Acórdão nº 2939/10.6TBCDL. L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 28 de Outubro de 2014
| Magistrado Responsável | LUIS ESPIRITO SANTO |
| Data da Resolução | 28 de Outubro de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa .
I – RELATÓRIO.
Intentou M.
a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra R. e N.
.
Alegou, essencialmente : No dia … de Junho de 20…, o Autor, na qualidade de promitente comprador, e os Réus, na qualidade de promitentes vendedores, celebraram contrato promessa de compra e venda do prédio urbano sito na Praceta…, pelo preço de € 127.500,00, dos quais € 7.500,00 foram pagos no acto da assinatura do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento e os restantes 120.000,00 € seriam pagos com a celebração da escritura de compra e venda.
Ficou acordado que a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento seria devolvido ao Autor caso o empréstimo bancário por este solicitado não fosse concedido no prazo de quatro semanas a contar da data da assinatura do contrato promessa, sendo esta uma condição essencial do negócio, que era conhecida dos Réus e por estes aceite.
Previamente à assinatura do contrato o Autor tinha diligenciado no sentido de obter crédito bancário junto do DB e do Banco P e que após a sua celebração diligenciou junto de outras entidades bancárias, nomeadamente a Caixa Geral de Depósitos e o Banco C, sem que, no termo do prazo previsto no contrato, tivesse logrado obter a aprovação do crédito.
O Autor foi mantendo os Réus e a agência imobiliária informada.
Sem que nada o justificasse, os Réus, por carta datada de 15 de Setembro de 20…, comunicaram ao Autor a resolução do contrato promessa, imputando ao Autor o incumprimento do contrato promessa por não terem sido realizadas as diligências necessárias para a marcação da escritura.
Nessa data o Autor aguardava ainda a decisão de duas entidades.
Em resposta, o Autor, por carta de 23 de Setembro de 20… deu sem efeito o contrato promessa, devolveu as chaves e pediu a restituição da quantia por si entregue, o que os Réus recusaram, alegando a necessidade de prova da não aprovação do crédito bancário por declaração escrita.
As partes condicionaram o contrato à verificação, num determinado prazo, de um facto futuro e incerto (aprovação do empréstimo bancário), o que consubstancia uma verdadeira condição.
Não se verificando a condição, o contrato promessa deixaria de produzir efeito, constituindo-se os promitentes no dever de restituir o que foi prestado.
Não assiste aos Réus o direito à resolução do contrato, não só por o Autor não se encontrar em incumprimento, como por os Réus não poderem, sem mais, concluir pela perda do interesse do Autor e por os Réus manterem interesse na celebração do contrato prometido.
Acresce que os Réus não procederam à interpelação admonitória do Autor.
Conclui peticionando que os Réus sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 7.570,68 acrescida de juros até integral pagamento. Regularmente citados, os Réus vieram contestar.
Alegaram, essencialmente : O que ficou acordado entre as partes foi que decorridas as quatro semanas previstas, sem que o Autor nada dissesse, a promessa ter-se-ia por firme, não podendo ser resolvido pelo Autor com esse fundamento, sendo que o Autor nada comunicou aos Réus nesse prazo.
O Autor incumpriu a obrigação de marcar a escritura, que o interpelaram verbalmente e que, em face do incumprimento do Autor, perderam o interesse na venda, pelo que fizeram validamente actuar o regime previsto no art. 442.º, n.º 2 do Código Civil.
Para o caso da acção proceder, os Réus deduziram reconvenção, peticionando a condenação do Autor no pagamento da quantia de € 4.075,00, a compensar no valor eventualmente a restituir, acrescido de juros e demais encargos legais.
Para tanto alegam que o Autor não agiu de boa-fé nos termos do art. 227.º, n.º 1 do Código Civil, tendo levado os Réus a crer na sua capacidade financeira e na viabilidade plena da concretização da venda, nomeadamente com a exibição de documentos bancários, com a estipulação de um sinal elevado, com a solicitação das chaves e com o início da execução das obras de adaptação.
Apenas quando confrontado com a resolução do contrato operada pelos Réus, e depois de saber que os Réus tinham liquidado uma parte da comissão, o Autor veio invocar a falta de aprovação do empréstimo.
Os Réus apenas liquidaram a comissão à imobiliária porque o Autor lhes asseverou a concretização do negócio. O Autor tornou-se responsável pelos danos causados aos Réus, devendo indemnizá-los pelo valor da comissão já liquidada e daquela que se mostrar ainda devida, em montante não inferior a 3.075,00 € e nas despesas com solicitação de apoio jurídico, com advogados e encargos com o processo em montante não inferior a 1.000,00 €.
Em resposta, o Autor veio contestar o pedido reconvencional, impugnando os factos alegados pelos Réus, nomeadamente quanto à actuação de má-fé e quanto ao pagamento da comissão.
Conclui peticionando a condenação dos Réus como litigantes de má-fé em multa e indemnização a fixar pelo Tribunal.
Os Réus responderam ao pedido de condenação como litigantes de má-fé, propugnando pela sua improcedência por não ter fundamento.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 92 a 93.
Realizou-se audiência de julgamento, com fixação da matéria de facto.
Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente e, em consequência, condenou os Réus a pagar ao Autor a quantia de € 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), acrescido de juros de mora à taxa legal, vencidos desde 24 de Setembro de 20… e vincendos até integral pagamento; a reconvenção totalmente improcedente e em consequência absolveu o Autor/reconvindo do pedido reconvencional; absolveu os Réus do pedido de condenação como litigantes de má fé ( cfr. 249 a 273 ).
Apresentaram os RR. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 365 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 286 a 325, formularam os apelantes as seguintes conclusões : (…) NESTES termos e nos mais de direito que forem doutamente supridos por V. Exas., deve o presente recurso ser julgado procedente e, consequentemente ser a sentença recorrida:
-
Anulada por enfermar de evidentes erros de julgamento, tanto no que se refere a decisão da matéria de facto, como no que toca ao respectivo enquadramento e solução jurídicas, conforme acima desenvolvido e com os fundamentos ai indicados, para os quais se remete; b) Substituída por uma outra que julgue a acção conforme peticionado pelos ora Recorrentes em sede de Contestação.
Contra-alegou a apelada, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida e ampliando o recurso relativamente à parte da decisão em que se considerou a sua actuação em abuso de direito.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância : 1. Os Réus, designados por Promitente Vendedor ou Primeiro Outorgante, e o Autor, designado por Promitente Comprador ou Segundo Outorgante, celebraram acordo denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de … de Junho de 20…, com, além do mais, o seguinte teor: “Cláusula Primeira IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL O Primeiro Outorgante é dono e legítimo possuidor do prédio urbano composto por, casa com 1.º andar, dependência e logradouro, sito na Praceta… .
Cláusula Segunda PROMESSA DE COMPRA E VENDA Pelo presente contrato, o Primeiro Outorgante, promete vender ao Segundo Outorgante, livre de ónus e encargos e responsabilidades de qualquer espécie ou natureza, e este promete comprar, o prédio urbano identificado na cláusula primeira deste contrato.
Cláusula Terceira : O preço da prometida compra e venda do prédio objecto deste contrato, é de 127.500,00 Euros (cento e vinte e sete mil e quinhentos euros), e é pago pelo Promitente Comprador ao Promitente Vendedor, do seguinte modo: 1 –
-
O montante de 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda, a título de sinal e princípio de pagamento, dando-se quitação.
-
O montante de 120.000,00 (cento e vinte mil euros) no acto de assinatura da competente escritura de compra e venda, como valor remanescente, dando-se quitação.
-
O montante entregue a título de sinal e princípio de pagamento será devolvido ao promitente comprador caso o empréstimo bancário solicitado pelo mesmo, não obtenha aprovação no prazo de 4 semanas a contar da data da assinatura do presente contrato.
Cláusula Quarta ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E CONDIÇÕES COMPLEMENTARES 1. A escritura de compra e venda do prédio, objecto do presente contrato, será outorgada até ao dia 31 de Julho de 20….
-
O Comprador, obriga-se a avisar o Promitente Vendedor com antecedência de, pelo menos, oito dias, relativamente à data, hora e local, em que a escritura de compra e venda se realizará.
-
O Segundo Outorgante obriga-se a entregar ao Primeiro Outorgante, logo que estes os solicite, os documentos que, da sua parte, sejam necessários à formalização da escritura de compra e venda.
Cláusula Quinta ENTREGA DO PRÉDIO E ENCARGOS 1. A entrega das chaves, ocorrerá em data a acordar e aceite por ambas as partes, ficando ao encargo do segundo outorgante o prédio urbano, para que possa executar no imediato obras de beneficiação do mesmo, as quais ficarão a fazer parte integrante do prédio urbano.
(…) Cláusula Sexta FORO E LEI COMPETENTE 1. Os intervenientes do presente contrato, atribuem-lhe o carácter irrevogável e irretractável e a faculdade de execução específica prevista no artigo 830.º do código civil, declaram que o mesmo exprime as suas livres e reais vontades e que o aceitam na forma exarada.
Cláusula Sétima BOA FÉ 1. O presente contrato é assinado por ambos os contraentes no máximo da sua boa fé, declarando o PROMITENTE VENDEDOR que, relativamente ao imóvel objecto deste contrato, tomado no seu todo ou em alguma das suas partes, não existe nem se prevê vir existir qualquer litígio judicial ou extrajudicial.
-
Assim sendo, consideram as partes contraentes, por comum acordo, que todas as cláusulas acordadas e que este contrato consagra são...
-
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO