Acórdão nº 96/14.8TBAMR.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 08 de Fevereiro de 2018
| Magistrado Responsável | MARIA AM |
| Data da Resolução | 08 de Fevereiro de 2018 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
“X GERÊS – GESTÃO TURÍSTICA, LDA”, melhor identificada nos autos, intentou a presente acção declarativa com processo comum contra José e mulher Maria e Manuel e mulher Manuela, todos também melhor identificados nos autos, pedindo que seja declarado nulo o contrato de arrendamento para fim não habitacional com prazo certo e opção de compra, por falta de forma, restituindo-se tudo o que tiver sido prestado, sendo os RR condenados a pagar à Autora a quantia de € 45.380,22, a título de benfeitorias, acrescida de juros vincendos desde a data da propositura da acção até integral e efectivo pagamento, e que sejam os Réus condenados a compensar a Autora pelos danos patrimoniais sofridos, no montante de € 680,00,00, assim como pelos danos não patrimoniais, em montante não inferior a €13.500,00, e que seja reconhecido à Autora o direito de retenção sobre o imóvel para garantia dos seus créditos sobre os RR.
* Alega, em síntese, que por intermédio do filho dos Primeiros Réus, o Segundo Réu, foi celebrado um acordo verbal de contrato de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo e opção de compra, entre a A como arrendatária e os 1ºs RR como senhorios, tendo por objecto o imóvel sito na Rua …, da freguesia de …, concelho de Terras de Bouro, mediante o pagamento da renda mensal de € 600,00, a pagar a partir do mês de Janeiro de 2014, destinando-se o imóvel arrendado a alojamento turístico em espaço rural, com serviço de restaurante, café e bar.
Mais alega que no final do mês de Junho de 2013, o Segundo Réu entregou as chaves do imóvel aos representantes da Autora para que estes pudessem iniciar as obras necessárias ao bom funcionamento da actividade a exercer no imóvel, o que eles fizeram de imediato, tendo a Autora gasto nas mesmas a quantia de € 45.380,33.
Assim, invoca a Autora a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, considerando ainda que as obras que realizou, enquanto benfeitorias úteis, deverão ser pagas pelos Réus.
Alega também a A. a existência de danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, dos quais pretende ser ressarcida, dizendo ainda gozar do direito de retenção sobre o imóvel pelos créditos que detém sobre os RR.
* Na pendência da acção faleceu o R. José, tendo sido habilitados como sucessores do falecido a Ré Maria, Manuel, Manuela, M. L., Joaquina, José e Fernanda.
* A Ré e os herdeiros habilitados vieram contestar a acção aceitando, em síntese, que os primeiros Réus eram efectivamente donos e legítimos possuidores do prédio arrendado, aceitando também a existência do acordo verbal para arrendamento do imóvel, mas não aceitando a totalidade dos termos desse acordo, nomeadamente a entrega das chaves à Autora para início de obras.
Mais alegam que o imóvel encontrava-se plenamente funcional para o fim a que se destinava, pelo que se a Autora pretendeu fazer obras no mesmo foi por sua exclusiva opção, sendo que a sua intervenção, em vez de valorizar o imóvel, só lhe causou prejuízo.
Refutam também o direito de retenção reclamado pela A.
Deduziram ainda reconvenção, pedindo: a) que se declare que os Réus/habilitados M. L. e José são os legítimos donos e proprietários do prédio que se discute nos autos, na proporção de 2/3 e 1/3, respectivamente; b) que se declare nulo e de nenhum efeito o contrato de arrendamento, por culpa exclusiva da Autora; c) que se condene a mesma a restituir imediatamente o prédio aos Réus seus legítimos proprietários, plenamente funcional, como foi recebido, sob pena do pagamento da sanção pecuniária compulsória no valor de €100,00, por cada dia de atraso após o trânsito em julgado da decisão; d) que se condene ainda a Autora a pagar aos Réus/reconvintes: e) a quantia de €11.400,00 a título de danos patrimoniais; f) a quantia de €5.000,00 a título de danos não patrimoniais; g) o que se apurar, em termos de equidade, a título de desvalorização comercial do prédio, pela perda da sua apetência para o ramo da hotelaria/turismo; h) a fazer todas as obras necessárias, a fim de repor o imóvel completamente funcional, tal como lhe foi entregue.
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Subsidiariamente, caso a Autora seja credora, que opere o instituto da compensação; j) ser a Autora condenada como litigante de má-fé, em multa condigna e em indemnização a favor dos Réus/Reconvintes, em valor não inferior a € 2.000,00.
* Os Réus vieram requerer a ampliação do pedido reconvencional, pedindo a condenação da A.
a pagar-lhe ainda a quantia de €1.690,83, alegando que tiveram de pagar essa quantia de água, da responsabilidade da A.
*A Autora veio apresentar Réplica invocando a ineptidão da reconvenção e o abuso de direito, e pedindo também a condenação dos Réus como litigantes de má-fé em valor não inferior a €2.000,00.
*Foi realizada a audiência prévia, na qual foi proferido Despacho a admitir a ampliação do pedido reconvencional e a julgar improcedente a excepção de ineptidão do pedido reconvencional.
Foi também proferido despacho saneador nos termos do artº 596º do CPC no qual se identificou “o objecto do litígio” e se enunciou “os temas da prova”, do qual não houve reclamações.
*Tramitados regularmente os autos foi proferida a seguinte decisão: “Pelo exposto, decide-se julgar a acção e a reconvenção parcialmente procedentes e consequentemente:
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Declarar nulo o contrato de arrendamento por falta de forma; b) Declarar que os Réus M. L. e José são donos e legítimos proprietários (…) do prédio urbano, Pensão Residencial, situado em …, composto de edifício de rés-do-chão, andar e logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Terras de Bouro sob o nº ...0, freguesia de …; c) Condenar a Autora a restituir o imóvel e a proceder à conclusão dos trabalhos de electricidade a que se reportam as fotografias nº 8, 9, 10, 11, 12 e 13 do relatório pericial, à pintura do imóvel e à reparação do deck; d) Condenar a Autora a pagar aos Réus a quantia de €11.400,00 (…); e) Condenar a Autora a pagar aos Réus a quantia de €1.690,83 (…), acrescida de juros de mora a contar da notificação da ampliação do pedido reconvencional…”.
*Não se conformando com a decisão proferida, dela veio a A interpor o presente recurso de Apelação, apresentando Alegações e formulando as seguintes Conclusões: “1 - O presente Recurso tem por objeto a decisão do Tribunal da Comarca de Braga, datada de 19/05/2017, na qual foi decretado o que a seguir se transcreve (…):
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Declarar nulo o contrato de arrendamento por falta de forma; b) Declarar que os Réus M. L. e José são donos e legítimos proprietários (…) do prédio urbano, Pensão Residencial, situado em …, composto de edifício de rés-do-chão, andar e logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Terras de Bouro sob o nº ...0, freguesia de ...; c) Condenar a Autora a restituir o imóvel e a proceder à conclusão dos trabalhos de eletricidade a que se reportam as fotografias nº 8, 9, 10, 11, 12 e 13 do relatório pericial, à pintura do imóvel e à reparação do deck; d) Condenar a Autora a pagar aos Réus a quantia de €11.400,00 (onze mil e quatrocentos euros); e) Condenar a Autora a pagar aos Réus a quantia de €1.690,83 (mil seiscentos e noventa euros e oitenta e três cêntimos), acrescida de juros de mora a contar da notificação da ampliação do pedido reconvencional.
2 - No seguimento de uma ação intentada em 14 de março de 2014, á qual se pretendeu ver reconhecida a nulidade de um contrato de arrendamento celebrado entre as partes, por violação da forma, e consequentemente produzirem-se os efeitos da nulidade.
3 - Pelo reconhecimento da nulidade, pretendeu a Autora que se produzissem os efeitos do artigo 289° nº 1 do Código Civil, nomeadamente, que se restituísse tudo o que havia sido prestado.
4 - Pagando os Réus à Autora a quantia de € 45.380,22 (…), bem como compensando a Autora pelos danos patrimoniais causados, no montante de € 680,00 (…), e danos não patrimoniais de € 13 500,00 (…).
5- E ainda, reconhecer-se o direito de retenção sobre o imóvel como garantia dos créditos a percecionar.
6 - Analisada a decisão recorrida, não pode a ora Recorrente aceitar a prolação efetuada quanto à matéria de facto e de direito, por não se conformar com ela, e porque do texto da decisão recorrida e da prova gravada, se perspetiva um vício de erro notório na apreciação da prova, com violação do artigo 607° nº 2 e 3 e 640° do CPC.
7 - Em sede de sentença e verificados os factos provados e não provados, em coadjuvação com a prova gravada, verifica-se que existem factos que se consideram incorretamente julgados.
8 - Nestes termos, a Mm. Juíza dá como provado o facto constante do Ponto 34) dos Factos Provados – “34. A Autora na data do acordo referido em 1) referiu ao Réu M. L. a necessidade de proceder a várias obras e obter as licenças/autorizações administrativas, com o que ia ter gastos, pelo que os Réus aceitaram um período de carência de 6 meses durante o qual a Autora ficaria dispensada de efectuar o competente pagamento da renda”; 9 - Acontece que, pela prova produzida e gravada, sempre se dirá que resultou das negociações prévias entre o Sr. M. L. e o Sr. Tiago, a necessidade de proceder a várias obras - minutos e transcrições supra.
10 - Aliás, numa fase pré-negocial, as partes referem expressamente um valor aproximado de € 25 000 (vinte e cinco mil euros), de obras necessárias.
11- Ao longo da prova gravada é indubitável a referência à necessidade de obras e projeção de um valor futuro. As obras consubstanciaram uma condição essencial do negócio, em virtude do imóvel não estar em bom estado, conforme assumido pelo Tribunal a quo.
12- Pelos meios de prova constantes dos autos, e atendendo ao principio da verdade material, torna-se imperativo e indubitável que as Partes estiveram em acordo quanto às obras a realizar, tendo inclusivamente sido avançado um montante de € 25 000,00.
13- Só assim se poderá considerar o Facto Provado em função dos meios probatórios produzidos.
14- Por outro lado, no seguimento da análise factual, a Mm. Juíza dá como Não Provados Factos que...
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