Acórdão nº 7437/11.8TBSXL. L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 19 de Fevereiro de 2015

Magistrado ResponsávelMARIA TERESA ALBUQUERQUE
Data da Resolução19 de Fevereiro de 2015
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:


Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa RELATÓRIO: I – M. e A., intentaram contra a “S. Sociedade de Construção, Lda”, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo a resolução do contrato promessa de compra e venda do imóvel a que os autos se referem e a condenação da R. no pagamento da quantia de € 20.000 a título de restituição do sinal em dobro, acrescida de juros de mora contados desde a data da citação até integral pagamento, e ainda a sua condenação a pagar-lhes € 500 a título de danos não patrimoniais.

Alegam que tendo celebrado com a R. em Março de 2010 um contrato promessa de compra e venda de um imóvel na qualidade de promitentes compradores e a R. na de promitente vendedora, e tendo eles pago a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 10.000,00 €, verificaram logo nesse Inverno que o imóvel, no qual passaram a viver desde o contrato promessa, sofria de graves defeitos provenientes da construção – graves humidade e bolor. Não obstante terem solicitado da R. as necessárias reparações, esta não as efectuou. Contactaram então uma empresa que verificasse os defeitos do imóvel e apresentaram à R. o respectivo relatório, que a R ignorou, nenhuma reparação das solicitadas tendo feito, o que implicou que os AA. viessem a proceder à resolução do contrato promessa por perda de interesse na compra do imóvel. A R. contestou, pondo em causa a existência dos defeitos apontados pelos AA., salientando que em face dos mesmos, os AA. teriam, quando muito, direito a exigirem a respectiva reparação, referindo ainda que o que os AA. pretendiam efectivamente era celebrar outro negocio sem perderem o sinal.

Foi proferido despacho saneador e foi seleccionada a matéria de facto.

Tendo tido lugar o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarando resolvido o contrato-promessa de compra e venda, e condenando a R. a pagar aos AA. a quantia de € 20.000, a título de restituição do sinal em dobro (art. 442º/2 do Código Civil), acrescido de juros de mora, à taxa legal em vigor, desde a citação até integral e efectivo pagamento (art. 805º do C.C.) e absolvendo a R. do pedido de condenação a pagar-lhes a quantia de € 500,00 a título de danos não patrimoniais (art. 442.º/4 a contrario do Código Civil).

II – Do assim decidido, apelou a R., tendo concluído as respectivas alegações nos seguintes termos: 1ª- A sentença recorrida condenou a Ré no pagamento aos AA. do sinal em dobro do prestado por estes aquela no momento da celebração do contrato promessa de compra e venda, com tradição da coisa.

  1. -Fundamentou-se tal decisão no facto de entender a Mertª Juiz que se provaram existir defeitos no imóvel objecto do mesmo contrato, que fundamentavam a consideração de que ocorreu incumprimento por parte da Ré.

  2. -Da prova testemunhal e documental junta aos autos decorre que tais defeitos não existiam.

  3. -Existiam sim humidades condensações e bolores, que não se provou serem devidos a má construção por parte da Ré.

  4. - Antes existindo prova no sentido de que existe culpa dos AA. na existência das alegadas patologias, por não procederem à correcta ventilação e arejamento do imóvel.

  5. - O depoimento das testemunhas foi gravado (e feitas as transações em que se baseia este recurso) e pode por isso se reapreciado por esse Venerando Tribunal e alterada a decisão sobre a matéria de facto.

  6. - Por outro lado, não poderia a Mertª Juiz, como fez, aplicar ao caso dos autos o art. 442º do Código Civil, pois que não fazem parte do conteúdo do contrato-promessa as regras do contrato prometido, nomeadamente as de construir e vender um bem com as qualidades, características e aptidões conformes com o contrato.

  7. - Pretendendo os AA. (embora não o especificassem) a anulação do negócio celebrado, a consequência direta (existindo fundamentos para tal) seria a restituição do que havia sido prestado, ou seja, a devolução do sinal em singelo e nunca o sinal em dobro.

  8. - Deveria todavia a Mertª Juiz ter ponderado, face à prova produzida se de facto, as anomalias do imóvel tal como denunciadas justificariam a conclusão pelo incumprimento definitivo.

  9. - Considera a Ré que não. Que a Mertª Juiz deveria ter aplicado as regras a inerentes à venda da coisa defeituosa, apurando se os vícios existentes impediam em definitivo a realização do fim a que a coisa (imóvel) se destinava, ou se pelo contrário seria possível a sua reparação pela R., devendo esta ser condenada a efectuar as reparações que se mostrassem necessário e adequadas.

Os AA. apresentaram contra alegações nelas defendendo o decidido.

III – O tribunal da 1ª instância julgou provados os seguintes factos: 1. Por documento escrito, assinado pelas partes, intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal”, em 11 de Março de 2010, estas celebraram o acordo que se rege pelas cláusulas constantes do documento junto a fls. 17 a 21 dos autos, respeitante à moradia implantada no lote J/30-B, sita na Avenida das Laranjeiras, Quinta das Laranjeiras; 2. Na data referida na alínea anterior, os Autores entregaram ao Réu a quantia de 10.000,00€, a título de sinal e princípio de pagamento; 3. Os Autores telefonaram uma vez à Ré, antes de Maio de 2011, solicitando a reparação de infiltração na sala de estar; 4. Os Autores enviaram à Ré, que recebeu, a missiva datada de 11 de Maio de 2011, com o seguinte teor: «Assunto: denúncia de defeitos no prédio urbano sito na Rua Mouzinho da Silveira, freguesia de Fernão Ferro, Seixal (…) Como é do vosso conhecimento, no dia 12 de Março de 2010, foi outorgada entre nós contrato promessa de compra e venda da moradia correspondente ao lote J/30-B do prédio urbano sito na Rua Mouzinho da Silveira, freguesia de Fernão Ferro, concelho do Seixal. A referida moradia foi nos entregue, presumindo nós, legitimamente, na nossa boa fé, que nas devidas e melhores condições, sem quaisquer defeitos de construção e com o escrupuloso cumprimento e observância das normas técnicas gerais e específicas de construção, bem como das disposições legais e regulamentares aplicáveis ao projecto em causa; Todavia, nos últimos meses no decorrer do uso da referida moradia, denotamos patologias que foram identificadas/confirmadas no relatório de diagnóstico de Humidades executado pela firma I,, Lda; Saliento ainda o facto de presencialmente terem testemunhado a existência dessas patologias cujo registo fotográfico pode ser consultado no relatório da I., Lda. Em face das conclusões do relatório cuja cópia vos foi entregue no dia 12 de Abril de 2011, solicitei nesse dia a reparação/eliminação dos defeitos detectados conforme delineado no mesmo relatório. Acontece que até à presente data V. Exa. não reparou/eliminou os defeitos verificados nem justificou a sua não reparação. Assim e na finalidade de evitar avançar com diligências judiciais, agradecia que no prazo máximo de 15 dias nos seja apresentado o plano de reparação dos defeitos diagnosticados. (…)» 5. Em anexo à referida missiva seguiu o referido relatório de diagnóstico, de que a Ré teve conhecimento, do qual consta para o que aqui releva, o seguinte: Diagnóstico de anomalias (…) Tectos – graves; Caixilharia exterior – graves; Acções correctivas Tectos: os tectos do 1.º andar apresentam manchas por condensação na generalidade da sua superfície. Verifica-se também que esta patologia acontece maioritariamente por falta de ventilação da habitação, sendo agravada pelo referido no ponto 40. Verificam-se manchas de condensação no tecto da sala. Na sala verifica-se que o estuque do tecto na zona circular passa para o lado de fora (fotos n.º 22, 23, 24, 25, 26); Caixilharia exterior: a caixilharia é de alumínio termolacado sem corte térmico, com portadas interiores fixas da própria caixilharia. As janelas estão fixas diretamente no estuque dos vãos e na face exterior dos mesmos, sendo esta uma solução pouco eficaz agravada pelo facto de o silicone vedante estar a deslocar-se em vários pontos. O sistema de fecho das portadas consiste num furo artesanal efetuado na caixilharia. As pedras da soleira e peitoris não apresentam ressalto para o interior do fogo e por serem uma peça única funcionam como ponte térmica para o interior o que agrava mais as patologias referidas em 37 e 38. A janela da i.s. do r/chão apresenta maior incidência de manchas de humidade junto às ferragens. A janela da sacada da sala que está coberta pela varanda do quarto 3 não apresenta as mesmas patologias das restantes. As cantarias dos aros das janelas não estão bem isoladas, apresentando as juntas abertas entre peças. No estuque em volta das janelas há manchas provocadas pela condensação. A janela pequena do quarto 1 estava molhada, apresentando gotículas de água (fotos n.º 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44).

Acção correctiva: O problema pode ser remediado recuando a janela para dentro do vão, criando duas zonas distintas: entre o interior e o exterior. Essas zonas distintas podem ser feitas removendo a caixilharia e colocada uma pedas ou madeira no lado interior do vão. Deve ser colocada um cordão no sítio onde se fixará a caixilharia e colocada uma pedra ou madeira no lado interior do vão. Deve ser previsto um ressalto no sitio da janela para a água não passar por baixo. Em solução obriga a colocar uma caixilharia nova. Outra solução, menos eficaz, em vez da colocação da pedra é o reboco do lado exterior e o estuque do lado interior, com o objetivo de economizar, mantendo as mesmas janelas. Neste caso deve ser garantido um tratamento para exterior e um bom isolamento do aro da janela que impeça qualquer infiltração e deve ser efectuada uma separação física dos dois materiais (interior e exterior). Devem ser isoladas as juntas das pedras que se encontram abertas. Quadro de medições: Humidade/temperatura ambiente exterior: - sótão: 69,7%; - quarto 1: 81,57%; - quarto 2 (casal): 81,2%; - quarto 3: 79,1%; - escritório: 79,1%; -...

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