Acórdão nº 7747/12.7TBBRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 04 de Junho de 2013
| Magistrado Responsável | MARIA DA PURIFICA |
| Data da Resolução | 04 de Junho de 2013 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
RELATÓRIO A presente acção executiva para entrega de coisa certa foi intentada por J.., viúvo, residente na Rua.., em Braga, contra “R.., S.A.”, com sede na Praça.., Lisboa e “S .., Ldª.”, com sede na Rua.., Braga, pedindo que nos termos do artº 1087 do C. C. fosse passado mandado para a execução efectiva da desocupação, procedendo à entrega judicial da coisa conforme o preceituado no artº 930º do CPC.
A fundamentar este pedido alega em síntese que a 1ª. executada é arrendatária das fracções cuja entrega pretende; a mesma efectuou obras no locado que não foram por si autorizadas e que considera ilegais.
Por sua vez, a 1ª. executada invoca que essas obras não são ilegais e que não necessitava de autorização da senhoria para as realizar, a exequente comunicou à 1ª. executada a resolução do contrato de arrendamento; a 1ª. executada trespassou o estabelecimento comercial à 2ª. executada, considerando que este negócio é nulo.
Seguiu-se despacho liminar que indeferiu o requerimento inicial de execução por falta de título executivo.
Inconformado o exequente com esta decisão veio interpor este recurso no qual apresenta as seguintes conclusões 1. Após apuramento. da factualidade processual e à revelia das normas jurídicas aplicáveis entendeu o Exm.º Juiz a quo indeferiu liminarmente o requerimento executivo apresentado pelo Recorrente, decorrendo dai a consequente ofensa de lei pelo tribunal mediante a violação de normas jurídicas, merecendo, o douto despacho em crise, censura, 2 Na realidade, o Exmo. Juiz a quo desprezou por completo os documentos juntos pelo Recorrente, bem como a explicação inerente à resolução do contrato de arrendamento, à altura, vigente.
3, Ficou demonstrado que subsiste o direito do senhorio em ver resolvido o contrato de arrendamento, não colhendo os argumentos do Meritíssimo Juiz a quo de que direito ainda não estava consolidado na esfera jurídica do Recorrente, 4. De facto, conforme explicado no requerimento executivo, o Recorrente é titular legítimo do usufruto do prédio urbano aqui em crise, tendo, por contrato verbal, a 1. Recorrida tomado de arrendamento as fracções correspondentes ao Rés-do-Chão e 1° andar Esquerdo do mesmo, 5. Sucede que, em Julho de 20D, a I Recorrida e arrendatária deslocou-se à casa do Recorrente para solicitar autorização para fazer obras, tendo o Recorrente, nessa mesma altura (e, por diversas vezes, posteriormente) referido que não autorizava as referidas obras.
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Acontece que, mesmo sem obter do Recorrente o necessário consentimento, e contra as instruções recebidas, a 1.ª Recorrida executou diversas obras estruturantes no arrendado, 7. Na realidade, a I.ª Recorrida voltou a interpelar o Recorrente, para autorizar obras no locado, sem nunca ter referido que já procedera a parte das obras, tendo sido, ai, novamente informada que não se autorizavam que fossem efectuadas quaisquer obras no 1ccado 8. Em Outubro de 2010, 1.ª Recorrida enviou uma comunicação a informar que iria proceder a abras e que essa missiva se destinava a comunicar por cortesia’, ao revés das instruções do Recorrente.
9 Em Janeiro de 2011, o Recorrente tendo tomado consciência da totalidade das obras efectuadas no locado, enviou uma missiva à 1.ª Recorrida a anunciar a resolução do contrato por desrespeito pela vontade do mesmo, bem como a interpelar para desocupação do locado no prazo máximo de 3 meses, o que não ocorreu.
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Em Outubro de 2011, a 1, Recorrida informou, sem mais, a Recorrente de que efectuara o trespasse do estabelecimento comercial para a 2.’ Recorrida.
I1 Após diversas tentativas de resolução amigável deste litígio com a 1Y Recorrida, o Recorrente informa, por missiva de Julho de 2012, 2,a Recorrida de que o contrato de trespasse celebrado não tem efeito, visto que a trespassante agiu sem poderes para o efeito em face da resolução do contrato de arrendamento operada, pelo que deveria, nos mesmos termos que a 1 ,a Recorrida, entregar o locado.
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O certo é que, à luz do nosso ordenamento jurídico, para a realização de obras supra descritas era necessária autorização expressa do Exequerite/Recorrente.
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Em boa verdade, com a realização das obras em causa, sem a necessária autorização do senhorio, foi alterada a estrutura externa do prédio e da disposição interna das suas divisões, o compodamento das Recorridas e a extensão das obras realizadas, que implicaram uma alteração do fim do locado, em total desrespeito pela vontade e interesses do Recorrente tornam impossível a manutenção do contrato de arrendamento, 14. Ora, nos termos conjugados dos artigos IO38, alínea d) e 1073.° ambos do CC., ao arrendatário cabe o dever de não utilizar impropriamente o locado, sendo cedo que recai somente o encargo de proceder a pequenas deteriorações, quando estas se tornam necessárias para assegurar o conforto ou comodidade.
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Porém, as obras efectuadas nada têm que ver com reparações urgentes ou comodidade do estabelecimento comercial, mas sim com obras estruturais que modificam o prõpho locado, 16. Em todo o caso, independentemente da natureza das obras a efectuar, o art. 1O74.° n.º 2 é bastante óbvio quando explicita que ‘o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio ou sa, concretamente, o normativo citado visa impedir que o arrendatário avoque e faça seus, poderes que cabem exclusivamente ao proprietário e que a lei não tolera que sejam exercidos por outrem.
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Em boa verdade, nem o contrato estatui nem o senhorio autorizou que as obras empreendidas fossem realizadas, pelo que, desde logo, se denota uma total derrogação dos preceitos legais.
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O arrendatário só limitadamente tem poderes de transformação da coisa locada, sendo este um acto absolutamente reservado ao proprietário (id es aqui usufrutuário), pelo que a realização de obras pelo arrendatário constitui uma infracção contratual que determina a resolução do contrato, uma vez que nestes casos é manifestamente inexigível ao senhorio a sua manutenção.
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Assim, jusfica-se que o senhorio — ora Recorrente — possa pôr termo ao contrato no momento que, devidamente avisado desse efeito e nada alterando na sua conduta, a arrendatária/Recorrida procede à transformação da coisa locada e destrói o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento, tendo sido notório o absoluto desrespeito e desconsideração peta vontade do Recorrente e do preceituado legal vigente.
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Acresce que, a arrendatária/Recorrida decide trespassar o estabelecimento comercial à 2.ª Recorrida que, igualmente notificada de que o anterior contrato de arrendamento estava resolvido, não abandona o locado, conforme lhe exigiu o Recorrente e a Lei.
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O certo ê que, aquando do trespasse de estabelecimento comercial, a 1 Recorrida já não era arrendatária do imóvel trespassado em virtude da resolução do contrato operada, pelo que o trespasse deve ser considerado nulo, porque versou sobre um bem não disponível da Executada/Recorrida, sendo nulo por alienação de bem alheio, por aplicabilidade do art 939. do CC., isto é, por se tratar de uma alienação onerosa, de propriedade do Recorrente, sem consentimento do mesmo; 22. Desta forma, sempre advogará que a dedução da execução contra a 2a Recorrida trespassária, não ê manifestamente despropositada, atendendo que o trespasse é nulo, devendo ser dado sem efeito e com restituição do bem alienado ao legitimo proprietário.
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Defendeu, ainda o Meritíssimo Juiz a quo que a comunicação efectuada pelo Exequente no sentido da resolução do contrato de arrendamento não constitui titulo executivo.
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Todavia, sempre se advogará que assim não é, desde logo face aos termos conjugados do art. 1083.°, n.° 1 e 2, primeira parte e arts. 9°, n.° 7 e 15°, n.° 1, alínea e) da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro.
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Ora, no caso em concreto deve ser entendido como modo de operar para a resolução do contrato de arrendamento fundada em incumprimento do mesmo, face á realização de obras sem a devida autorização do senhorio, a comunicação à outra parte acompanhada do contrato de arrendamento.
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Assim, nesse cumprimento, foi dado o conhecimento à outra parte da resolução do contrato, bem como o devido prazo para desocupar o locado nos termos do art, lOSY, do C.c..
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Como tal, entendeu o recorrente estarem preenchidos todos os pressupostos para a entrada da competente acção executiva para entrega de coisa certa, nos termos do n. 1, alínea e) do art. 15.° do NRAU., o qual estipula, em suma, que não sendo o locado desocupado na data devida pela lei, pode servir de base, enquanto titulo executivo, à execução para entrega de coisa certa, em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo dessa comunicação.
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Ora, o Recorrente cumpriu todos os requisitos exigidos pela lei para a obtenção do titulo executivo em causa, nomeadamente resolvendo o contrato pela forma legalmente exigida, bem como informando a 1 Recorrida do prazo legal para desocupação do tocado, 29. Na realidade, no âmbito de aplicação do NRAU, o legislador ordinário seguiu a via da desvinculatMdade e aernatividade do senhorio fazer valer o seu direito de resolução do contrato; 30. Ademais, o processo executivo dispõe de mecanismos próprios para que o Executado possa alegar, entre outros, a inexistência do título e do direito que o compõe, em especial através do incidente de oposição à execução elencado nos artigos 813.° e se do C.P.C., através do qual cabe ao Executado a oportunidade de exercer o seu próprio direito de contraditório, permanecendo, depois, a respectiva prova para audiência de...
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