Acórdão nº 122/15.3T8HRT.L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 28 de Março de 2017
| Magistrado Responsável | LU |
| Data da Resolução | 28 de Março de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.
RELATÓRIO: Manuel ………, Luís ………….. e Manuel …………..
propuseram ação declarativa de condenação contra H…….. - Comércio e Representações, Lda.
pedindo que: a)-Seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento (por oposição à sua renovação) para o comércio que vigora entre os Autores e o Réu, respeitante ao rés-do-chão, letra L, do imóvel sito na Rua …………, nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854, com efeitos desde 1 de Janeiro de 2015; b)-A Ré seja condenada a pagar aos Autores as rendas vencidas e não pagas contabilizadas desde o mês de agosto de 2013 a maio de 2015, no total de €3.360,00, acrescido de juros vencidos, mais o montante de €160,00 mensais até entrega efetiva do locado, bem como a despejar o local arrendado, entregando-o aos Autores totalmente livre de pessoas e bens no prazo máximo de 15 dias após decisão.
c)-Em alternativa, seja declarada a resolução do contrato de arrendamento para o comércio que vigora entre os Autores e a Ré, respeitante ao rés-do-chão, letra L, do imóvel sito na Rua ………, nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854, por falta de pagamento de rendas, com efeitos a contar da citação e em consequência, ser condenada a despejar o local arrendado, entregando-o aos Autores totalmente livre de pessoas e bens no prazo máximo de 15 dias após decisão, pagando aos Autores as rendas vencidas e não pagas contabilizadas desde o mês de agosto de 2013 a maio de 2015, no total de € 3.360,00, acrescido de juros, mais as rendas que entretanto se forem vencendo até à restituição efetiva do imóvel aos Autores.
Alegaram, para tanto e em suma, que são comproprietários do rés-do-chão, letra L, sito na Rua ……….., nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854 sobre o qual incidiu um contrato de arrendamento com início em 1 de Janeiro de 1982, celebrado pelo período de um ano, renovável por igual período, sendo a Ré apenas titular desse arrendamento desde o mês de Setembro de 2011, pelo valor da renda atual de €160,00 mensais.
Em 18 de agosto de 2014, comunicaram à Réu por meio de carta, recebida em 19 de agosto de 2014, a oposição à renovação do referido arrendamento, pelo que o mesmo já não se renovou em 1 de Janeiro de 2015, sendo que a Ré não paga aos Autores as rendas mensais do local arrendado desde agosto de 2013 (inclusive), as quais deverá ser condenada a pagar até à efetiva entrega do locado, pelo que se não for considerada a oposição à renovação, sempre existirá fundamento para resolução do arrendamento por falta de pagamento das rendas.
Contestando, a Ré sustentou inexistir fundamento legal para os AA. recorrerem ao mecanismo da oposição à renovação. Quanto à falta de pagamento das rendas sustentou que não as paga justificadamente na medida em que utiliza o espaço arrendado para apoio à sua atividade comercial e no ano de 2013, em data anterior a Agosto, houve infiltrações no prédio que encheram o espaço arrendado de água, ficando o chão inundado, causando danos nos bens da Ré, tendo tal situação sido informada aos AA. que se negaram a fazer obras ou a reparar os prejuízos que ascenderam a €3.135,55, acrescidos de lucros cessantes e que obteria com a venda desse stock, no montante de €1.881,33.
Nesta medida, sustenta que o locado não está apto nem reúne condições para ser utilizado para o fim a que se destina nem a Ré tem colocado quaisquer produtos ou mercadorias naquele local, com receio de voltar a ter prejuízo com mercadorias estragadas, razão pela qual não são devidas quaisquer rendas. Sem prescindir, sustentou à cautela a R. depositou através de depósito liberatório o montante em falta acrescido a penalização, caducando o direito à resolução.
Apresentou reconvenção onde peticionou o pagamento de €1.881,33 a título de margem de lucro que deixou de beneficiar dos bens danificados.
Concluiu peticionando o reconhecimento que é dos Autores o incumprimento na não disponibilização do locado para o fim a que se destina, não sendo devidas quaisquer rendas ou quando assim não se entenda, declarar que a Ré tem direito à compensação no montante dos prejuízos e lucros cessantes até ao valor reivindicado, condenando-se em sede reconvencional os AA. os AA. no pagamento dos lucros cessantes e na quantia de €1.881,33.
Foi proferido despacho saneador que admitiu o pedido reconvencional e fixou à ação o valor de € 10.841,33 (fls. 86).
Foi apreciada expressamente a questão da admissibilidade da denúncia ad nutum nos contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do NRAU, sendo julgado improcedente o pedido de declaração de caducidade do contrato de arrendamento para o comércio deduzido pelos Autores (fls. 90).
Após julgamento, foi proferida sentença cujo dispositivo é o seguinte: «Face às razões de facto e de direito supra indicadas, decido negar provimento aos pedidos da Autora e ao pedido reconvencional da Ré e, em consequência: A)-Absolvo a Ré dos pedidos principais formulados pelos Autores; B)-Absolvo os Autores do pedido reconvencional formulado pela Ré.» * Não se conformando com a decisão, dela apelaram os autores, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem: «1º.
–O Tribunal Recorrido, por um lado, julgou erradamente alguns dos factos em apreciação e por outro, aplicou deficientemente o direito aos factos, pelo que incorreu em evidente erro de julgamento; 2º.
–O Tribunal Recorrido valorou deficientemente a prova produzida, tendo ainda baseado a decisão em provas insuficientes e mesmo inexistentes; 3º.
– O Tribunal Recorrido julgou incorretamente os factos que se mostram provados sob os nºs 16) e 23) a 26) e deveria ter considerado provados outros factos; 4º.
–Com base nos seguintes meios probatórios: -Prova Testemunhal - depoimento da testemunha Maria Silva (depoimento gravado em áudio - minuto 04:40 a 08:15 – por referência à ata da audiência de julgamento de 03.05.2016 – e documento de fls. 72 dos autos), deverá ser alterado o facto provado nº 16, passando a ter a seguinte redação: “16) Negou-se a fazer as obras porque não aceitou os alegados danos e não aceitou que se compensassem quaisquer prejuízos sobre as rendas mensais.” -Atento o documento de fls. 72 dos autos, conjugados com os factos provados 17) e 18) e por uma questão de raciocínio, lógica e até igualdade das partes, impõe-se que seja aditado à matéria de facto, o seguinte facto alegado no artº 16 da réplica (a introduzir seguir ao facto provado 18): O “1º Autor comunicou à Ré que não se aceitam os alegados danos, que os mesmos terão resultado de negligência do Réu e que não se aceita qualquer compensação sobre as rendas mensais e que deverão ser liquidadas as rendas em atraso.” -Considerando a alegação da Ré na sua contestação em que confirma que não paga rendas desde agosto de 2013 – vide facto provado 8), porque terá tido um alegado prejuízo no valor de € 3.135,55 (que nem provou) proveniente de infiltrações que ocorreram no local objeto do arrendamento, mais confessando que unilateralmente compensou o aludido valor de € 3.135,55 com rendas em falta – vide facto 36 da contestação; documento de fls. 45 dos autos e ainda depoimento da testemunha da Ré, Rui ... que referiu no seu depoimento que não pagaram as rendas até ao valor dos prejuízos (€ 3.135,55) – vide depoimento gravado (minuto 22:12 a 22:25 - por referência à ata da audiência de julgamento de 03.05.2016) e, por isso apenas depositou o valor de € 384,45 (acrescido de 50%) – vide factos 34º a 37º da contestação, impõe-se o aditamento do seguinte facto à matéria provada: “A Ré fez compensação de rendas que estavam por pagar no montante € 3.135,55.” -Os factos provados sob os nºs 23) a 25) deverão ser alterados para não provados – vide inspeção ao local (a fls. 143 dos autos) em que se constata nas palavras do Tribunal Recorrido que : “…pois pese embora o espaço comercial se mantenha apto e funcional a de uso para armazém “Fora a zona até 2/3 metros da parede dos fundos”, certo é que essa parede “apresenta consideráveis e visíveis infiltrações…”; documentos de fls. 48 e 49 dos autos - vistoria da Câmara Municipal da ..., que não confirmou da necessidade de obras, nem aferiu da falta de salubridade, nem constatou que o locado não tinha condições de utilização; depoimento da testemunha da Ré Rui ... pelo Mandatário da Ré que disse (minuto 22:25 a 23:10 - por referência à ata da audiência de julgamento de 03.05.2016) que começaram a depositar as rendas para mais tarde, à cautela, serem ressarcidos dos prejuízos (e não pela impossibilidade de utilizar o local); Considerando a finalidade do arrendamento: armazém comercial - vide cl. segunda do contrato de arrendamento (fls.11 e 38 dos autos), que continua a ser usado para tal, e na falta de outros elementos de prova; -Com base nos documentos de fls. 131 a 136 dos autos (juntos aos autos em requerimento da Ré de 13.04.2016) em que se retira apenas que foi efetuado um depósito em junho de 2015 no valor de € 576,70, que corresponde (artigos 34º a 37º da contestação) a um valor de € 384,45 de rendas em atraso (valor apurado após descontos de € 3.135,55 nas rendas), acrescido de 50%, que nos meses de julho a novembro de 2015, foram depositados valores no valor mensal de € 160,00 e na ausência de outra prova, mostra-se mais correto que apenas se dê como provado (facto nº 26) que: “A R. depositou na Caixa Geral de Depósitos em 22-06-2015 o montante de €576,70 e, entre os meses de julho a novembro de 2015 o valor mensal de € 160,00.” 5º.
–O local arrendado (destinado a armazém comercial) continua apto e funcional para tal fim, pois ninguém atestou o contrário – vide vistoria de fls. 48 e 49...
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