Acórdão nº 2243/15.3TBGMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 30 de Junho de 2016

Magistrado ResponsávelCARVALHO GUERRA
Data da Resolução30 de Junho de 2016
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam em conferência no Tribunal da Relação de Guimarães: B… propôs contra a presente acção declarativa com processo comum contra C…, pedindo que seja a Ré condenada a pagar ao Autor a quantia de euros 278.756,86, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde a citação.

Para tanto alegou, em síntese, que o Autor, em 1971, comprou um terreno onde construiu a sua casa de habitação, sendo que aproveitou o rés-do-chão do mesmo prédio para aí desenvolver, em nome individual, a sua actividade de empresário no ramo da construção civil, mais concretamente no ramo da serralharia.

Mais tarde, no mesmo terreno que servia de logradouro àquele prédio e porque o seu negócio prosperava, construiu um pavilhão, no qual continuou a desenvolver a sua actividade e pouco depois, para fazer crescer a actividade, o Autor comprou outro terreno confinante com aquele que já tinha, com vista a ampliar as suas instalações.

Na mesma altura (década de 1980) o Autor, conjuntamente com a mulher Maria Filomena e os três filhos João Paulo, Nuno Filipe e Luís Miguel, decidiram constituir a sociedade “D…, Ldª”, à data designada de “E… Ldª”, que prosseguiu a actividade que o Autor vinha a exercer em nome individual.

Sucede que o prédio referido em primeiro confinava também com um outro rústico, propriedade do irmão do Autor e, em virtude da Lei do Emparcelamento este, por acção movida por aquele, foi condenado a entregar-lhe o terreno que até aí era propriedade sua e no qual já havia concluído a ampliação.

Em 1992, o Autor interpelou a Ré e o seu marido no sentido de lhes adquirir metade do um terreno do qual eram proprietários, no lugar de Fafião, para aí proceder à construção de um pavilhão para as suas novas instalações. Porém, a Ré e seu falecido marido não tinham interesse na venda parcelada do prédio e queriam vender a totalidade do mesmo.

Como o Autor tinha necessidade na aquisição de um terreno para aí construir um pavilhão para desenvolver a sua actividade e dado que a Câmara Municipal o havia informado da viabilidade de um loteamento naquele terreno da Ré, o Autor, a Ré e seu falecido marido avançaram, assim, com as negociações do terreno daqueles, negociações essas que culminaram com a outorga, em 24/11/1992, do contrato promessa de permuta junto sob o documento n.º 5.

Desse contrato resulta, na cláusula 8, que «[o]s primeiros outorgantes transmitem desde já para o segundo a posse do mencionado prédio rústico, pelo reconhecimento da sua necessidade de proceder a diversas obras de terraplanagem para preparação do loteamento a que o destina».

Esse contrato tinha por objecto a entrega por parte da Ré do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.º xx, da freguesia de Santo Estevão de Briteiros, inscrito na respectiva matriz sob o artigo xx, com a área de cerca de 30.000 m2, pelo valor de esc. 50.000.000$00 e a contra-entrega por parte do Autor de cinco apartamentos e esc. 2.200.000$00 em dinheiro ou, em alternativa, três apartamentos e 20.000.000$00 em dinheiro.

O contrato em causa foi celebrado pelo Autor, enquanto empresário em nome individual, por exigência da Ré e seu falecido marido e do contrato promessa consta que o destino de tal prédio era um loteamento para posterior construção de pavilhões.

Aquando da outorga do contrato promessa, a Ré e seu falecido marido não apresentaram nem fizeram anexar a certidão de registo predial, nem a caderneta predial referentes ao prédio rústico por eles a transmitir ao Autor tendo, por isso, a identificação daquele prédio rústico sido feita por declaração da Ré e seu falecido marido no preâmbulo do citado contrato promessa, arrogando-se ambos «donos e legítimos possuidores» dum prédio rústico que denominam como Bouça das Tapadas, inscrito na respectiva matriz sob o artigo xxx e descrito na Conservatória com o n.º xxx, ao qual os próprios «atribuem uma área de cerca de 30.000 m2».

Tendo o prédio rústico em questão a área de 30.000m2 que lhe foi atribuída pela Ré e seu falecido marido, o Autor previa aí construir cerca 25 a 30 pavilhões, com uma área unitária de cerca de 500 m2, o que era viável, segundo informação da Câmara Municipal, posto que toda aquela Zona era industrial, permitindo o PDM que para aquela área se construíssem esses pavilhões, podendo ainda, a posteriori, construir mais pavilhões nos terrenos confinantes.

Porém, o referido prédio não possuía a área de 30.000 m2 que a Ré e marido lhe atribuíram; na verdade, tal prédio rústico tem unicamente a área de 19.994 m2, conforme foi apurado no âmbito das peritagens efectuadas no processo n.º 540/96 que correu termos no 4.º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Guimarães e no processo n.º 1158/03.2TCGMR que correu termos na 1.ª Vara Mista de Guimarães, o que significa que, na verdade, o prédio prometido permutar pela Ré e seu falecido marido tinha menos cerca de 10.006 m2 do que a área que aqueles declararam ter no contrato promessa de permuta, o que representa um redução de 1/3 da área do prédio.

Tal redução é significativa e, por isso, de imediato se reflecte no valor do prédio, conduzindo à sua necessária desvalorização, bem como à desvalorização do investimento pretendido pelo Autor, dado que com aquela área passou a aí só poder construir 15 pavilhões quando, com a área que Ré e seu falecido marido declararam que o terreno tinha, poderia aí edificar até 30 pavilhões.

À data da celebração do contrato promessa de permuta, a Ré e seu falecido marido sabiam já que aquele seu prédio não tinha, sequer aproximadamente, os indicados 30.000,00m2, tendo por isso aqueles actuado com má-fé.

No dia 02.02.1993, apresentou, por si e através da sociedade “E…, Ldª” da qual era sócio e gerente, junto da Câmara Municipal de Guimarães, um pedido de licenciamento de obras para aquele mesmo prédio rústico, tendo indicado uma área de terreno com 30.000 m2, inicialmente para edificação de um pavilhão com a área coberta de 900 m2, ou seja, para edificação do pavilhão onde passaria a desenvolver a sua actividade.

O Autor mandou elaborar o projecto de loteamento para todo o terreno, projecto esse que acabou por ser aprovado e foi nessa altura que se apercebeu que aquele tinha uma área inferior à declarada pela Ré e seu falecido marido no contrato promessa, Motivo por que o Autor pretendeu renegociar a sua contraprestação, mantendo a entrega dos 3 apartamentos e pedindo a redução do preço para 6.016.000$00, tendo interpelado a Ré e seu marido para esse efeito.

Porém, dada a relação de confiança entre os mesmos e porque o Autor acreditava que haviam de chegar a um consenso, entendeu que não havia razão para suspender os trabalhos (o loteamento) bem como a promoção e venda dos pavilhões a construir.

Autor, Ré e seu falecido marido encetaram, assim, negociações, sendo que inicialmente estes aceitaram a proposta do Autor, tendo eles também, em alternativa ao pagamento da quantia de 6.016.000$00, proposto a entrega de um pavilhão a ser construído no terreno loteado.

Mais tarde, voltaram atrás e, por carta remetida pelo marido da Ré ao Autor, em 26.02.1996, este informou que em substituição da entrega de um pavilhão construído nos termos por si pretendidos aceitava, além dos 3 apartamentos, o pagamento da quantia de 25.480.000$00, carta a que o Autor respondeu, em 21.03.1996, informando que, face aos sucessivos entraves colocados e como já havia adquirido os 3 apartamentos prometidos permutar, queria outorgar a escritura entregando à Ré e seu marido, além destes 3 apartamentos, a quantia de 6.016.000$00.

Como não obteve resposta, no dia 03.04.1996, o Autor remeteu nova carta à Ré e marido, informando-os novamente que, se a escritura não fosse outorgada até ao dia 15.04.1996, seria forçado a recorrer à via judicial requerendo, além do mais, uma indemnização pelos prejuízos sofridos.

Porém, o Autor não avançou logo para a via judicial e tentou retomar as negociações com a Ré e seu marido sendo que, com o passar do tempo, estes cada vez lhe exigiam uma contraprestação maior, bem sabendo que a escritura só ainda não tinha sido outorgada por causa que lhes é imputável.

Em 12.06.1996, o marido da Ré exigia já os 3 apartamentos, o pavilhão a construir no prédio rústico e 16.213.292$00.

Porque o Autor considerou a proposta apresentada pela Ré e seu marido abusiva, frustraram-se definitivamente as negociações e, desde então, Autor, Ré e seu marido, têm pleiteado sucessivamente em Tribunal para verem resolvido este seu litígio sendo certo que, por acção da Ré e marido, estes conseguiram ardilosamente ver resolvido o contrato promessa de permuta referido, tendo o Autor sido condenado, em segunda instância, a devolver à Ré o prédio rústico em questão, livre e devoluto.

O Autor, à data da outorga do contrato promessa de permuta, não desenvolvia ainda a actividade de compra e venda de imóveis, mas sim a de serralharia, ligada à construção civil e a actividade de compra e venda de imóveis, com vista ao lucro, só surgiu com a promessa de permuta do prédio rústico supra identificado.

A Ré e marido sabiam, assim, que o Autor teria que deixar as instalações que ocupava com a sua serralharia no lugar de Real, num edifício que teria que desocupar até ao dia 31.01.1993 e que a posse do mesmo reverteria a favor da Junta de Freguesia de Santo Estêvão de Briteiros, O Autor, perante a área do prédio rústico inscrita pela Ré e marido no contrato promessa de permuta com cerca de 30.000 m2, poderia construir cerca 30 pavilhões, com uma área unitária de 500 m2, porém, como o referido prédio tinha unicamente a área de 19.994 m2, tal teve como consequência a imediata desvalorização do investimento pretendido pelo Autor por redução do próprio loteamento que desejava executar, sendo que aí só conseguiu aprovar a construção de 15 pavilhões inseridos no loteamento e um outro destinado à sua própria actividade.

A construção do primeiro pavilhão industrial, que se destinou à serralharia da empresa do Autor, iniciou-se no mês de Janeiro de...

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