Acórdão nº 1264/12.2TBBCL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 04 de Junho de 2013

Magistrado Responsável:FERNANDO FERNANDES FREITAS
Data da Resolução:04 de Junho de 2013
Emissor:Tribunal da Relação de Guimarães
RESUMO

I – Uma carta, enviada pelos comitentes a uma mediadora imobiliária, na qual, para além da alteração do preço proposto para a venda de um imóvel, se diz expressamente que o contrato de mediação anteriormente celebrado “passa para o regime de exclusividade a partir desta data”, constitui um pacto acessório deste contrato, válido por obedecer aos requisitos de forma legalmente... (ver resumo completo)

 
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- ACORDAM EM CONFERÊNCIA NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES - A) RELATÓRIO I.- “B..Mediação Imobiliária, Ldª.”, com sede em Barcelos, intentou acção, para obter o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, contra S.. e P.., ambos residentes em Barcelos, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 9.900,00, acrescida dos juros comerciais legais vencidos desde 19/10/2011 até efectivo e integral pagamento, fundamentando este pedido num contrato de mediação imobiliária que celebraram, e justificando o pagamento da remuneração que está a exigir alegando que na sequência da promoção que desenvolveu conseguiu um potencial comprador para o imóvel só não se havendo concretizado a venda por culpa dos Réus.

Contestou a Ré propugnando pela improcedência da acção e pedindo a condenação da Autora por litigância de má fé.

Os autos prosseguiram os seus termos vindo a proceder-se ao julgamento que culminou com a prolação de douta sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou os Réus a pagarem à Autora a quantia de € 6.600,00 acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento.

Inconformada, traz a Ré o presente recurso, pretendendo que seja revogada a decisão, julgando-se totalmente improcedente a acção.

Contra-alegou a Autora, defendendo o decidido.

O recurso foi recebido como de apelação, com efeito devolutivo.

Foram colhidos os vistos legais.

Cumpre apreciar e decidir.

* II.- A Ré/Apelante funda o seu recurso nas seguintes conclusões: 1- Na douta sentença entende-se que um contrato de mediação imobiliária, realizado sob o regime de não exclusividade, pode ser alterado somente com uma carta dos Réus em que declaram pretender alterar o preço base e o regime de contratação para o de exclusividade, sem necessidade de outras formalidades.

2- Porém, não é esse o entendimento da Apelante e não é esse, salvo melhor opinião, o regime aplicável a tais contratos.

3- Desde logo, na aplicação do estatuído no artigo 9° do Código Civil, não poderá a lei aplicável ser interpretada de forma extensiva como resulta da douta sentença, com a busca de uma solução interpretativa com base no disposto nos artigos 221º, n.º 2, 234º, 324º, n.º 1 e 799º do Código Civil.

4- É inequívoco que o contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral, formal, obrigatoriamente reduzido a escrito e assinado pelas partes contratantes.

5- Tal resulta do disposto no artigo 19.° n.º 1 do Dec. Lei n.º 211/2004, em vigor na data dos factos (que é igual no texto ao anterior artigo 20° do Dec. Lei 77/99, revogado por aquele), que taxativamente estabelece que o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita.

6- Desde logo a primeira conclusão é a de que não basta uma qualquer declaração ou documento particular, mas antes terá que ser elaborado um contrato, sob pena de nulidade.

7- Mas tal não basta, pois acresce que os ns.º 1, 2 e 7 do artigo 19° do mesmo Dec. Lei n.º 211/2004 estabelecem regras imperativas e ainda os elementos que devem constar dos contratos, bem como a exigência de que os contratos com uso de clausulas contratuais gerais devem ser remetidas ao Instituto do Consumidor, para supervisão e aprovação.

8- A falta de qualquer um dos elementos ou a não redução a escrito, bem como o não envio ao Instituto do Consumidor gera a nulidade do contrato, nos termos do n.º 8 do mesmo artigo 19°, nulidade que se verifica no caso em apreço.

9- Atento o referido artigo 9° do Código Civil e o referido artigo 19° do Dec. Lei 211/2004, o regime é absolutamente fechado e não admite outra fórmula ou forma.

10- Está dado por provado e está documentado que, entre a Autora e a Ré e seu ex-marido, igualmente Réu, só foi efectuado um único contrato de mediação imobiliária, datado de 20.03.2010.

11- Aliás, resulta provado, por confissão ou por falta de alegação de factos pela Autora, bem como pela inexistência de tal documento, que nunca foi outorgado contrato de exclusividade, com os requisitos do artigo 19° do Dec. Lei n.º 211/2004.

12- Também a lei pretendeu acabar com situações duvidosas relativamente à remuneração da actividade, ao estabelecer no artigo 18°, n.º 1 que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

13- Está provado que o negócio de venda efectuado pelos Réus, sem intermediação da Autora, foi conseguido sem qualquer contributo desta.

14- Assim, o único contrato outorgado é de não exclusividade, pelo que, ao contrário da interpretação constante da douta sentença recorrida, qualquer alteração contratual deveria revestir a forma legalmente prevista no referido Dec. Lei n.º 211/2004, ou seja a realização de novo contrato com as alterações que expressamente fossem acordadas, designadamente de que passava a vigorar o regime de exclusividade e os novos valores de venda e remuneratórios - vide n.5 5 do artigo 19° do Dec. Lei referido.

15- Assim, atento o disposto nos artigos 9° e 220° do Código Civil, conjugados com o disposto no artigo 19° e 18°, ns.º 1 e 2 alínea a) do Dec. Lei 211/2004, a única conclusão a retirar dos factos dados por provados e da documentação dos autos é que não existe contrato de mediação imobiliária celebrado por escrito e sob o regime de exclusividade, pelo que a carta em causa e o demais relatado é insusceptível de gerar os efeitos pretendidos pela Autora, nulidade contratual que o Tribunal deveria ter declarado ou, pelo menos, a inexistência de tal contrato, com improcedência total da acção.

16- Pelo que, também no limite a pretensão da Autora seria um verdadeiro abuso de direito, sendo inquestionável que o legislador quis impedir abusos das mediadoras e impedir que estas abusassem da ignorância ou ingenuidade dos particulares.

17- Pelo que a douta sentença recorrida violou as disposições legais citadas e deve, por isso, ser revogada, julgando-se totalmente improcedente a acção.

* III- A Autora conclui nas contra-alegações pela improcedência do recurso, defendendo: - que a comunicação escrita que a Apelante lhe enviou constitui uma proposta ou declaração negocial tendente à alteração ou modificação de duas cláusulas do primitivo contrato – o regime e o preço do imóvel -, declaração que foi por si tacitamente aceite, pelo que a partir de então passou a integrar a previsão contratual do contrato de mediação imobiliária que firmaram em 20/03/ 2010; - que a Apelante e o outro Réu deixaram de cumprir a obrigação essencial a que estavam adstritos, desrespeitando o contrato, nomeadamente a regra da exclusividade nele prevista, vendendo o prédio a terceiros, por conta própria; - E não a avisaram da venda pelo que continuou a levar a cabo diligências para angariar um interessado na aquisição do imóvel.

- Considera, por isso, que estão verificados os requisitos da obrigação excepcional de remuneração previstos na alínea a) do nº. 2, do artº. 18º., do Dec.-Lei nº. 211/2004, de 20 de Agosto.

* Como resulta do disposto nos artos. 684º., nº. 3; 685º.-A, nos. 1 e 3, e 685º.-C, nº. 2, alínea b), todos do Código de Processo Civil (C.P.C.), as conclusões definem e delimitam o objecto do recurso, sem prejuízo da apreciação das questões de que o Tribunal deva conhecer ex officio.

De acordo com as conclusões as questões a tratar são: - contrato de mediação imobiliária – possibilidade de alteração do regime de não exclusividade para o regime de...

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