Acórdão nº 139/09.7TCGMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 10 de Dezembro de 2013

Magistrado Responsável:MANUELA FIALHO
Data da Resolução:10 de Dezembro de 2013
Emissor:Tribunal da Relação de Guimarães
RESUMO

1 - O contrato de cessão de exploração comercial, também dito de locação de estabelecimento, traduz-se numa cedência temporária do gozo e fruição de estabelecimento comercial, mediante retribuição. 2 – Não obsta á qualificação como cessão de exploração o contrato que, titulado por escritura pública, e denominado de arrendamento de prédio, se traduziu, afinal, na cedência da exploração de... (ver resumo completo)

 
TRECHO GRÁTIS

Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães: P.., LDA., com sede na Rua ..., Porto, interpôs recurso da sentença.

Pede a sua absolvição de todos os pedidos.

Funda-se nas seguintes conclusões:

  1. O presente recurso é de revista “per saltum”, nos termos do artº 725º do CPC, com requerimento de atribuição de efeito suspensivo, com prestação de caução (artº 692º/4 do CPC).

  2. (i) O valor da causa é de € 30.001,00, sendo superior à alçada da Relação; (ii) o valor da sucumbência, é superior a metade da alçada da Relação, na medida em que a sentença recorrida julga a acção totalmente procedente; (iii) a alegação tem por objecto unicamente questões de direito e nela não é impugnada qualquer decisão interlocutória.

  3. Pelo que requer que o recurso suba directamente ao Supremo Tribunal de Justiça.

  4. O contrato celebrado entre a Recorrida na qualidade de dona e possuidora, e A.. na qualidade de inquilino, mediante escritura pública de 15-06-1961 no Cartório Notarial de Guimarães é um contrato de arrendamento tendo por objecto Prédio urbano denominado “Casa do Despacho e de Arrecadação de Alfaias”, inscrito na competente matriz sob o artigo.. e descrito na Cons. do Reg. Predial de Guimarães sob o número.., a fls.., do Livro.., para nele ser explorada a indústria hoteleira (facto provado A)).

  5. Tal contrato traduziu a efectiva vontade das partes, confirmada perante Notário (facto provado 36º).

  6. Tal contrato teve como “projecto” a Acta da Recorrida de 20 de Março de 1961, (facto provado D), cfr fls 20 a 21), onde se encontram todas cláusulas que foram transpostas para a escritura de arrendamento em crise. (vd. fundamentação da resposta à matéria de facto), onde aliás é dito que, “não poderá, de maneira alguma dizer-se que o Notário quando elaborou a escritura de fls 23 a 28, o classificou de arrendamento, ao contrário da vontade das partes”.

  7. Todas as cláusulas da escritura pública, são típicas de um contrato de arrendamento comercial, prevendo-se, entre outras, a possibilidade de trespasse do estabelecimento do inquilino A.., que nessa hipótese ficaria constituído fiador com o trespassário.

  8. O inquilino A.. foi o dono do estabelecimento hoteleiro que instalou no arrendado, tendo-o trespassado à Recorrente em 26-06-2006 (facto provado E)).

  9. O inquilino A.. não sucedeu na exploração de qualquer estabelecimento comercial pré-existente como unidade económica apta ao exercício do comércio. Antes, foi ele quem executou e/ou pagou as obras e adquiriu os bens necessárias à criação e desenvolvimento do seu estabelecimento (factos provados C) e F).

  10. Na execução deste contrato, a Recorrida sempre agiu uniformemente ao longo de 50 anos como senhoria, exercendo os direitos e deveres respectivos e reconhecendo o inquilino A.. como arrendatário (facto provado nº 32).

  11. Como resulta de ter (i) Aumentado as rendas, (ii) submetido à apreciação de comissão esse aumento de rendas, (iii) com recurso para o Tribunal de Guimarães (30, 31 e 33 dos factos provados); (iv) recebido rendas com dedução de IRS por rendimentos prediais e que ambas as partes trataram com tal (26, 27, 28 e 29 dos factos provados); (v) ser o arrendatário A.. quem pagava o Imposto de Turismo (35 dos factos provados); e (vi) quem era titular do alvará de licença sanitária (34 dos factos provados).

  12. A cessão de exploração de estabelecimento comercial pressupõe acordo entre detentor de estabelecimento comercial e outro sujeito, tendo por objecto a transferência onerosa e temporária para este da exploração de um estabelecimento comercial ou industrial, englobando a transmissão de instalações, utensílios, mercadorias, trabalhadores, licenças ou outros elementos que integrem o estabelecimento. Nenhum destes elementos materiais ou imateriais, clientela, trabalhadores ou mercadorias, se existissem, se encontra mencionado nestes autos como constante do negócio formalizado pela escritura pública de 15/06/1961.

  13. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. 2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.” Cf. Art.º 238º do Código Civil.

  14. O sentido que a Recorrida pretende fazer valer prevalecer – o de se tratar de um contrato de cessão de exploração de um estabelecimento comercial – não tem qualquer correspondência com o texto da declaração.

  15. Tampouco existe referência na declaração a quaisquer elementos integrantes de um estabelecimento pré existente ou sequer se vislumbra qualquer cláusula típica que caracterize um contrato de cessão de exploração.

  16. Antes ficou provado que a vontade real das partes foi a da celebração de um contrato de arrendamento (facto provado nº 36).

  17. A utilização de provas exteriores ao documento, para serem atendíveis, haveriam de conduzir a um sentido da declaração que nela tivesse um mínimo de correspondência. O que manifestamente também não acontece. Em síntese R) Adquirida a correspondência entre a vontade declarada e a vontade real dos outorgantes da escritura de arrendamento de 15-06-1961, à relação contratual só pode aplicar-se o regime jurídico do arrendamento, constituindo erro de direito a subsunção da relação controvertida ao regime da cessão de exploração.

Normas jurídicas violadas: Artsº 238º, 1.022º e 1109º, todos do Código Civil.

I.., associação religiosa da Igreja Católica, com sede na.., Guimarães, contra-alegou e ampliou o objecto do recurso, pugnando ali pela manutenção da sentença e peticionando aqui a alteração das respostas aos artigos da Base Instrutória, impugnadas a título subsidiário.

Conclui como segue: I – SOBRE O OBJECTO DO RECURSO Primeira: A Recorrente não impugnou as decisões da parte dispositiva da douta sentença recorrida, das alíneas a), b), e), f), g), h) e i), as quais transitaram em julgado, nos termos do disposto nos artigos 681.º/2 e 3 e 677.º do CPC.

Segunda: As partes contratantes quiseram celebrar e celebraram, entre si, um contrato de locação ou de cessão de exploração do estabelecimento denominado “HOTEL..”, e não um contrato de arrendamento do único prédio que dele faz parte e foi construído com esse único fim.

A responsabilidade da feitura da escritura de fls. 22 a 28, coube, exclusivamente, à respectiva Notária.

Terceira: O conceito de “renda” respeita ao proveito de qualquer actividade económica, incluindo, nomeadamente, o preço devido pela locação ou cessão da exploração de estabelecimento, e não é conceito exclusivo do contrato de arrendamento de prédios rústicos ou urbanos.

Quarta: Da cobrança das rendas não podem extrair-se conclusões necessárias acerca do objecto e da substância do contrato em que foram estipuladas, e ou acerca da posição dos contratantes, quanto à qualificação jurídica da respectiva relação contratual.

Quinta: Pelo documento junto com a contestação sob o título “Contrato de Trespasse”, os ditos A.. e mulher só puderam transmitir e transmitiram, para a Recorrente, a posição contratual que detinham no contrato titulado pela escritura de 15-06-1961, pois o estabelecimento denominado “HOTEL..” pertencia e pertence à Autora.

Sexta: A Autora comunicou a denúncia do contrato titulado pela escritura de 15-06-1961, para o termo do prazo da renovação, então, em curso, por carta registada com aviso de recepção que enviou à Ré, na sua qualidade de cessionária da posição contratual do outorgante A...

SEM PRESCINDIR II - SOBRE A IMPUGNAÇÃO, A TÍTULO SUBSIDIÁRIO, DOS PONTOS DETERMINADOS DA MATÉRIA DE FACTO, NÃO IMPUGNADOS PELA RECORRENTE Primeira: As respostas restritivas às diferentes alíneas do art.º 2.º da Base Instrutória são deficientes; contrariam ou não valoram as declarações escritas constantes dos documentos de fls. 17, 104 a 106, e 107 a 119; e estão em oposição com o facto provado do art.º 9.º da Base Instrutória.

Segunda: A resposta restritiva ao art.º 4.º da Base Instrutória, que eliminou o segmento “mediante contratos de concessão celebrados entre a A. e os respectivos concessionários”, para além de não esclarecer, a que título era feita a exploração por terceiros, ignora e é contrariada pelas declarações escritas dos documentos de fls 17, 88, 91, 100, 101, 102, 103, 158, 159, 162, 177 a 183, 188 a 189, 190 a 191, 192 a 193, 194 a 196, 198, e 237 a 248.

Terceira: A resposta restritiva ao art.º 8.º da B.I. contraria as declarações escritas dos documentos de fls. 14, 17, 104, 106, 107; e está em oposição com o facto provado do art.º 9.º da Base Instrutória Quarta: A resposta aos art.ºs 10.º, 11.º e 12.º da B.I., não responde ao que neles se pergunta, relativamente ao acordo de cedência e às condições de...

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