Acórdão nº 5285/06.TVLSB.L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 16 de Setembro de 2014

Magistrado ResponsávelGRA
Data da Resolução16 de Setembro de 2014
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:


Acordam no Tribunal da Relação de ..., I - Relatório Partes: F, R, e V (Autores/Recorrentes) F e M (Réus/Recorridos) Pedido: Condenação dos Réus na execução específica do contrato promessa de compra e venda e, suprindo-se a vontade dos Réus, seja produzido, o efeito translativo da declaração negocial com declaração de que o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de .., freguesia da .., sob o nº terra de cultura arvense de sequeiro denominada "T", inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia sob o artigo , pertence aos Autores (F, na proporção ou quota de 37,5 %, V, na proporção ou quota de 37,5 % e R, na proporção ou quota de 25 %), com entrega do prédio aos mesmos, nos seguintes termos: a2) Pelo preço reduzido e modificado (nº 3 do art. 830º) igual ao preço estipulado para 7.580 m2, € 698.317,05 (140.000.000$00) deduzido do valor da área expropriada (valor esse calculado pela multiplicação da área concretamente expropriada pelo valor m2 de € 92,12) e, ainda, deduzido do valor da área que, em resultado da expropriação, resultará como non edificandi e / ou servidão estradal ou outra, de ordem legal ou administrativa (valor este calculado pela multiplicação de tal área ou áreas pelo valor de m2 de € 92,12), tudo nos termos supra indicados; a3) Condenados os Réus, por compensação, ao reembolso os Autores da importância recebidas em excesso, calculada pela diferença entre o preço reduzido ou rectificado (a2)e o montante até à data entregue aos Réus de € 653.425,24 (131.000.000$00); a4) Sendo que, caso, todavia, o prédio sobrante - após expropriação - não tenha capacidade de edificação ou que o tenha em medida negligenciável, deve entender-se que não se verifica condição essencial para o pedido de execução específica; Pedidos subsidiários 1º- Subsidiariamente, caso não tenha lugar, na pendência destes autos, a projectada expropriação e/ou caso não proceda o pedido principal, deverá ser declarado o incumprimento do contrato pelos Réus, com condenação destes à devolução do sinal em dobro (capital e respectivos juros de mora, à taxa legal - de € 1.306.850,40 (262.000.000$00)); 2º- Caso não seja possível a execução específica com redução do preço (pedido a)), e a expropriação não ter lugar na pendência dos autos e não seja julgado procedente o 1.º pedido subsidiário, ser declarada a resolução do contrato por erro sobre a base do negócio, com condenação dos Réus a devolverem aos Autores as importâncias recebidas 653.425,24 euros (131.000.000$00), acrescidas dos juros Em todos os casos: - Deverão os Réus - face à legítima expectativa dos Autores - cumprir dever de informação (exaustiva e pontualmente, informar os Autores e o Tribunal de todo o circunstancialismo, notificações e de todos os elementos do processo de expropriação, se for o caso; - Deverão os Réus ser condenados ao depósito à ordem deste autos do crédito decorrente da expropriação, tendo em vista assegurar o reembolso aos Autores da diferença entre os reforços de sinal entregues e o valor ou preço da compra e venda, entretanto, reduzido; - Ser, em todas as circunstâncias em que sejam condenados a reembolsar os Autores de quaisquer importâncias, ser, ainda, condenados a liquidar juros ou frutos civis, que se precisarão oportunamente; - Abster-se de onerar o bem objecto destes autos ou praticar actos que coloque em risco a sua livre disponibilidade, nomeadamente, celebrando contratos de arrendamento, comodato ou outros similares, na medida em que são contrários ao contrato objecto destes autos; f) Reconhecida a (que já o é) legítima retenção pelos Autores do prédio até à satisfação da sua pretensão.

Fundamentos: - Terem celebrado com os Réus, em 03 de Fevereiro de 1999, contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual prometeram comprar a estes (que prometeram vender-lhes na proporção de 37,5 para F; 37,5 % para V e 25%, para R) o prédio rústico em causa pelo preço global de 698.312,05 euros (119.711,49 euros a título de sinal e em 4 prestações mensais e sucessivas de 29.927,87 euros, entregues no acto da assinatura do contrato promessa; 538.701,72 euros, em 36 prestações mensais e sucessivas de 14.963,93 euros cada, com início em 15/07/1999 e 39.903,83 euros a pagar na data da outorga da escritura definitiva a realizar em Agosto de 2002 e no prazo de 30 dias após o pagamento da 36ª prestação); - Terem, até à data, procedido ao pagamento de Esc. 131.000.000$00, equivalente a € 653.425,24; - Nos termos acordados, a escritura seria marcada pelos Autores e teria lugar durante o mês de Agosto de 2002; - Não ter, até à data, sido celebrada escritura dada a recusa e a conduta de má-fé dos Réus e atento o conhecimento pelos Autores de facto novo: projecto de expropriação que pende sobre o prédio, que afecta os respectivos interesses e que não foi dado a conhecer pelos Réus (no prédio exerciam, como arrendatários, actividades comerciais com instalações de uso urbano de apoio a essas mesmas actividades, sendo que a decisão de contratar por parte dos Autores havia sido o desenvolvimento e aprovação de uma urbanização e deixariam de exercer as suas actividades comerciais no imóvel).

Contestação Os Réus defenderam-se por excepção invocando o incumprimento definitivo por parte dos Autores Alegaram ainda a impossibilidade de ocorrer a execução específica com redução de preço, sem ter sido declarada qualquer modificação do contrato. Esclarecem inexistir processo de expropriação relativamente ao terreno, desconhecendo-se se o mesmo irá ocorrer e em que termos. Concluem pela improcedência da acção.

Em reconvenção, alegaram terem levado a cabo, extra-judicialmente, a resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo dos Autores, atento o atraso sistemático por parte destes no pagamento das prestações acordadas e por os mesmos não terem marcado a competente escritura dentro do prazo contratualmente fixado.

Concluem pedindo a declaração judicial de resolução do contrato por incumprimento definitivo dos promitentes compradores, com as legais consequências, designadamente a perda de sinal.

Os Autores apresentaram réplica, concluindo pela improcedência da reconvenção.

Sentença O tribunal a quo julgou a acção improcedente e procedente o pedido reconvencional; em consequência, declarou validamente resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado com os Autores, reconhecendo-lhes o direito de fazer suas todas as quantias que lhes foram entregues pelos Autores.

Conclusões da apelação (transcrição)

  1. O juízo de responsabilidade (como o Prof. Baptista Machado se lhe refere) que Tribunal a quo proferiu nestes autos é, salvo o devido respeito, que é muito, deficiente uma vez que o incumprimento do Contrato-Promessa de Compra e Venda destes autos é imputável aos RR. e não aos AA.; com efeito, a douta decisão recorrida faz interpretação e aplicação não conforme aos regimes jurídicos da culpa no cumprimento (nº 1 dos arts. 799º e 801º do CC), do sinal e contrato-promessa, do ónus da prova (nº 1 do art. 342º), por um lado, e desconsidera os regimes jurídicos da mora do credor (art. 813º), da obrigação de boa-fé no cumprimento do contrato (nº 2 do art. 762º), da excepção do não cumprimentos do contrato (art. 428º) e dos pressupostos para que a interpelação admonitória seja válida e eficaz (nº 1 do art. 808º), por outro, além de não tomar em devida conta, por inteiro, a (intensa e suficiente) matéria de facto adquirida nestes autos, em violação dos comandos a que aludem, designadamente, as disposições do nº 2 do art. 653º e dos nºs. 2 e 3 do art. 659º, todos do c.p.cv.

    b) Com efeito, a douta sentença elegeu, de modo excessivamente simplista e aritmético, a comunicação dos RR., de 3 de Setembro de 2002 (doc. nº 15, a fls. 150), como constituindo interpelação admonitória eficaz e a resposta dos AA., de 11 de Setembro seguinte (doc. nº 16, a fls. 153) como não provada e, assim, julgou como lícita e fundada a resolução do Contrato-Promessa; pelo que, desconsiderou os regimes jurídicos a que se aludiu na conclusão anterior, e não captou a essência do programa contratual, das suas vicissitudes e o valor interpretativo e jurídico de todas as circunstâncias que se produziram nesse período temporal crucial -para o julgamento -que decorreu entre Maio e 22 de Outubro de 2002; É que: c) Sendo certo que, quando em Maio de 2002, os RR. já estavam embolsados de 126.000 contos (quase 90% do preço!) – faltavam, ainda, as duas últimas 2 prestações (de 3.000 contos cada), contra o acordado e o uso de dezenas de meses (ao longo de 3 anos, sensivelmente), deixou o R. marido de proceder ao levantamento dos cheques, no domicílio dos RR., além de os RR. terem alterado a sua residência sem que disso tenham dado conta aos AA. (constando dos autos várias moradas ou localidades como sendo a residência dos RR –S…, …, a do advogado, «…», «…»!); pelo que, se apurou que «os AA. não pagaram as prestações de Maio e Junho de 2002 nesses meses porque o Réu não as foi levantar como havia sido acordado» (facto 8º da base instrutória e, ainda, factos 3º, 4º, 6º e 7º); o que configura manifesta mora do credor – de Maio a Setembro de 2002 - e a criação estado de dificuldade relevante para que os AA. pudessem solver os seus compromissos; d) Em 18 de Junho de 2002 (doc. nº 12, a fls. 138), remeteram os AA. 6 cheques para pagamento da 35ª e 36ª prestações (cfr. lista que consta do doc. nº 11, a fls. 137), que vieram devolvidos, sendo que já nessa comunicação se denota o comportamento das partes, com os AA. a pugnarem por solver o seu compromisso e a solicitarem aos RR. (ou a rogarem, como foi mais o caso) queixando-se da recusa ou “protelamento” (dos RR.) no levantamento dos cheques e reclamando a indicação de morada correcta (que os AA. entretanto tiveram de apurar…); e) Não tendo os RR. dado aos AA., por escrito, e com segurança, qualquer sinal de vida aos AA., até à comunicação de 3 de Setembro (a fls. 150) -a primeira comunicação escrita...

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