Acórdão nº 4483/14.3T8ALM.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 26 de Novembro de 2015
| Magistrado Responsável | RUI MOURA |
| Data da Resolução | 26 de Novembro de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam em conferência, os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa: I - RELATÓRIO: C... Lda., com sede ..., intentou em 24 de Outubro de 2014 a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra B..., viúva, residente ... e S..., residente ... visando a condenação das Rés no pagamento da quantia de €6.150,00 acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento.
Para tanto, alegou, - socorrendo-nos com a devida vénia do bem aparelhado relatório da sentença recorrida -, em suma, que celebrou um contrato de mediação imobiliária com as Rés tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra “F” destinada a comércio, do prédio urbano sito na Rua Ferreira Borges, nºs 149 1 149 C, da freguesia de Santa Isabel, Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 474 e inscrita na matriz da freguesia de Campo de Ourique sob o artigo 2258. A Autora encontrou um interessado, D..., que apresentou uma proposta de aquisição do imóvel por €39.000. No dia 27 de Maio de 2014, invocando razões pessoais, a primeira Ré informou a Autora que tinham desistido de vender a fracção, comunicando-lhe que o contrato de mediação ficava sem efeito, o que a Autora aceitou. Porém, mais tarde, veio a verificar que as Rés venderam a fracção em causa ao comprador angariado pela Autora pelo valor de €37.000, razão pela qual entende que lhe é devida a comissão acordada.
Junta documentos e procuração.
Citadas, as Rés defenderam-se por excepção, invocando a incompetência territorial do tribunal, a cessação do contrato de mediação por acordo das partes, bem como a falta de assinatura da segunda Ré no contrato de mediação porque nunca quis contratar com a Autora. Concluem, pedindo a condenação da Autora como litigante de má-fé e a improcedência da acção.
Juntam um documento e procurações forenses.
Na resposta a Autora pugnou pela improcedência das excepções invocadas, defendeu-se da invocada litigância de má fé por parte da Ré Sónia, e invocou a litigância de má fé desta, pedindo pela sua condenação em indemnização a liquidar em execução de sentença.
A excepção de incompetência em razão do território foi julgada improcedente.
Teve lugar audiência final com gravação.
Na sentença foi decidida a matéria de facto provada e não provada, motivadamente.
Na sentença recorrida enunciou-se como thema decidendum que cumpre solucionar: -o saber se o contrato de mediação imobiliária invocado pela Autora é válido; -o saber se a Autora angariou um comprador para a fracção das Rés; -o saber se estas estão obrigadas ao pagamento de uma comissão à Autora; -e o de aferir se a Autora deve ser condenada como litigante de má-fé.
Na 1ª instância dão-se como provados os seguintes factos: 1- Por documento intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária” nº 04/02, com data de 12 de Março de 2014, assinado pela Autora e pela primeira Ré, em que figuram identificadas como mediadora a Autora e co-proprietárias as Rés, referente ao prédio sito na Rua Ferreira Borges, nºs 149 1 149 C, da freguesia de Campo de Ourique, Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 474 e inscrita na matriz da freguesia de Campo de Ourique sob o artigo 2258, pode ler-se: Cláusula 2ª (Identificação do Negócio): 1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de €45.000, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
Cláusula 4ª (Regime de Contratação): 1. Os segundos contratantes contratam a mediadora em regime de exclusividade.
Cláusula 6ª (Remuneração): 1. A remuneração será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, e também, uma vez que o contrato é celebrado em regime de exclusividade, caso o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário. 2. Os segundos contratantes obrigam-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de €5.000 (cinco mil euros), acrescido do IVA à taxa legal em vigor.
Cláusula 9ª (Prazo de duração do contrato): O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, através de carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.” 2- Em execução do contrato, a Autora publicitou a fracção das Rés através de sites, publicações da Remax e colocação de placards no local.
3- Na sequência da publicidade que efectuou, a Autora foi contactada por D... que solicitou uma visita ao imóvel.
4- O referido D... entrou em contacto com a Autora, a propósito do prédio em venda, através da publicidade e divulgação feita por esta.
5- D… nunca fez qualquer referência às Rés antes, durante ou após a visita ao local.
6- A Autora mostrou a fracção ao referido D..., interessando-o no imóvel e convencendo-o a apresentar uma proposta de compra.
7- Na sequência da referida visita, D... apresentou uma proposta de compra pelo preço de €39.000,00 (trinta e nove mil euros).
8- A Autora transmitiu à primeira Ré a proposta apresentada pelo interessado, ficando a aguardar uma tomada de posição por parte da mesma a fim de concretizar o negócio.
9- Por documento datado e assinado em 27 de Maio de 2014, a primeira Ré comunicou à Autora o seguinte: “Eu, B... (Proprietário), portador(a) do contribuinte fiscal n.º 115586288, declaro que pretendo rescindir o contrato n.º 402, efectuado com a vossa agência REMAX UP, do imóvel sito na R. Ferreira Borges, n.º 149-R/C Esq., pelo motivo de assuntos pessoais”, o qual foi assinado pela Autora com a menção “Concordo com a rescisão”.
10- No dia 02 de Junho de 2014, as Rés fizeram publicar no site www.casapronta.pt as condições da venda do imóvel para eventual exercício do direito legal de preferência por parte das entidades detentoras do mesmo.
11- No dia 24 de Junho de 2014, no cartório notarial da Lic. Georgina Martins, as Rés declararam vender ao comprador Diogo Pais, que declarou comprar, pelo preço de €37.000,00 (trinta e sete mil euros), a fracção em causa, tendo declarado não ter o contrato celebrado sido objecto de intervenção de mediador imobiliário.
Na 1ª instância dão-se como não provados os seguintes factos: A)A segunda Ré aceitou as condições vertidas no contrato descrito em 1, o qual não assinou por alegada indisponibilidade de deslocação às instalações da Autora, tendo feito crer à Autora que pretendia os seus serviços de intermediação da venda do imóvel em causa.
B)Nas circunstâncias descritas em 4, o referido D... não conhecia a fracção em venda.
Proferiu-se decisão de mérito que, a final, julgou a acção parcialmente procedente por provada e, em consequência: 1-
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Declarou-se nulo o contrato de mediação imobiliária nº 04/02; 2- b) Condenou-se a primeira Ré a restituir à Autora o valor dos serviços de mediação imobiliária que de facto lhe foram prestados no âmbito daquele contrato, a apurar em liquidação de sentença; 3- c) Absolveu-se a segunda Ré do pedido; 4- d) Absolveu-se a Autora como litigante de má-fé.
As custas ficaram pela Autora e primeira Ré na proporção de 50% – artigo 527º, nº 1 do Código de Processo Civil.
* Inconformada, recorre a Autora, recurso admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo. Cfr. fls. 139.
Conclusões de recurso da Autora: A Autora conclui assim a motivação da sua apelação:
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A nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma escrita, prevista no n.º 1 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, é, por força do disposto no n.º 5 do citado artigo, uma nulidade atípica, o que afasta a possibilidade do seu conhecimento pelo Tribunal a quo.
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Não tendo as Rés excepcionado a nulidade do contrato, nem formulado o pedido de declaração da sua nulidade do mesmo, o Tribunal recorrido excedeu a pronúncia ao analisar e decidir a questão da eventual nulidade do contrato.
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A Sentença recorrida é, assim, nula, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1 al. d) do CPC.
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A não assinatura do contrato por parte de uma das Rés não é reconduzível à situação da falta de forma escrita exigida pelo n.º 1 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, a qual está prevista para as situações de total inexistência de documento escrito, e não para as de falta de algum elemento ou mesmo assinatura.
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Tendo sido reduzido a escrito e assinado por uma das Rés, não padece o contrato do vício de forma assacado na douta Sentença recorrida.
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Sendo o contrato de mediação imobiliária um contrato de prestação de serviços, com efeitos meramente obrigacionais, a falta de assinatura de um dos proprietários não impede a produção de efeitos relativamente aos demais.
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Mesmo que se entendesse que a assinatura do contrato por todos os proprietários era condição...
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