Acórdão nº 179/06.8TBLNH.L1-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 16 de Outubro de 2014

Magistrado ResponsávelANABELA CALAFATE
Data da Resolução16 de Outubro de 2014
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:


Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa I – Relatório 1. JCA instaurou acção declarativa sob a forma de processo sumário em 08/03/2006 contra AJL (1º réu), MHMLF e marido AJF (2ºs réus), MCCL (3ª ré), AAR e mulher LMCR (4ºs réus), pedindo que seja reconhecido ao Autor o direito de haver para si o prédio vendido através da escritura de 21/09/2005.

Alegou, em síntese: - é dono, na proporção de 9/10, de um prédio rústico sito no concelho de Lourinhã; - esse prédio confina com o prédio rústico que os 1ºs, 2ºs e 3ºs Réus venderam ao 4º Réu em 21/9/2005; - são prédios com áreas inferiores à unidade de cultura fixada para a região, pelo que o Autor tem direito de preferência na aquisição; - os Réus não comunicaram ao Autor que iam efectuar o referido negócio, do qual teve conhecimento em Janeiro de 2006.

*O A. depositou o valor correspondente ao preço da aquisição do prédio.

*Os RR AJL e MCCL foram citados editalmente.

*Apenas contestaram os RR AAR e LMCR, tendo deduzido reconvenção «por cautela de patrocínio».

Impugnaram parte dos factos alegados na p. i. e invocaram, em resumo: - o A. é parte ilegítima por estar desacompanhado dos restantes comproprietários; - o R. A.. era arrendatário rural do prédio vendido por contrato verbal desde 1994 reduzido a escrito em 2004 e por isso tem direito de preferência na compra do prédio que prevalece sobre o direito de preferência do proprietário confinante; - os 1ºs, 2ºs e 3ºs RR comunicaram verbalmente ao A., em Julho de 2005, a sua intenção de vender o prédio ao 4º R. e condições da venda, interrogando-o se estava interessado na aquisição, mas o A. disse não estar interessado, pelo que renunciou ao exercício do direito de preferência; - além disso, o A. não exerceu o direito de preferência no prazo de 8 dias, pelo que caducou o seu direito.

Em reconvenção pediram a condenação do A. a pagar-lhes a quantia de 532,63 € referente a despesas que tiveram com a compra (registo, IMT e despesas notariais).

*Em 29/07/2010 faleceu o primitivo A., tendo sido declarada suspensa a instância.

Em 14/06/2012 declarou-se cessada a suspensão da instância por ter sido habilitado JACA como Autor, no apenso A de incidente de habilitação de adquirente ou cessionário.

*O A. habilitado JACA respondeu à contestação pugnando pela improcedência das excepções e da reconvenção, tendo invocado, além do mais: - os RR A.. e L... nunca foram arrendatários do R. JAL; - o direito de arrendamento não prevalece sobre o direito do prédio rústico confinante pois o art. 28º nº 2 do DL 385/88 não refere expressamente que o direito do arrendatário apenas cede perante o exercício de co-herdeiro; - mesmo que tivesse havido algum acordo verbal em 1994, o alegado contrato de arrendamento rural verbal é nulo pois tinha de ser reduzido a escrito; - além disso, o alegado contrato escrito de arrendamento rural de 27/06/2004 não é válido por não ter sido outorgado por todos os herdeiros, pois apesar de nele constar o prazo de 5 nos, a sua outorga pelo cabeça de casal é um acto de administração extraordinária, já que nos termos do art. 5º do DL 524/99 o arrendamento não pode ser celebrado por prazo inferior a 7 anos no caso de agricultor autónomo; - acresce que, para poderem exercer o direito de preferência, os RR teriam de ser titulares de um contrato de arrendamento rural com pelo menos três anos de vigência e o alegado contrato de arrendamento apenas foi outorgado em 27/06/2004; - não há caducidade nem renúncia do direito por parte do anterior A.; - o anterior A. efectuou todos os pagamentos devidos, devendo improceder a reconvenção.

*2. No saneador decidiu-se que as partes têm legitimidade para a acção, exarando-se: «Os RR vieram invocar a preterição de litisconsórcio necessário do lado ativo.

No entanto, tal questão encontra-se prejudicada pelo facto de, por via das escrituras de doação e de divisão de coisa comum constantes do apenso A, o agora A, JACA, ser o único proprietário do prédio que corresponde aos 9/10 que pertenciam ao A primitivo e os restantes 1/10 constituem agora prédios autónomos.».

*No saneador foi também proferida a seguinte decisão: «Relativamente ao alegado arrendamento verbal do prédio rústico designado “Pomar Velho” ou “Pomar Velho do Norte”, da Freguesia e Concelho da Lourinhã, com a área de 4.280 m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 130 da Secção N e descrito na Conservatória do Registo predial da Lourinhã sob o nº 8230 ao 4º R. há que ter em conta que, nos termos do art. 3º nº 1 do RAR, os contratos de arrendamento rural são obrigatoriamente reduzidos a escrito, pelo que tendo tal contrato sido celebrado sem redução a escrito, é nulo nos temos do art. 220º do Código Civil e, nos termos do art. 286º do Código Civil não produz quaisquer efeitos. Daí que o 4º R não goze de qualquer direito de preferência nos termos do art. 28º do RAR.».

*3. Inconformados com a decisão proferida no saneador que julgou nulo o contrato de arrendamento interpuseram recurso de agravo em 04/03/2013, que foi admitido como apelação por despacho de 24/04/2013, os RR AAR e LMCR (4ºs RR) e tendo alegado em 28/05/2013, formularam as seguintes conclusões: 1ª Questão: Decidir se a matéria alegada pelos Réus na contestação deverá ser selecionada e se deverá ser concedida aos Réus a possibilidade de provar a celebração verbal, no início do ano de 1994, de contrato de arrendamento ao agricultor autónomo, mediante a renda de 6.000$00, correspondente a 29,92 €, e de provar que o documento escrito junto aos autos, celebrado em 27 de Junho de 2004, se destinou a formalizar esse contrato.

  1. Desde os primeiros meses do ano de 1994 que é o Réu A.., com exclusão de outrem que cultiva o prédio rústico identificado em O), facto que o A. não impugnou.

  2. Os Réus invocaram na sua contestação o seguinte: Nos primeiros meses do ano de 1994 o Réu AJL deu verbalmente de arrendamento ao Réu AAR e este tomou de arrendamento o prédio rústico, no sítio de “Pomar Velho” ou “Pomar Velho do Norte”, inscrito na matriz no artigo 130 da Secção, pela renda anual de 6.000$00, que o Réu A.., anualmente, sempre, pagou ao Réu AJL e que aquele AJL sempre recebeu. Mais tarde a renda anual foi alterada para o montante de 7.000$00.

  3. No ano de 2004, o Réu A..... Leal pediu ao Réu AAR para lhe passar a pagar a renda anual de 100,00 €, o Réu A.. recusou o aumento de renda apenas aceitando que a renda fosse aumentada para 50,00 € por ano, impondo como condição a redução a escrito do contrato de arrendamento.

  4. O Réu A..... Leal aceitou reduzir a escrito o contrato de arrendamento e o aumento proposto pelo Réu AAR, e, nessa sequência, em 27.06.2004, o Réu AJL e o Réu AAR reduziram a escrito o contrato de arrendamento incidente sobre o prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 130 Secção N, conforme se pode observar do contrato intitulado “contrato de arrendamento ao cultivador direto” junto como doc. nº 1 com a contestação que se destinou a formalizar o contrato verbal celebrado no início do ano de 1994.

  5. O contrato de arrendamento verbal celebrado nos primeiros meses do ano de 1994 é válido porque a omissão de redução a escrito do contrato foi imputável ao locador. A invalidade inicial do contrato de arrendamento autónomo por falta de redução à forma escrita convalidou-se em 27.06.2004 tendo o contrato de arrendamento tido início nos primeiros meses de 1994.

  6. Quanto à invalidade invocada pelo A. não se verifica, pois o contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, prazo esse que, nos termos do art.º 5º do Decreto-Lei nº 385/88 de 25 de Outubro se considera ser de 7 anos o que não implica a invalidade do contrato quando muito anulabilidade estA.....ecida no interesse das herdeiras de MMCL, apenas as Rés MHMLF e MCCL teriam legitimidade para arguir a alegada anulabilidade - caso se entendesse que nesses termos era afectado o acto, no prazo e nos termos previstos pelo art.º 287º nº 1 do Cód. Civil.

  7. Parece não haver dúvidas que o Réu AJL acordou verbalmente com o Réu AAR a exploração agrícola do prédio rústico no início do ano de 1994, posteriormente, a omissão de redução a escrito do contrato, imputável ao locador AJL, foi sanada, tendo o contrato verbal de arrendamento cumprido o desiderato de ser reduzido à forma escrita (ainda que não participado pelo senhorio ao Serviço de Finanças), contrato esse que estava vigente à data da venda.

  8. Parece-nos assim, salvo melhor opinião, que tendo o contrato de arrendamento sido validado formalmente pelo escrito junto como doc nº 1 com a contestação o douto despacho recorrido deveria ter considerado e seleccionado a matéria alegada nos artºs 11º a 22º da contestação, e deveria ter considerado o contrato de arrendamento escrito junto como doc. nº 1 com a contestação.

  9. Circunstancialismo que sai reforçado por, nos termos do nº 3 do artº 3º da LAR sempre “qualquer das partes ter a faculdade de exigir mediante notificação à outra parte, a redução a escrito do contrato”, sendo a redução a escrito dos contratos de arrendamento, mesmo dos já existentes, é manifestamente uma medida legislativa que se destina a proteger os interesses do contraente mais fraco, no caso, o rendeiro e cultivador da terra.

  10. Assim, a ganhar ênfase a evidência de que estando junto aos autos o exemplar do contrato de arrendamento que o Réu alegou na contestação ter reduzido a escrito um contrato verbal celebrado no início do ano de 1994, parece-nos estar plenamente satisfeita a exigência feita pelo artº 35º nº 5 da L.A.R. não havendo assim razões para não se terem considerado os factos alegados pelos Réus na contestação, não havendo assim razões para se julgar nulo o contrato por falta de redução a escrito.

  11. O Tribunal a quo deveria ter considerado a matéria alegada nos artºs 11º e 12º da contestação, e deveria ter considerado o contrato de arrendamento escrito junto como doc. nº 1 com a contestação.

    1) Na sua contestação e no requerimento em que exerceram o contraditório quanto à matéria de excepção, os...

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