Acórdão nº 2330/13.2TBSXL.L1 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 02 de Dezembro de 2014
| Magistrado Responsável | L. ESP |
| Data da Resolução | 02 de Dezembro de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa ( 7ª Secção ) I – RELATÓRIO.
Intentou C., com sede na Rua… , acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra U., com sede no.. .
Essencialmente alegou que : A A. é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária, detentora da licença AMI nº...
Em 7 de Junho de 2012, a A., representada por uma consultora imobiliária, celebrou com a R. um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, com o nº …/…, com prazo de duração de 6 meses, renovável por iguais períodos, tendo por objecto a venda do prédio urbano sito na Rua… – cfr. fls 20 a 23.
Segundo o mencionado contrato, a R. obrigava-se a pagar à A., a título de remuneração pelos serviços prestados, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado, à qual acrescia IVA à taxa legal em vigor.
Durante a execução do contrato a A. praticou todos os actos usuais e necessários para a comercialização do referido imóvel, tendo em vista a sua venda, procedendo à recolha de informação sobre o negócio imobiliário em causa, realizando acções de promoção e de divulgação do imóvel e dando-o a conhecer a potenciais interessados durante um período de tempo de aproximadamente 5 meses, tais como: - afixação de fotos e características do imóvel na montra do seu estabelecimento comercial e através de folhetos publicitários distribuídos em locais estratégicos: junto da estação de comboios da F, em Corroios, e junto do terminal dos barcos, em C….
- colocação na página da internet da rede de imobiliárias que representa, a “RM”, de fotos do imóvel, com as suas características e preço.
- afixação de placas identificativas no próprio imóvel, nas quais se podia ler “vende-se”, bem como o logotipo da A. e os seus contactos telefónicos.
- em 14 de Julho de 2012 a A. organizou o evento denominado “Open house” (visita ao imóvel sem qualquer aviso prévio, sem marcações de visita e sem agendamento), no referido imóvel, tendo para o efeito elaborado e distribuído folhetos publicitários dos quais deu prévio conhecimento à R.
- afixação de sinalética (placas/setas) em locais estratégicos ao longo dos percursos possíveis para o imóvel, com fotos, contacto da consultora imobiliária, logotipo da A. e a menção “vende-se moradia”, a indicar a localização do imóvel.
Em todas as visitas feitas ao imóvel foram preenchidas e assinadas as “fichas de visita”, as quais foram sempre dadas a conhecer à R.
Resultou da actividade de mediação imobiliária da A. a negociação do imóvel com o cliente J. que veio posteriormente frustrar-se, tendo, inclusivamente, a R. requerido, junto da entidade bancária BV, pelo destrate da hipoteca.
Em 18 de Setembro de 2012, a consultora imobiliária da A. visitou o imóvel com o T., actual proprietário, que de imediato demonstrou interesse na sua compra.
Essa visita, a primeira de muitas outras que o Sr. T. fez ao imóvel, proporcionou-se exclusivamente pelas diligências feitas pela A., nomeadamente pelas placas afixadas no próprio imóvel e pela sua iniciativa em estabelecer posteriores contactos telefónicos para o agendamento da visita.
Na sequência do interesse manifestado quer pelo Sr. T. quer pela sua mulher IN, na aquisição do imóvel, e pretendendo efectuar algumas alterações ao mesmo, a A., por solicitação daqueles, remeteu em 21 de Setembro, por correio electrónico, as plantas do imóvel, e em 23 de Outubro, o projecto da rede predial de esgotos e águas. Em data não apurada, mas no final do mês de Outubro, numa das visitas pelo Sr. T. P ao imóvel, proporcionou-se uma troca de cartões de visita ente o representante legal da R. e o Sr. T. , que desagradou à A., uma vez que recaía sobre esta a negociação do imóvel. Pese embora tenha manifestado o seu desagrado ao representante legal da R., a A. sempre pautou a sua relação comercial por critérios de boa-fé negocial, acreditando que a R. se pautaria pelos mesmos critérios.
Não obstante terem sido feitas mais duas visitas ao imóvel com a consultora imobiliária da A., a partir daquela data T. começou a criar obstáculos à compra do imóvel, alegando, para o súbito desinteresse, não só a sua localização, como a inexistência de boas escolas públicas para os filhos frequentarem, tendo mesmo sido sugerido pela A. um colégio particular próximo do imóvel. Simultaneamente, a R. demonstrava indignação pelo súbito desinteresse do Sr. T. , questionando a A. sobre as razões do mesmo.
Em 23 de Novembro de 2012, sem qualquer aviso prévio ou manifestação de vontade, A R. enviou à A. uma carta informando-a da sua pretensão em não renovar o contrato de mediação imobiliária que havia celebrado com esta em 7 de Junho de 2012 e com término em 7 de Dezembro de 2012.
Estupefacta, uma vez que ainda se aguardava pela proposta de T. quanto ao preço do imóvel, porquanto, alegadamente, pretendeu em primeiro lugar aferir sobre o preço das obras a realizar, a A. ligou à R.. questionando-a sobre o motivo subjacente à não renovação do contrato. A R. transmitiu à consultora imobiliária da A. que pretendia, face à actual conjuntura económica, arrendar o imóvel, reforçando, contudo, que na eventualidade de o negócio se concretizar esta teria direito à comissão estabelecida no contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.
Em 12 de Dezembro de 2012, a A. informou T. que a R. não havia renovado o contrato de mediação imobiliária, informando-o ainda que, se mantivesse interesse na compra do móvel e quisesse a presentar proposta de preço, a sua mediação imobiliária mantinha-se, uma vez que era anterior à data do término do contrato.
Em resposta, T. informou a A., por telefone, da necessidade de ponderar melhor sobre a aquisição do imóvel, face à sua localização e aos preços praticados no colégio particular, pedindo-lhe que deixasse passar a época festiva que se atravessava e que o contactasse no mês de Janeiro.
A partir dessa data, o Sr. T. deixou de atender o telefone à A.
Em momento posterior a A. veio a saber que o negócio da venda do imóvel foi feito, efectivamente, entre a R. e o Sr. T., à revelia da A., concretizando-se em 28 de Dezembro de 2012, no notário… O facto de omitirem, aquando da assinatura da escritura de compra e venda, a existência de mediação imobiliária aquando da negociação, é demonstrativo de um acto de má-fé negocial praticado ao longo das negociações havidas entre as partes.
Em 28 de Fevereiro de 2013, a A., através da sua mandatária, enviou à R., que a recebeu, uma carta a interpelando-a para pagamento da remuneração em dívida, face à concretização da prestação de serviços de mediação imobiliária.
Apesar dos esforços efectuados para uma resolução pacífica, a R. não pagou à A. a quantia que lhe era devida a título de remuneração.
O preço final de venda do imóvel foi de € 400.000,00.
Conclui pedindo que seja a R. condenada a pagar-lhe a quantia de € 20.000,00, a título de remuneração pelos serviços prestados, acrescida de juros vencidos e vincendos, calculados à taxa comercial, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
A R. contestou a acção.
Essencialmente alegou : A exclusão ou inexistências das cláusulas apostas no contrato em que a A funda a sua pretensão, que é um contrato de adesão, por violação do disposto no art.º 5.º e 8.º do Decreto-Lei 446/85 de 25/10.
Referiu, nesse sentido, que o contrato que fundamenta o pedido formulado nos autos, contém cláusulas contratuais gerais elaboradas exclusivamente pela A., no...
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