiantamento, e que esta só deu algumas ideias e não apresentou qualquer cliente.
A autora replicou mantendo, no essencial, as posições assumidas inicialmente.
Foi proferido despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e elaborou-se a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença em que se decidiu que: "Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e condeno a Ré a pagar à Autora a quantia de € 72 000,00 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais a contar da citação e até integral pagamento." Inconformada com esta decisão, a ré dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo, findando a respectiva motivação, com as seguintes conclusões: I- O presente recurso versa não só sobre a matéria de direito mas, igualmente, sobre a própria matéria de facto e, nesta, a reapreciação da prova gravada (art. 685.º n.ºs. 1 e 7 do CPC.).
II- As três questões levantadas pela douta sentença e expressas no início, só podem ter resposta negativa, isto é, entre a Autora e a Ré foi celebrado um contrato de mediação imobiliária que só pode ser nulo e, por tal, completamente ineficaz relativamente à Ré e, em todo o caso, mesmo que assim não fosse, nunca assistiria à Autora o direito a receber da Ré qualquer remuneração estipulada ou não no contrato de mediação imobiliária ou qualquer outra.
III- Assim não se entendendo, mesmo que por mera hipótese académica se admita a validade do contratos em causa, mormente do contrato de mediação imobiliária, do seu teor não resulta a obrigação de pagamento de quaisquer quantias da Ré à A., o que a acontecer, para além de uma errónea interpretação do mesmo, pelos motivos acima referidos, constituiria manifesto abuso de direito, violação dos princípios da boa-fé, proporcionalidade, razoabilidade e adequação, da doutrina e jurisprudência dominante, e de todos os preceitos legais, particularmente do DL. 211/2004 de 20-08 que rege estas matérias, nomeadamente dos seus arts. 2.º n.ºs 1 e 4 -a), 4.º n.º 2, 5.º, 6.º, 16.º n.º 1 a),b),c),d) e e), 18.º, 19.º n.ºs 2, 7 e 8, e arts. 334.º e 364.º do C. Civil.
IV- Desta forma, o contrato de mediação imobiliária deve ser considerado nulo, dado o primeiro e segundo dos factos provados só podiam ser considerados provados por documento escrito (licença e certidão da Conservatória do registo Comercial), nos termos do art. 364.º do C. Civil, o que não aconteceu; V- Depois porque identifica a Ré como proprietária quando há mais de 4 anos era o B.. o seu titular e tem como objecto outro prédio ou identifica erradamente o prédio em causa que, em todo o caso, não tinha licença de utilização, "ónus" que não foi comunicado à interessada; VI- Mesmo que assim não fosse, como é, as pessoas que assinaram o contrato de mediação em representação da A. e da Ré não tinham comprovadamente legitimidade para tal.
VII- Não se demonstra que o contrato de mediação tenha sido comunicado à entidade reguladora e possua seguro obrigatório, que não existe ou não foi, também, apresentado, tudo incumbências legais da A. não respeitadas por esta.
VIII- Não basta, por isso, dizer-se que o contrato de mediação foi, por assim dizer, ratificado por alguns actos avulsos posteriores, ratificação essa que depois não acontece, como deveria, quanto à exclusão da cláusula de exclusividade que o contrato consagra a favor da A., como resulta, claramente da notificação judicial avulsa intentada por esta à Ré junta aos autos, mormente através dos arts. 8.º, 9.º, 10.º, 11.º e 12.º, quanto à angariação do interessado C.. por parte da testemunha M...
IX- A intervenção da A., neste caso, resume-se a algumas ideias de carácter geral e abstracto plagiadas de outras empresas e a alguns contactos que todas as testemunhas e a própria sentença entende serem todas anteriores e nada terem a ver com aquilo que o potencial interessado queria.
X- O único "interessado" que apareceu não foi angariado pela A. que não apresentou uma só proposta ou lojista à Ré.
XI- Com o "interessado" C.., o proprietário B.. só celebrou um contrato promessa de arrendamento não habitacional com prazo certo, ficando o contrato visado, o contrato "definitivo" ou seja o contrato de arrendamento pp. dito, condicionado a uma série de condições plasmadas nesse contrato junto aos autos, particularmente de duas: a obtenção da licença de utilização e a entrega por parte do C.. de uma garantia bancária, que nunca chegaram a ser cumpridas, motivo pelo qual, o contrato não passou disso mesmo, uma promessa, promessa que não consta como objecto da actividade de mediação imobiliária, de acordo com a legislação aplicável; XII- Refere, citando a Lei, a doutrina e a Jurisprudência que " por interessado deve entender-se o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.", o que não aconteceu – nem a angariação, nem o contrato visado, nem a concretização do negócio XIII- Como ensina o Prof. Doutor Menezes Cordeiro, amplamente referida na Jurisprudência dominante, mas referida no douto Aresto ora em crise, quando diz quanto a este contrato de mediação ( in estudo do contrato de mediação publicado na "revista do Direito ", ano 139, 2007, págs. 516 a 554 ) " … para existir mediação imobiliária importa que haja um contrato de natureza civil ou comercial, que o mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente, que só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio incumbido for concretizado e em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração de negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o negócio não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar à remuneração ( comissão ), nem ao pagamento de despesas…".
XIV- Não só aqueles Acórdãos referenciados pelo douto Aresto que são nesse sentido, ou seja, no sentido inverso da decisão proferida, mas outros como os do STJ de 31-05-2001, 19-01-2004, 03-04-2008, 28-4-2009, 11-02-2010; RL de 30-11-2010; RE de 17-03-2010 e RG de 20-04-2010, entre outros.
XV- O art. 18.º n.º 1 do referido diploma legal que diz inequivocamente: " A remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.", preceito legal que pode e deve estar associado ao art. 2.º n.º 4, alínea a) quando se diz que: "«Interessado» é o terceiro angariado pela empresa de mediação desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.".
XVI- Em todas as interpelações que a A. fez para receber a remuneração foi no sentido e no pressuposto de existir contrato de arrendamento, o que nunca veio a acontecer, o que demonstra, mais uma vez, desconhecimento daquilo que se passou, não intervenção no negócio e ignorância porque o mesmo só...
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