Acórdão nº 1069/14.6TVLSB-A.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 22 de Janeiro de 2015
| Magistrado Responsável | ONDINA CARMO ALVES |
| Data da Resolução | 22 de Janeiro de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I. RELATÓRIO RESIDÊNCIA ……………..
, com sede na Av. ………, intentou contra CANDEIAS com domicílio profissional na Rua …….., PROCEDIMENTO CAUTELAR COMUM, através do qual pede que, sem audição prévia do requerido, seja: a) restituída a posse da fracção correspondente ao 4º andar do prédio urbano sito na Praça ………..; b) ordenada a entrega imediata do aludido imóvel à requerente.
Fundamentou a requerente, no essencial, esta sua pretensão da forma seguinte: 1. Por escritura pública de compra e venda, realizada no dia 25 de Outubro de 2013, no Cartório Notarial do Dr. …., a requerente adquiriu diversas fracções do prédio urbano sito na Praça ………, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, entre elas encontra-se a fracção F, correspondente ao 4º andar desse prédio.
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Todas as fracções adquiridas pela Requerente se encontram devolutas, com excepção da fracção F, 4º andar, que se encontrava, à data, arrendada a ……….., mediante contrato de arrendamento, celebrado em 29 de Maio de 1981, por escritura pública, no 17º Cartório Notarial de Lisboa.
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Não foi efectuada qualquer alteração do referido contrato, pelo que foi comunicada pelos anteriores proprietários a intenção de venda das fracções e respectivas condições ao arrendatário, de modo a que este pudesse, se assim o entendesse, exercer o direito de preferência.
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Fazia parte da essencialidade do negócio, conhecida de ambas as partes – vendedor e comprador – a alienação das fracções no seu conjunto, não tendo qualquer das partes interesse na realização do negócio de forma fraccionada.
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O arrendatário não pretendeu exercer o direito de preferência, conforme ficou a constar, aliás, da escritura de compra e venda.
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No seguimento da concretização da transmissão da propriedade do imóvel, a Requerente comunicou, em 5 de Novembro de 2011, por carta registada com AR, ao arrendatário, a transmissão da posição de senhorio no contrato de arrendamento outorgado por escritura pública de 29 de Maio de 1981, no 17º Cartório Notarial de Lisboa, e comunicou inclusive a conta bancária na qual a renda deveria ser paga a partir daquela que se venceu em Novembro de 2013.
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Em resposta, o arrendatário referiu apenas que no mês em causa já havia procedido ao pagamento da respectiva renda, pelo que apenas no mês seguinte poderia proceder de acordo com o teor da comunicação da ora Requerente, não tendo efectuado o arrendatário nesta comunicação qualquer referência à existência de outros arrendatários.
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Por carta registada com aviso de recepção, datada de 10 de Fevereiro de 2014, o Senhorio, ora Requerente, comunicou ao arrendatário a sua intenção de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, a respectiva alteração para o tipo de prazo certo com duração de três anos e a actualização do valor da renda de acordo com o valor de avaliação do imóvel nos termos do artigo 38º e seguintes do CIMI, não tendo seguido, por lapso, a caderneta predial do locado em anexo à carta, facto que o arrendatário solicitou por carta de 28 de Fevereiro do 2014, tendo a requerente procedido ao respectivo envio, por carta registada com aviso de recepção, no dia 05 de Março de 2014.
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Em resposta à carta referida no ponto anterior, em 3 de Abril de 2014, o arrendatário Victor ……… comunicou ao Senhorio, ora Requerente, a cessão da posição contratual de arrendatário em contrato de arrendamento para o exercício de profissão liberal a favor de Candeias ..
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No seguimento dessa comunicação, solicitou a Requerente que lhe fosse remetida cópia de comprovativo da citada qualidade de “co-arrendatário” do Colega a favor de quem estava a ser cedida a posição contratual de arrendatário, uma vez que do contrato de arrendamento apenas consta um arrendatário, bem como cópia do documento de cessão da posição contratual.
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Por carta de 7 de Maio de 2014, o arrendatário remeteu cópia do documento particular do contrato de cessão da posição contratual, celebrado a 1 de Abril de 2014, com efeitos a 30 de Abril de 2014, nos termos da cláusula 4ª do referido contrato.
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Tendo a cessão da posição contratual sido celebrada por documento particular, a mesma é nula por falta de forma, não produzindo, por isso, quaisquer efeitos.
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O Requerido comunicou à Requerente, em nome do arrendatário, a denúncia do contrato, por carta de 4 de Abril de 2014, pelo que Requerido não adquiriu qualquer posição no contrato de arrendamento, visto que a cessão da posição contratual apenas poderia produz efeitos a partir de 30 de Abril de 2014.
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Na mesma carta em que o Requerido, em nome do arrendatário, comunica a denúncia do contrato de arrendamento, vem solicitar que lhe seja liquidado o valor de €121.000,00 respeitantes a eventuais benfeitorias realizadas, não tendo apesentado quaisquer documentos de prova sobre a realização, por si, das referidas benfeitorias, sendo que se algumas benfeitorias foram realizadas, as mesmas tê-lo-ão sido pelo arrendatário único contratualmente existente até 30 de Abril de 2014, e não pelo ora Requerido, cuja relação com o locado, até à referida data, a Requerente desconhece em absoluto, nem tem de conhecer.
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Em momento algum a Requerente recusou o pagamento de quaisquer benfeitorias que o arrendatário venha a reclamar e venha a comprovar ter realizado no imóvel, por prova documental, como sempre tem sido referido pela Requerente.
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Requerido tem recusado o envio do suporte documental da realização, por si, das benfeitorias que refere, tal como nunca descriminou que benfeitorias teriam sido essas, apenas referindo que se disponibiliza para que o representante da requerente visite o locado, desde que com aviso prévio de, pelo menos, três dias, o que de nada adiante, sem a Requerente ter, previamente, prova documental da realização das mesmas, visto que não conhece as condições em que o locado estava à data da celebração do contrato de arrendamento com o arrendatário, data essa que foi muito anterior à sua aquisição das fracções.
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De resto, o contrato estabelece que o arrendatário só pode efectuar obras com autorização escrita do senhorio e, uma vez feitas, ficarão incorporadas no prédio, não podendo o inquilino exigir por elas qualquer indemnização ou alegar direito de retenção.
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Embora o Requerido, não pudesse desconhecer os termos do contrato de arrendamento, veio este alegar, por correio electrónico datado de 20 de Junho de 2014, que em caso de denúncia de contrato de arrendamento por parte do arrendatário, as benfeitorias são devidas independentemente daquilo que resulta do contrato.
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À data da denúncia – carta de 4 de Abril de 2014, recepcionada pelo senhorio, ora Requerente, a 7 de Abril de 2014 – denúncia esta que foi aceite pela senhoria por ter ido, como refere a carta, efectuada em nome do arrendatário, Victor ……, Requerente não detinha a qualidade de arrendatário, qualidade essa que assumiu, por cessão da posição contratual, a partir de 30 de Abril de 2014.
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No presente caso, sendo 07 de Abril de 2014 a data em que a carta de denúncia foi recepcionada pela Requerida, o prazo de sessenta dias previsto no n.º 1 do artigo 34º do NRAU terminou no passado dia 6 de Junho de 2014, sem que o Requerido tenha procedido à entrega do locado.
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O Requerido na sua troca de correspondência com a procuradora da Senhoria, mencionou que iria exercer o seu suposto direito de retenção sobre o imóvel, caso a Requerente não proceda ao pagamento do valor que aquele tem vindo a exigir pelas alegadas benfeitorias, não obstante não deter nenhum crédito sobre o proprietário do imóvel, ora Requente, por não se encontrar reunido qualquer pressuposto para que o Requerido possa vir a exercer um direito de retenção sobre o locado.
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O Requerido tem perfeita e clara noção de que, ao não entregar o locado como está obrigado por efeitos de denúncia, está a lesar os direitos da Requerida, nomeadamente o direito de propriedade, impedindo-a de dispor de um bem que é seu e, ao pretender invocar, de forma ilegítima, o exercício de um alegado direito de retenção, o Requerido está quase a recorrer a “ coacção moral” sobre a Requerente para obter uma indemnização a que não tem legitimidade.
Em 09.07.2014 foi proferido o seguinte Despacho: Nos presentes autos de procedimento cautelar, a requerente Residência ….. demandou o requerido Candeias ....…, pretendendo que, relativamente à fração autónoma designada pela letra F, correspondente ao 4.º andar, do prédio urbano com os n.ºs …. sito na Praça ……., seja “(…) restituída a posse da fracção correspondente ao 4º localizada no prédio identificado no artigo 1º do presente articulado” e ainda que seja “(…) ordenada a entrega imediata do imóvel acima identificado à Requerente.” Como a própria requerente reconhece, “Considerando que o Requerido iniciou hoje o exercício do seu alegado direito de retenção, dando assim inicio a uma ocupação ilegítima, mas não violenta, do imóvel, não pode a Requerente socorrer-se de qualquer procedimento cautelar especificado, como seja o de restituição provisória da posse, sendo, por isso, adequado o procedimento não especificado que ora se requer, nos termos do artigo 379º do CPC.” Assim, não está em causa o procedimento previsto nos arts. 377.º e 378.º do CPCivil cuja previsão comporta, como regra, a dispensa de citação e audiência prévias do requerido, mas antes o procedimento cautelar comum – art. 379.º do CPCivil.
Considerando o teor do conjunto de factos alegados no apresentado requerimento inicial, entendo que a audição do requerido não porá em risco sério o fim e a eficácia da solicitada providência, motivo porque não se dispensa tal prévia audição [art. 366.º, n.º 1, do CPCivil].
Assim, cite a requerida nos termos legais.
O requerido foi citado, através de agente de execução, no dia 17.07.2014.
No dia 28.07.2014, o requerido Candeias …….., apresentou, em papel, na secretaria do Tribunal, OPOSIÇÃO à Providência Cautelar, na qual impugnou não só o valor dado pela...
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