Acórdão nº 501/15.6T8PTL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 10 de Maio de 2018

Magistrado Responsável:RAQUEL TAVARES
Data da Resolução:10 de Maio de 2018
Emissor:Tribunal da Relação de Guimarães
RESUMO

“I – No âmbito do contrato de locação financeira que tem por objecto fracção autónoma, cabe ao locatário por força do disposto no artigo 10º nº 1 alínea b) do DL 149/95, de 24 de Junho, a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum. II – No entanto, e perante o condomínio, no caso do locatário financeiro... (ver resumo completo)

 
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES I. Relatório CONDOMÍNIO DO PRÉDIO X, com sede na Avenida …, Ponte de Lima, propôs a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum contra os Réus BANCO Y, S.A., com sede na Praça …, Porto, EMPRESA B – UNIPESSOAL, LDA.

, com sede na Avenida …, Ponte de Lima e M. & FILHOS, LDA., com sede no …, Viana do Castelo.

Para tanto, e em síntese, alega que o Banco é proprietário de quatro fracções autónomas no prédio do condomínio Autor, sendo as segundas Rés as locatárias financeiras.

Mais alega que se encontram em dívida as comparticipações para as despesas comuns, quota extraordinária, fundo de reserva comum, sanção pecuniária e despesas de cobrança e que tendo em conta a divergência sobre quem deve pagar as respectivas contribuições, em face da norma do artigo 10º, nº 1, al. b) do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Junho (Regime Jurídico do Contrato de Locação Financeira), se o proprietário ou se o locatário financeiro, pede a condenação do Banco Réu no pagamento de todas as quantias em dívida no valor total de €38.455,28 ou, em alternativa, a condenação de cada uma das Rés no pagamento da respectiva quota-parte.

Citados os Réus, apenas os Réus Banco Y, S.A. e Empresa B – Unipessoal, Lda se apresentaram a contestar.

O Banco Y, S.A. invocou a ilegitimidade passiva, porquanto a responsabilidade do pagamento das despesas de condomínio compete ao locatário financeiro, nos termos do disposto na norma do artigo 10º, nº 1, al. b) do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Junho e dos contratos celebrados.

Por outro lado, invocou que a ata de 14/12/2013 identifica erradamente como proprietária da das fracções a sociedade “M. M. & Filhos, Lda.” quando esta é apenas a locatária.

Além disso, alegou que o Banco não foi regularmente convocado para a assembleia de condóminos, nem recebeu qualquer notificação das deliberações, o que origina a ineficácia das mesmas.

A Ré “Empresa B, Lda.” defendeu-se por impugnação e ainda invocou que não foi convocada para qualquer das assembleias, nem sequer consta como devedora na respectiva ata, sendo ainda que as deliberações são nulas porquanto modificam a linha arquitectónica do edifício; sem prescindir, considera que a cláusula penal é manifestamente exagerada, atentando contra a boa fé, pelo que deve ser considerada nula ou reduzida.

O Autor respondeu às excepções, invocando que inexiste legitimidade porquanto a norma do artigo 10º, nº 1, al. b) do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Junho tem eficácia meramente obrigacional e inter partes.

Mais invocou que foram devidamente comunicadas ao Banco as deliberações, não tendo o mesmo convocado assembleia extraordinária, recorrido à arbitragem ou impugnado as deliberações.

Foi proferido despacho saneador em que se julgou improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade processual passiva, foi identificado o objecto do processo e os temas da prova.

Veio a efectivar-se a audiência de discussão e julgamento com a prolação de sentença nos seguintes termos, no que concerne à parte dispositiva: “Em face do exposto, o Tribunal julga a ação parcialmente procedente por provada e, em consequência: I – Condena a primeira ré, “Banco Y, SA” a pagar ao autor, Condomínio do Prédio X, a quantia global de € 27.954,50 (vinte e sete mil, novecentos e cinquenta e quatro euros e cinquenta cêntimos), acrescidos de juros de mora à taxa de legal, desde a citação até efetivo pagamento; II - Condena a primeira ré, “Banco Y, SA” a pagar ao autor, Condomínio do Prédio X, as quotas mensais aprovadas na assembleia de 13/12/2014, relativas à fração “S”, no valor mensal de € 9,04 (nove euros e quatro cêntimos), vencidas desde a interposição da ação até novembro de 2015; II – Absolve a primeira ré “Banco Y, SA”, a segunda ré “Empresa B, Lda.” e a terceira ré “M. M. & Filhos, Lda.” do demais peticionado.

Custas pelo autor e pela primeira ré “Banco Y, SA”, na proporção do decaimento (artigo 527º do Código de Processo Civil)”.

Inconformado, apelou o Banco Y, SA da sentença, concluindo as suas alegações da seguinte forma: “CONCLUSÕES: I. Na opinião da Recorrente, a sentença de que se recorre enferma de uma incorreta interpretação e aplicação das seguintes normas: al. b) e e), do n.º 1, do art. 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho e do n.º 1 do art. 1424.º do Código Civil.

  1. O condomínio exige à Recorrente o pagamento dos encargos condominais previstos no n.º 1 do art. 1424.º do Código Civil no período em que as frações pertencentes à Recorrida se encontravam dadas em locação financeira.

  2. Dispõe inequivocamente a al. b) do art. 10.° do Decreto-Lei. n.° 149/95, de 24 de junho, com as alterações posteriores, que determina a responsabilidade do locatário pelas despesas de conservação e fruição das partes comuns, no caso de locação financeira de fração autónoma.

  3. A norma supra mencionada tem carácter erga omnes e, como tal, é oponível ao Condomínio.

  4. São regras especiais que, sem contrariarem substancialmente o regime da propriedade horizontal, o adaptam a uma situação particular, cuja especificidade reclama um tratamento jurídico também especial.

  5. Tal posição é amplamente sufragada pelos Tribunais Superiores, sendo o único entendimento que poderá resultar da correta interpretação da lei e com base na ponderação dos motivos que levaram o legislador a prever a norma contida na al. b) do art. 10.° do Decreto-Lei. n.° 149/95, de 24 de junho.

  6. Conclui-se que, no período em que as frações autónomas se encontravam dadas em locação financeira, não competia ao Banco Recorrente o pagamento dos encargos condominais, quer tais encargos sejam relativos a despesas com fruição ou conservação, quer assumam a natureza de despesas ordinárias ou extraordinárias.

  7. Enfermando a decisão recorrida de erro de julgamento, nos termos do n.º 2 do art. 639.º do CPC e estando em clara violação do disposto na al. b) do art. 10.° do Decreto- Lei. n.° 149/95, de 24 de junho e do n.º 1 do art. 1424.º do Código Civil.

  8. É entendimento da Recorrente que mal andou o tribunal de recurso, e que a questão jurídica controvertida em causa justifica o presente recurso, pelo que, no interesse da realização da justiça, deve ser a sentença do Tribunal a quo revogada e substituída por outra que julgue a ação improcedente e ordena a absolvição do Banco Recorrente”.

Pugna o Recorrente pela integral procedência do recurso e, consequentemente, pela revogação da sentença recorrida e pela sua absolvição.

O Autor contra-alegou pugnando pela improcedência do recurso e interpôs recurso subordinado formulando as seguintes conclusões: “Versa o presente recurso sobre a douta decisão recorrida, na parte que decidiu pela redução de 14.013,10€ para 3.503,28€ da pena pecuniária aplicada pela falta de pagamento da comparticipação extraordinária referida em 7a) dos factos provados.

A pena pecuniária aplicada não é excessiva.

Em Assembleia de Condóminos, realizada no dia 14.12.2013,foi deliberado que, verificado o incumprimento ou atraso no pagamento de comparticipações ou quotas extraordinárias, por prazo superior a 10 dias, o condómino faltoso ficaria obrigado a pagar uma pena pecuniária de valor igual ao montante das comparticipação em falta –cfr. artigo 12 dos factos provados.

A comparticipação extraordinária referida em 7a) dos factos provados venceu-se no dia 30.06.3014 – fr. artigo 7 dos factos provados.

A comparticipação em causa é referente à fracção X, cujo valor patrimonial tributário é de 601.833,00 euros – cfr. artigos 7a) e 2a) dos factos provados.

Considerando o valor coletável da fracção X aqui em causa, poderia, nos termos legais, ser aplicada uma penalização de até 22.568,74euros – cfr. Artigo1434.º, n.º 2 do Código Civil (remete-se, nesta parte, para a fundamentação jurídica da sentença recorrida).

Ou seja, a pena concretamente aplicada já é inferior ao limite legal em 8.555,64 euros.

O Recorrido Banco Y foi interpelado para proceder ao pagamento comparticipação referida em 7a) dos factos provados – cfr. artigo 8 dos factos provados.

A presente acção deu entrada no dia 09.06.2015, ou seja, volvido mais de um ano sobre o vencimento da comparticipação – cfr. petição inicial.

O Recorrido Banco Y foi citado para acção, permanecendo em situação de incumprimento.

Desde a data de entrada da acção até ser proferida a sentença passaram mais dois anos e meio, continuando o Recorrido Banco Y sem proceder ao pagamento da comparticipação.

Ou seja, a comparticipação para custear as obras de reparação e conservação do edifício está vencida há mais de três anos e meio, desconhecendo-se ainda a data em que o Recorrido Banco Y fará tal pagamento.

A redução de uma qualquer pena pecuniária não pode ser de tal ordem que esvazie a sua função, nomeadamente o seu carácter dissuasor e sancionatório.

Ainda que se entendesse que a pena pecuniária aqui em causa pudesse ser excessiva do ponto de vista abstracto, certamente não o é do ponto de vista concreto.

Salvo melhor entendimento, o recurso à equidade deverá ter em consideração a realidade como um todo, atendendo às particularidades do caso, em todas as suas perspectivas e dimensões.

O Recorrido Banco Y não se trata de um mero particular, cujos recursos económicos são, amiúde, muito escassos.

Somente no prédio do Condomínio aqui Recorrente, o Banco Y é proprietário de, pelo menos, quatro fracção autónomas, cujo valor patrimonial tributário total – e nem estamos a falar do valor de mercado, que é superior – é demais de um milhão de euros (concretamente, 1.090.476,00€) – cfr. artigo 2 dos factos provados.

O Recorrido Banco Y é uma instituição bancária, sendo do conhecimento público os valores das taxas de juro, comissões, despesas, etc. que, à semelhança dos seus pares, cobra aos seus clientes quando estes incumprem os contratos que consigo celebraram, que, salvo o devido respeito, não poderão ser considerados menos gravosos do que a pena pecuniária aqui em discussão.

Dadas as concretas circunstâncias do Recorrido...

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