Acórdão nº 4058-12.ITJLSB.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Outubro de 2017
Magistrado Responsável | ONDINA CARMO ALVES |
Data da Resolução | 12 de Outubro de 2017 |
Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa.
I.–RELATÓRIO: TERESA .....
, residente na ……, instaurou, em 30.10.2012, contra, HASSAN ......., com estabelecimento comercial sito na Rua …., em Lisboa, a presente acção declarativa de condenação, através da qual pede: a)-a resolução do contrato de arrendamento, e a condenação do réu a despejar imediatamente o andar locado, sito Rua …., em Lisboa e a entregá-lo livre e devoluto de pessoas e bens; b)-a pagar à autora as rendas vencidas que, até à presente data, ascendem a €2.727,00 e vincendas, no valor de €303,00/mês, até à entrega do locado, ou, c)-caso o réu opte pelo pagamento das rendas com a indemnização legal, deverá reconhecer-se a caducidade do contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de Novembro de 2013, por oposição da autora à prorrogação do período de renovação.
Fundamentou a autora, no essencial, esta sua pretensão da forma seguinte: 1.-É comproprietária do prédio sito na Rua ……, designadamente do 1º andar do mencionado prédio; 2.-Entre os anteriores proprietários e o anterior arrendatário, Américo ....foi celebrado um contrato de arrendamento relativo ao 1º andar do mencionado prédio, pelo prazo de 6 meses, com inicio em 01/12/1973, tendo por objecto a actividade de pensão; 3.-Por escritura pública outorgada em 09/01/1989 o anterior proprietário do estabelecimento, Ali …., cedeu, por trespasse, ao réu a pensão instalada no 1º andar do mencionado prédio; 4.-A renda mensal em 01/01/2012 ascendia a €303,00; 5.-O réu deixou de pagar a renda a partir de 01/02/2012, por referência ao mês de Março, apesar das insistências da autora; Citado, o réu apresentou contestação, em 28.10.2013, alegando, em síntese, que: 1.-Apenas deixou de pagar a renda que se venceu em Julho de 2012, não tendo havido insistências da autora; 2.-A seguir à aquisição do estabelecimento, em 1989, fez obras no mesmo para melhor o rentabilizar; 3.-A partir de 2005, a cobertura e a parte exterior do prédio onde está inserido o estabelecimento começaram a ficar deterioradas e a necessitar de obras; 4.-Esta situação foi comunicada ao representante dos proprietários, Sr. João … e aos proprietários; 5.-Apesar de prometerem fazer obras, não as faziam e não só o exterior, como as partes interiores do imóvel começaram a degradar-se; 6.-Não obstante o réu ter feito obras na sua fracção várias vezes até 2012, com tanta água e humidade, aquelas não eram suficientes para manter o estabelecimento com o mínimo de condições; 7.-Com as promessas dos proprietários e a intimação da Câmara ficou convicto que as obras iriam ser feitas; 8.-Como não tirava rendimento do estabelecimento, com tais promessas e com o não pedido de rendas, entendeu que retomaria o pagamento quando retomasse a actividade; 9.-Assim, não existe fundamento para a resolução do contrato.
Na contestação, o réu deduziu reconvenção, na qual pediu a condenação da autora e dos restantes proprietários da fracção e prédio onde esta se encontra, a indemnizar o réu/reconvinte na quantia de €250.927,85, ( €125.000,00 + €53.927,85 + €20.000,00 + 2.000,00 + 50.000,00), acrescida de juros de mora desde a citação.
Alegou, para tanto e em síntese, que: 1.-Logo em 1989, quando adquiriu o estabelecimento, fez obras de conservação na entrada, escadas e paredes do prédio até à entrada do seu estabelecimento; 2.-Fez também obras no interior do andar, nas quais despendeu a quantia de 3.600.000$00 (€18.000,00), e que equivaleria actualmente a €45.000,00; 3.-Desde essa data que exerce a actividade da hospedagem, a qual foi rentável até inicio de 2009; 4.-A partir de Janeiro de 2005 toda a cobertura e parte exterior do edifício começaram a precisar de obras, tendo comunicado tal situação aos proprietários e ao Sr. João Passarinho, mas estes nunca actuaram; 5.-Desde 2005 que tem feito obras no locado, mas com tanta água e humidade que se infiltrava na fracção, aquelas obras tornaram-se insuficientes para manter as instalações com o mínimo de condições para receber os clientes, os quais pouco a pouco, foram deixando de preferir o seu estabelecimento, mesmo com a redução de preços; 6.-Com materiais nas obras efectuadas o réu despendeu €3.167,85, na mão de obra gastou €5.760,00; 7.-Teve danos materiais sofridos com as infiltrações, designadamente em 2 televisões, 1 frigorifico e 1 esquentador, no valor de €2.000,00; 8.-Com o aluguer de quartos tinha um rendimento liquido mensal de €2.447,00; 9.-Deve o réu ser indemnizado em €125.000,00 nos termos dos art. 562º e ss do CC., no montante de €53.927,85, relativamente às obras que despendeu no locado; no valor correspondente que despendeu no trespasse - €20.000,00; no montante de €2.000,00 pelos danos materiais sofridos; e, em €50.000,00, a título do mau estar e problemas que criaram ao réu.
Em 22.11.2013, a autora replicou, referindo que o réu só pagou as rendas vencidas em Fevereiro a Maio de 2012, na pendência da presente acção, em 11/12/2012, mantendo-se em dívida as rendas vencidas a 01.06.2012 até à presente data.
Contestou o pedido reconvencional, alegando nunca ter sido informada de quaisquer deficiências do imóvel ou da necessidade de obras, sendo que o réu nunca comunicou, como deveria, as obras que realizou.
Por despacho de 10.12.2013 e, atento o valor da reconvenção, foi o processo remetido para as Varas Cíveis de Lisboa.
Por despacho de 25.02.2014, foi designada data para a realização da audiência prévia. Mas, em 21.05.2014, foi proferido despacho dando a mesma sem efeito. Foi admitida a reconvenção e elaborado o despacho saneador. Foram enunciados os temas da prova, com remissão para os articulados.
As partes apresentaram os requerimentos probatórios, tendo o réu requerido prova pericial, que foi ordenada, por despacho de 08.09.2015, tendo o perito apresentado o seu relatório, em 21.06.2015.
Por requerimento de 14.12.2016, a autora suscitou o Incidente de Despejo Imediato e, não tendo o réu procedido ao pagamento das rendas que se venceram na pendência da acção, não obstante ter sido notificado para tal, foi proferida decisão, em 05.01.2017, decretando o despejo imediato do locado. Inconformado o réu interpôs recurso, em 04.02.2017, que subiu em separado a este Tribunal da Relação de Lisboa.
Foi levada a efeito a audiência final, em 19.01.2017, após o que o Tribunal a quo proferiu decisão, em 03.02.2017,constando do Dispositivo da Sentença, o seguinte: Pelo exposto, julgo a presente acção totalmente procedente, por provada e, consequentemente: a)-Condeno o R. Hassan ….. a entregar o imóvel sito na Rua …. 1º andar, em Lisboa, livre de pessoas e bens, tal como já tinha sido decidido no incidente de despejo imediato, mas cuja decisão ainda não transitou em julgado.
b)-Condeno o R. Hassan … a pagar à A., Teresa …., o valor correspondente às rendas vencidas e não pagas, devidas desde Junho de 2012 até à data da entrega efectiva do imóvel, perfazendo, até à presente data, o montante de €17.271,00 (dezassete mil, duzentos e setenta e um euros).
c)-Julgo totalmente improcedente o pedido reconvencional deduzido pelo R. contra a A. e, consequentemente, absolvo Teresa ….. do mesmo.
d)-Condeno o R. no pagamento das custas do processo, cfr. art. 527º,1 e 2, do Código de Processo Civil, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia.
Registe e notifique.
Inconformado com o assim decidido, o réu interpôs recurso de apelação, relativamente à sentença prolatada.
São as seguintes as CONCLUSÕES do recorrente: i.-O Réu tomou de trespasse o estabelecimento sito na Rua …., 1º., em Lisboa; ii.-Ali investiu tudo o que tinha e não tinha que pediu emprestado, no trespasse, em vultuosas obras e em tudo o mais para dotar, como dotou, o estabelecimento, para exercer a sua atividade, o que conseguiu até Janeiro/Fevereiro de 2009; iii.-Dele obtendo, até àquela data, o necessário para fazer face a todos os encargos, e um resultado líquido de cerca de 2.400,00 euros por mês; iv.-A partir daquela data, devido à deterioração do prédio, que provocou, sobretudo a partir de 2005, a destruição do locado, o Réu deixou de realizar, pelo compreensivo afastamento dos clientes, o suficiente para poder manter o estabelecimento; v.-De 2009 a 2012, apenas realizou para os encargos fixos; vi.-A partir daquela última data, o Réu foi obrigado a procurar outro trabalho para poder sobreviver; vii.-Encontra-se numa situação económica muito difícil, o que lhe proporcionou a concessão do apoio judiciário; viii.-Por tudo quanto investiu no locado e pelos danos patrimoniais e não patrimoniais que sofreu, por culpa exclusiva dos proprietários deste, deverá ser indemnizado, pelo menos, na quantia de €10.312,50; ix.-E receber aquela indemnização para recuperar o estabelecimento, e manter-se neste, na condição de arrendatário.
x.-Entende o Réu que, na douta sentença recorrida, não foi feita a devida aplicação ou mesmo foram violadas pela Mmª. Juiz a quo”, as normas dos artºs. 562º., 563º., 799º/1, 1031º., 1071º/b), 1074º/1 e 1111º., todos do Cód. Civil.
Pede, por isso, o apelante, que seja declarado provado que os proprietários, intimados e alertados pela Câmara Municipal de Lisboa, conheciam o mau estado do prédio e do locado onde este se encontra, não fizerem as obras necessárias, e que o réu gastou, no mínimo, a quantia de €10.312,50, devendo proceder a apelação, revogada a decisão recorrida e substituída por outra que determine o direito do réu a continuar no locado, como arrendatário, e que ele seja ressarcido de todos os danos que sofreu, no mínimo, a quantia referida.
A autora apresentou contra-alegações, em...
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