Acórdão nº 4058-12.ITJLSB.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Outubro de 2017

Magistrado ResponsávelONDINA CARMO ALVES
Data da Resolução12 de Outubro de 2017
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:


Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa.

I.–RELATÓRIO: TERESA .....

, residente na ……, instaurou, em 30.10.2012, contra, HASSAN ......., com estabelecimento comercial sito na Rua …., em Lisboa, a presente acção declarativa de condenação, através da qual pede: a)-a resolução do contrato de arrendamento, e a condenação do réu a despejar imediatamente o andar locado, sito Rua …., em Lisboa e a entregá-lo livre e devoluto de pessoas e bens; b)-a pagar à autora as rendas vencidas que, até à presente data, ascendem a €2.727,00 e vincendas, no valor de €303,00/mês, até à entrega do locado, ou, c)-caso o réu opte pelo pagamento das rendas com a indemnização legal, deverá reconhecer-se a caducidade do contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de Novembro de 2013, por oposição da autora à prorrogação do período de renovação.

Fundamentou a autora, no essencial, esta sua pretensão da forma seguinte: 1.-É comproprietária do prédio sito na Rua ……, designadamente do 1º andar do mencionado prédio; 2.-Entre os anteriores proprietários e o anterior arrendatário, Américo ....foi celebrado um contrato de arrendamento relativo ao 1º andar do mencionado prédio, pelo prazo de 6 meses, com inicio em 01/12/1973, tendo por objecto a actividade de pensão; 3.-Por escritura pública outorgada em 09/01/1989 o anterior proprietário do estabelecimento, Ali …., cedeu, por trespasse, ao réu a pensão instalada no 1º andar do mencionado prédio; 4.-A renda mensal em 01/01/2012 ascendia a €303,00; 5.-O réu deixou de pagar a renda a partir de 01/02/2012, por referência ao mês de Março, apesar das insistências da autora; Citado, o réu apresentou contestação, em 28.10.2013, alegando, em síntese, que: 1.-Apenas deixou de pagar a renda que se venceu em Julho de 2012, não tendo havido insistências da autora; 2.-A seguir à aquisição do estabelecimento, em 1989, fez obras no mesmo para melhor o rentabilizar; 3.-A partir de 2005, a cobertura e a parte exterior do prédio onde está inserido o estabelecimento começaram a ficar deterioradas e a necessitar de obras; 4.-Esta situação foi comunicada ao representante dos proprietários, Sr. João … e aos proprietários; 5.-Apesar de prometerem fazer obras, não as faziam e não só o exterior, como as partes interiores do imóvel começaram a degradar-se; 6.-Não obstante o réu ter feito obras na sua fracção várias vezes até 2012, com tanta água e humidade, aquelas não eram suficientes para manter o estabelecimento com o mínimo de condições; 7.-Com as promessas dos proprietários e a intimação da Câmara ficou convicto que as obras iriam ser feitas; 8.-Como não tirava rendimento do estabelecimento, com tais promessas e com o não pedido de rendas, entendeu que retomaria o pagamento quando retomasse a actividade; 9.-Assim, não existe fundamento para a resolução do contrato.

Na contestação, o réu deduziu reconvenção, na qual pediu a condenação da autora e dos restantes proprietários da fracção e prédio onde esta se encontra, a indemnizar o réu/reconvinte na quantia de €250.927,85, ( €125.000,00 + €53.927,85 + €20.000,00 + 2.000,00 + 50.000,00), acrescida de juros de mora desde a citação.

Alegou, para tanto e em síntese, que: 1.-Logo em 1989, quando adquiriu o estabelecimento, fez obras de conservação na entrada, escadas e paredes do prédio até à entrada do seu estabelecimento; 2.-Fez também obras no interior do andar, nas quais despendeu a quantia de 3.600.000$00 (€18.000,00), e que equivaleria actualmente a €45.000,00; 3.-Desde essa data que exerce a actividade da hospedagem, a qual foi rentável até inicio de 2009; 4.-A partir de Janeiro de 2005 toda a cobertura e parte exterior do edifício começaram a precisar de obras, tendo comunicado tal situação aos proprietários e ao Sr. João Passarinho, mas estes nunca actuaram; 5.-Desde 2005 que tem feito obras no locado, mas com tanta água e humidade que se infiltrava na fracção, aquelas obras tornaram-se insuficientes para manter as instalações com o mínimo de condições para receber os clientes, os quais pouco a pouco, foram deixando de preferir o seu estabelecimento, mesmo com a redução de preços; 6.-Com materiais nas obras efectuadas o réu despendeu €3.167,85, na mão de obra gastou €5.760,00; 7.-Teve danos materiais sofridos com as infiltrações, designadamente em 2 televisões, 1 frigorifico e 1 esquentador, no valor de €2.000,00; 8.-Com o aluguer de quartos tinha um rendimento liquido mensal de €2.447,00; 9.-Deve o réu ser indemnizado em €125.000,00 nos termos dos art. 562º e ss do CC., no montante de €53.927,85, relativamente às obras que despendeu no locado; no valor correspondente que despendeu no trespasse - €20.000,00; no montante de €2.000,00 pelos danos materiais sofridos; e, em €50.000,00, a título do mau estar e problemas que criaram ao réu.

Em 22.11.2013, a autora replicou, referindo que o réu só pagou as rendas vencidas em Fevereiro a Maio de 2012, na pendência da presente acção, em 11/12/2012, mantendo-se em dívida as rendas vencidas a 01.06.2012 até à presente data.

Contestou o pedido reconvencional, alegando nunca ter sido informada de quaisquer deficiências do imóvel ou da necessidade de obras, sendo que o réu nunca comunicou, como deveria, as obras que realizou.

Por despacho de 10.12.2013 e, atento o valor da reconvenção, foi o processo remetido para as Varas Cíveis de Lisboa.

Por despacho de 25.02.2014, foi designada data para a realização da audiência prévia. Mas, em 21.05.2014, foi proferido despacho dando a mesma sem efeito. Foi admitida a reconvenção e elaborado o despacho saneador. Foram enunciados os temas da prova, com remissão para os articulados.

As partes apresentaram os requerimentos probatórios, tendo o réu requerido prova pericial, que foi ordenada, por despacho de 08.09.2015, tendo o perito apresentado o seu relatório, em 21.06.2015.

Por requerimento de 14.12.2016, a autora suscitou o Incidente de Despejo Imediato e, não tendo o réu procedido ao pagamento das rendas que se venceram na pendência da acção, não obstante ter sido notificado para tal, foi proferida decisão, em 05.01.2017, decretando o despejo imediato do locado. Inconformado o réu interpôs recurso, em 04.02.2017, que subiu em separado a este Tribunal da Relação de Lisboa.

Foi levada a efeito a audiência final, em 19.01.2017, após o que o Tribunal a quo proferiu decisão, em 03.02.2017,constando do Dispositivo da Sentença, o seguinte: Pelo exposto, julgo a presente acção totalmente procedente, por provada e, consequentemente: a)-Condeno o R. Hassan ….. a entregar o imóvel sito na Rua …. 1º andar, em Lisboa, livre de pessoas e bens, tal como já tinha sido decidido no incidente de despejo imediato, mas cuja decisão ainda não transitou em julgado.

b)-Condeno o R. Hassan … a pagar à A., Teresa …., o valor correspondente às rendas vencidas e não pagas, devidas desde Junho de 2012 até à data da entrega efectiva do imóvel, perfazendo, até à presente data, o montante de €17.271,00 (dezassete mil, duzentos e setenta e um euros).

c)-Julgo totalmente improcedente o pedido reconvencional deduzido pelo R. contra a A. e, consequentemente, absolvo Teresa ….. do mesmo.

d)-Condeno o R. no pagamento das custas do processo, cfr. art. 527º,1 e 2, do Código de Processo Civil, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia.

Registe e notifique.

Inconformado com o assim decidido, o réu interpôs recurso de apelação, relativamente à sentença prolatada.

São as seguintes as CONCLUSÕES do recorrente: i.-O Réu tomou de trespasse o estabelecimento sito na Rua …., 1º., em Lisboa; ii.-Ali investiu tudo o que tinha e não tinha que pediu emprestado, no trespasse, em vultuosas obras e em tudo o mais para dotar, como dotou, o estabelecimento, para exercer a sua atividade, o que conseguiu até Janeiro/Fevereiro de 2009; iii.-Dele obtendo, até àquela data, o necessário para fazer face a todos os encargos, e um resultado líquido de cerca de 2.400,00 euros por mês; iv.-A partir daquela data, devido à deterioração do prédio, que provocou, sobretudo a partir de 2005, a destruição do locado, o Réu deixou de realizar, pelo compreensivo afastamento dos clientes, o suficiente para poder manter o estabelecimento; v.-De 2009 a 2012, apenas realizou para os encargos fixos; vi.-A partir daquela última data, o Réu foi obrigado a procurar outro trabalho para poder sobreviver; vii.-Encontra-se numa situação económica muito difícil, o que lhe proporcionou a concessão do apoio judiciário; viii.-Por tudo quanto investiu no locado e pelos danos patrimoniais e não patrimoniais que sofreu, por culpa exclusiva dos proprietários deste, deverá ser indemnizado, pelo menos, na quantia de €10.312,50; ix.-E receber aquela indemnização para recuperar o estabelecimento, e manter-se neste, na condição de arrendatário.

x.-Entende o Réu que, na douta sentença recorrida, não foi feita a devida aplicação ou mesmo foram violadas pela Mmª. Juiz a quo”, as normas dos artºs. 562º., 563º., 799º/1, 1031º., 1071º/b), 1074º/1 e 1111º., todos do Cód. Civil.

Pede, por isso, o apelante, que seja declarado provado que os proprietários, intimados e alertados pela Câmara Municipal de Lisboa, conheciam o mau estado do prédio e do locado onde este se encontra, não fizerem as obras necessárias, e que o réu gastou, no mínimo, a quantia de €10.312,50, devendo proceder a apelação, revogada a decisão recorrida e substituída por outra que determine o direito do réu a continuar no locado, como arrendatário, e que ele seja ressarcido de todos os danos que sofreu, no mínimo, a quantia referida.

A autora apresentou contra-alegações, em...

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